Áhrif kreppunnar á starfsemi Íbúðalánasjóðs

Málefni Íbúðalánasjóðs hefur nokkuð borið á góma í fjölmiðlum undanfarið. Sjóðurinn yfirtók verkefni Húsnæðisstofnunar með lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál og tók til starfa í upphafi ársins 1999. Afkoma sjóðsins var jákvæð frá stofnun hans allt til miðs árs 2008 að einu ári undan­skildu. Eiginfjárhlutfall hans jókst jafnt og þétt á þessum árum og var komið upp í 8 prósent um mitt ár 2008.

Frá stofnun sjóðsins hafa verið gerða nokkrar kerfisbreytingar á rekstri hans, þær viðamestu árið 2004 þegar húsbréfakerfið var lagt niður og stærstum hluta húsbréfa sjóðsins skipt yfir í íbúðabréf. Nýja íbúðabréfakerfið leiddi til þess að sjóðurinn gat lækkað vexti til viðskiptavina sinna um samtals 0,95 prósent í kjölfarið.

bankar og sparisjóðirAðeins um tveimur mánuðum eftir að íbúðabréfakerfið var sett á stofn komu viðskiptabankar og sparisjóðir inn á íbúðalánamarkaðinn af gríðarlegum krafti og buðu upp á endurfjármögnun lána. Leiddi það til uppgreiðslna hjá sjóðnum fyrir um 236 milljarða frá ágúst 2004 til ársloka 2006 en við þær dróst vaxta­munur sjóðsins saman. Sjóðurinn dró svo sem hægt var út þau húsbréf, sem enn voru á skuldahlið hans í auka­útdráttum fyrir um 81 milljarð á árunum 2004-2006.

Leitað var til Seðlabankans um ávöxtun á þessu fé en hann bauð umtalsvert lægri ávöxtun en aðrar fjármálastofnanir og var sú ávöxtun hvorki verðtryggð né í samræmi við líftíma skuldbindinga sjóðsins. Því má segja að það hafi vart verið kostur fyrir sjóðinn að geyma allt uppgreiðsluféð hjá Seðlabankanum þar sem sjóðurinn gætti ekki með því jafnvægis milli eigna og skulda eins og honum ber að gera skamkvæmt ákvæðum laga og reglugerða.

Sjóðurinn greip því til þess ráðs að semja við banka og sparisjóði með lánasamningum um kaup á greiðsluflæði hluta þeirra íbúðalána sem þeir höfðu þá þegar lánað viðskiptavinum sínum. Lánin í lánasamningunum þurftu að uppfylla ákveðin skilyrði til að draga úr áhættu sjóðsins. Samtals námu þessi kaup um 100 milljörðum króna á árunum 2004-2005.

Sjóðurinn upplýsti Fjármála­eftirlitið um fyrirhugaða lánasamninga í desember 2004. Nokkur umfjöllun var um kaupin á þessum tíma og í kjölfar umræðu á Alþingi var Ríkisendurskoðun fengin til að kanna réttmæti þeirra. Í skýrslu Ríkisendurskoðunar frá nóvember 2005 kemur meðal annars fram að hvorki lög né reglur hafi verið brotin í þessu sambandi heldur hafi sjóðurinn ávaxtað féð eins og honum bar að gera. Á blaðsíðu 26 í skýrslunni segir: „Af framansögðu verður því ekki annað ráðið en að sjóðurinn hafi með aðgerðum sínum á sviði áhættustýringar náð að verja sig fjárhagslegum áföllum".

Þess ber að geta að ávöxtun innlánsreikninga Seðlabankans var á árunum 2005-2009 samtals um tíu prósentum lægri en ávöxtun lánasamninganna sem þýðir að ef umrætt uppgreiðslufé hefði verið lagt í Seðlabankann og geymt þar á tímabilinu, væri eigið fé sjóðsins um 10 milljörðum króna lægra en það er í dag.

Einhverra hluta vegna hefur umræddum kaupum verið líkt við undirmálslán en það eru lán sem veitt eru lántakendum sem taldir eru í ákveðnum áhættuhópi og því eru þau lán talin áhættumeiri en önnur lán og þess vegna kölluð undirmálslán. Íbúðalánasjóður takmarkaði áhættu sína með því að velja sérstaklega áhættuminni lán í lánasöfnum bankanna og er því óraunhæft að líkja umræddum kaupum eða lánasamningum við undirmálslán.

Eiginfjárhlutfall sjóðsinsNú þegar hefur komið fram að í kjölfar bankahrunsins hefur sjóðurinn orðið fyrir tapi vegna útlána en einnig hefur orðið tap á lausafé sjóðsins sem var að mestu varðveitt hjá viðskiptabönkum og sparisjóðum. Aukin vanskil og útlánatöp lántakenda sjóðsins og aukinn á fjöldi íbúða í eigu hans hafa auk þessa haft neikvæð áhrif á afkomu og þar með á eiginfjárhlutfall hans. Rétt er þó að benda á að fram að falli bankanna hafði Íbúðalánasjóði tekist vel til í lausafjár- og áhættustýringu sinni, ásamt því að vanskil hjá sjóðnum voru í sögulegu lágmarki.

Í lok júní 2010 átti sjóðurinn 739 íbúðir sem hann hafði eignast eftir uppboð og hugsanlega gætu þær orðið yfir 1000 í lok árs 2010 og gæti það, samhliða auknum vanskilum, leitt til þess að útlánatap sjóðsins aukist enn frekar og geti skipt milljörðum króna á næstu árum. Þá hefur rekstrakostnaður sjóðsins aukist, einkum vegna reksturs uppboðsíbúða. Þessir þættir kunna því að leiða til enn frekari lækkunar á eiginfjárhlutfalli sjóðsins sem við síðasta árshlutauppgjör var 2,1 prósent.

Borið hefur á þeim misskilningi að þetta hlutfall þurfi að vera 5,0 prósent svo sjóðurinn geti staðið við skuldbindingar sínar. Svo er ekki enda hefur sjóðurinn staðið við þær þrátt fyrir lækkandi eiginfjárhlutfall. Um mikilvægi eiginfjárhlutfallsins er því deilt. Þá er í því sambandi vert að vekja athygli á því að aðgengi sjóðsins að fjármagni með útboðum íbúðabréfa hefur verið mjög gott að undanförnu.

Mikilvæg vinna fram undanStarfandi er vinnuhópur á vegum félags- og tryggingamálaráðuneytis­ins sem fjalla á um eiginfjárhlutfall sjóðsins og leggja fram tillögur í því sambandi. Sjóðurinn hefur þegar skilað viðskipta- og rekstraráætlunum fyrir árin 2010-2013 til Fjármálaeftirlitsins í tengslum við samvinnu stjórnvalda og Alþjóðagjaldeyrissjóðsins, en þær áætlanir mun vinnuhópurinn notast við til grundvallar vinnu sinni.

Ekki þarf að fjölyrða um þau gríðarlegu áhrif og afleiðingar sem núverandi efnahagskreppa, einhver sú stærsta í manna minnum, hefur haft á innlendan fjármálamarkað, fasteignamarkað, heimili og fyrirtæki. Það er því ekki óeðlilegt að Íbúðalánasjóður hafi einnig fundið fyrir þeim áhrifum. En þrátt fyrir það mun sjóðurinn áfram leggja sitt af mörkum til að koma til móts við lántakendur á þeim erfiðu tímum sem nú eru í efnahagslífinu, með þeim úrræðum sem í boði eru ásamt því að vinna áfram að nýjum leiðum til að auka við þjónustu sína við lántakendur og styðja við innlendan fasteignamarkað eins og honum ber skylda til. Mikilvægi sjóðsins endurspeglast í því lagalega hlutverki hans, sem meðal annars er að stuðla að því að landsmenn geti búið við öryggi og jafnrétti í húsnæðismálum, sem og að auka möguleika fólks til að eignast eða leigja húsnæði á viðráðanlegum kjörum.