Allt sem þú þarft að vita áður en þú kaupir fasteign

Sylvía Rut Sigfúsdóttir skrifar 22. september 2020 15:31

Páll Pálsson fasteignasali segir að algengasti ágreiningurinn á milli kaupenda og seljanda hér á landi sé varðandi þrif á eigninni. Vísir/Vilhelm

„Markaðurinn virðist vera nokkuð kaupendavænn þar sem framboðið er ágætt, vextir á fasteignalánum eru sögulega lágir og verð virðist á uppleið,“ segir Páll Pálsson fasteignasali, aðspurður um stöðuna á fasteignamarkaðinum núna.

„Hafa ber í huga að fjárfesta í fasteign er langtíma fjárfesting sem hefur alltaf hækkað í verði til lengri tíma. Fasteign hefur aldrei lækkað í verði yfir 10 ára tímabil en vissulega eru sveiflur innan þess tímabils. Oft er talað um að markaðurinn er kaupenda eða seljenda markaður en núna myndi ég segja að hann er í jafnvægi á milli kaupenda og seljanda.“

Hann segir að síðustu tvo til þrjá mánuði hafi markaðurinn á Íslandi verið mjög líflegur.

„Fasteignaverð hefur hækkað um 2.2 prósent síðastliðna þrjá mánuði 3.1 prósent síðastliðna sex mánuði og 5.2 prósent síðastliðna 12 mánuði. Meðal sölutími er að styttast sem þýðir að eignir eru að selja hraðar nú en áður. Í júlí og ágúst seldust á bilinu 1400 til 1500 eignir á höfuðborgarsvæðinu.“

Fermetraverðið í hverfinu skiptir máli

Páll segir mikilvægt fyrir kaupendur að byrja á því að því að átta sig á því hvað þeir hafa efni á að kaupa sér dýra eign. Næsta skref sé að skoða fimm til 15 eignir, jafnvel fleiri og að kynna sér hagkvæmustu leiðina í lánamálum.

„Það er mikilvægt að bera saman við auglýst fermetraverð á eigninni sem þú sýnir áhuga á. Velja nokkrar eignir til að fara á staðinn og skoða. Sjálfur mæli ég mikið með að skrá sig í eignavaktina því þar fyllir þú út hverju þú leitar að, hvaða staðsetning og hvað má kosta og færð sendan tölvupóst um leið og slík eign kemur til sölu.“

Páll hefur undirbúið kennslumyndband um fasteignavefinn sem finna má HÉR. Það er ýmislegt sem þarf að hafa í huga áður en íbúðir eru skoðaðar á netinu.

„Gott er að átta sig á hvert fermetraverðið á eigninni og bera það saman við fermetraverð í hverfinu. Eins er gott að skoða fjölda smella á auglýsinguna til að átta sig á hver áhuginn er á eigninni og eins skoða hvað eignin hefur verið lengi á markaðnum.“

Leið Páls til að skoða fasteignaverð í hverfum má finna HÉR. Hann segir gott að hafa í huga að það er mjög mismunandi hvort ljósmyndir í fasteignaauglýsingum gefi góða mynd af eignum.

Nauðsynlegt að skoða ástandið vel

„Stundum eru myndirnar betri en eignin og öfugt en aldrei dæma eign út frá myndum eingöngu. Það kemur ekkert í staðin fyrir að fara og skoða eignina og fá tilfinningu fyrir líðan þinni í eigninni. Það er hin eina sanna upplifun á íbúðinni sem þú ert að hugsa um að kaupa.“

Hann mælir alls ekki með því að kaupa eign án þess að skoða hana.

„Skoðunarskylda kaupanda er mjög rík og mikilvægt að kynna eignina mjög vel. Ekki bara útlit heldur ástand eignarinnar. Gott er að skoða íbúðina að innan, utan og kynna sér gögnin sem fylgja eigninni, þá fyrst ertu búinn að kynna þér eignina.“

Páll segir að það sé gott að gefa sér tíma til að skoða eign eða mæta á opið hús, skoða eignina bæði að innan og utan og kynna sér öll gögnin vel.

„Eins styrkir það samningsstöðuna þína sem kaupandi að kynna þér áhugann á eigninni. Í raun versta samningsstaða sem þú getur verið í, er þegar einhver annar er að bjóða á móti þér. Að lokinni skoðun er gott að fara heim og „sofa“ á eigninni ef svo má orði komast. Ef áhuginn er enn til staðar daginn eftir, þá leggja inn tilboð.“

Ekki spenna bogann of mikið

Fasteignasalar vita oftast mikið um eignirnar og ættu kaupendur ekki að hika við að spyrja spurninga.

„Gott er að spyrja um ástandið á eigninni, fá upplýsingar um lagnir, múrverkið, glugga og svo framvegis. Einnig að fá upplýsingar um viðhaldssögu og hvort það eru einhverjar fyrirhugaðar eða yfirstandandi framkvæmdir. Ef um fjölbýli er að ræða er gott að vita hvort það hafi verið haldinn húsfundur nýlega og fá afrit af fundargerð húsfundar til að komast inn í hugarheim íbúanna.“

Páll segir að áður en kaupendur leggja fram tilboð þurfi þeir að kynna sér vel hvort ástandið endurspegli verðið og gæðin á eigninni. „Eins mikilvægt að þekkja sín fjárhagslegu mörk og ekki freistast til að spenna bogann of mikið. Einnig að huga að fermetraverðinu á svæðinu.“

Bilaðir ofnar og lélegir sturtuhausar

Hér á landi eru flutningsþrif algengur ágreiningur á milli kaupanda og seljanda.

„Það er til eitthvað sem kallast falinn galli annars vegar og leyndur galli hins vegar. Falinn galli þýðir að seljandi er vísvitandi að leyna galla sem er í eigninni en þetta er afar sjaldgæft en kaupandi þarf að geta sannað að seljandi vissi af gallanum. Leyndur galli á við þegar hvorki seljanda né kaupanda er kunnugt um meintan galla og það er töluvert algengara.

Mikilvægt að vita að galli samkvæmt lögum þarf að nema 10 prósent af verðgildi eignarinnar, hver galli og því þarf gallinn að vera umtalsverður svo hægt sé að reyna á gallann. Algengast er að komi upp ágreiningur þar sem galli á ekki við.

Til dæmis er líklega algengasti ágreiningur í fasteignaviðskiptum eru flutningsþrif, fólk ekki sammála um hvort viðkomandi kaupandi fékk nógu hreint og fínt þrifið. Það myndi til dæmis ekki flokkast undir galla en vissulega er það leiðinlegt þegar slíkt gerist. Önnur ágreiningsmál er til dæmis ef einn til tveir ofnar eru ekki að virka, sturtuhaus kominn á tíma, bakaraofninn hitar ekki nóg og kaupanda finnst hann þá oft vera svikinn, að hafa ekki verið upplýstur um slíka hluti. Því er mun mikilvægara að kynna sér ástand eignarinnar vel. Ef upp kemur ágreiningur legg ég samt áherslu að fólk komi sér saman um niðurstöðu þó gallinn nái ekki 10 prósent þröskuldinum.“

Páll segir að algengustu mistökin sem fólk gerir í fasteignakaupum, sé að vera illa undirbúin og kynna sér ástand eignarinnar ekki nógu vel.

„Eins er mikilvægt að kynna sér fjármögnunarkosti því fasteignalán er ein dýrasta þjónusta sem við kaupum yfir ævi okkar og því þarf að vanda vel. Það er að kynna sér ástand og gæði eignarinnar og ekki láta kauphitann fara alveg með mann. Það er aldrei neitt til sem heitir síðasta eignin á markaðnum. Það er gott að vera duglegur og fara og skoða eignir og fá hina óútskýranlegu tilfinningu þegar fólk kemur og skoðar fasteign. Ekki gleyma að skoða lagnagrindur, rafmagnstöflu og þó viðkomandi hafi lítið vit á slíku er ótrúlegt hvað tilfinning segir til um ástandið og þá fá fagaðila til að skoða ef grunur er um að ástandið sé ekki gott.“

Hér fyrir neðan má finna nokkur hagnýt ráð í viðbót frá Páli fyrir kaupendur.

Rafmagn:

Búast má við 40-50 ára líftíma rafmagns. Athuga tengla, rafmagnstöflu og ástand.

Ofnar og ofnalagnir:

Búast má við 35-45 ára líftíma. Virka allir ofnar? Tími sem það tekur þá að hitna? Hefur lekið frá ofnum?

Neysluvatnslagnir:

Rennsli á heita og kalda vatninu. Tími sem það tekur þá að hitna. Athuga hvort litur vatnsins sé eðlilegur. Óstöðugt vatnsrennsli segir margt ástand vatnslagna hússins.

Skólp:

Búast má við 50-60 ára líftíma. Gott að spyrja um ástand og hvort það hafi verið endurnýjað eða fóðrað. Dren: Spyrja hvort það hafi verið drenað.

Gólfefni:

Gefa ástandi gólfefna athygli hvort um er að ræða parket, flísar, kork eða önnur gólfefni.

Þak:

Skoða sperrur, járn, athuga raka eða lykt.

Gott að fá upplýsingar um eftirfarandi: