Af hverju hefur lánið ekki hækkað?

Sæll vertu Björn. Nú keypti ég mér einbýlishús árið 2011, með 40 ára verðtryggðu láni, á 22,5 milljón. Lánið stendur í 21 milljón þrátt fyrir endalausar afborganir. Ég veit ekkert hvað ég á að gera. Getur þú sagt mér það?

Það er óneitanlega leiðinlegt að greiða samviskusamlega af láni en sjá það nær standa í stað. Greiðslurnar þínar hafa þó aldeilis ekki verið til einskis, eins og sjá má þegar við setjum upp gleraugun og rýnum í tölurnar.

Hvers vegna hefur lánið nær ekkert lækkað á 14 árum?

Þegar tekið er langt verðtryggt lán er ekki óalgengt að eftirstöðvar þess, í krónum talið, hækki þrátt fyrir að staðið sé við þær greiðslur sem lánveitandi óskar eftir.

Ástæða þess er sú að auk þess sem greiða þarf upphaflega lánsfjárhæð til baka fylgir láninu tvenns konar kostnaður. Annars vegar eru greiddir vextir, en þeir falla til í hverjum mánuði og eru staðgreiddir. Hins vegar er hækkun vísitölu neysluverðs í fyrri mánuði bætt við eftirstöðvar lánsins, en ekki er rukkað fyrir hana strax. Það þýðir að lánið er látið hækka í samræmi við verðbólgu. Þar sem lánum er oft stillt upp með lágmarks mánaðarlega greiðslubyrði í huga, t.d. þegar tekið er lán til 40 ára, duga mánaðarlegar greiðslur ekki alltaf til þess að lækka eftirstöðvar lánsins og þá getur okkur einmitt virst sem greiðslurnar séu til einskis.

Hvers virði er lánið?

Hér er þó ágætt að staldra við og muna að 22,5 milljónir króna vógu talsvert þyngra árið 2011 þær gera í dag. Það sem kaupa mátti þá kostar 41 milljón króna í dag. Að raunvirði (sem auðveldar okkur að bera saman verðmæti á ólíkum tímum) hefur þér því tekist að greiða lánið niður um nær helming.

Hvers virði er húsið?

Á sama tíma hefur verðmæti hússins væntanlega aukist umtalsvert. Gefum okkur að húsið hafi kostað 45 milljónir króna árið 2011 og lánið því numið helmingi kaupverðs. Hafi verðmæti hússins fylgt meðalhækkun fermetraverðs sérbýlis í Reykjavík frá þeim tíma gæti það staðið í rúmum 150 milljónum króna í dag. Eigið fé þitt gæti því hafa aukist umtalsvert, sem eru góðar fréttir.

Hvernig getur þú greitt lánið hraðar niður?

Staðan gæti því verið öllu skárri en hún virtist í fyrstu, en það er enn verk að vinna. Af fyrirspurninni að dæma langar þig að sjá meiri árangur og sjá lánið lækka með skarpari hætti en áður.

Þessa stundina getur verið afar erfitt að ná slíku fram, nema með því að hækka greiðslubyrði verulega. Lánaframboð bæði lífeyrissjóða og banka er í uppnámi, framboð takmarkað og athyglinni virðist fyrst og fremst beint að þeim sem taka sín fyrstu lán, ekki þeim sem vilja endurfjármagna. Ég hef ekki upplýsingar um það lán sem þú skuldar í dag, greiðslugetu þína eða möguleika til endurfjármögnunar en það er gott að hafa í huga að helsti áhrifavaldur þess hvernig þér mun ganga að greiða niður lánið er hve háa fjárhæð þú vilt greiða í mánuði hverjum.

Mánaðarleg greiðslubyrði 21 milljóna króna verðtryggðs jafngreiðsluláns til 26 ára, nemur um 109.000 kr. á mánuði, séu vextir 4%. Ef þú greiðir aðeins þá reikninga sem lánveitandinn sendir þér mun mánaðarleg greiðslubyrði hækka nokkuð (í krónum talið) þar til þú verður búin að gera upp skuldina 66 ára gömul. Ef þú bætir við 50.000 kr. viðbótargreiðslu á mánuði og við reiknum með 3,5% verðbólgu á tímanum ætti greiðslubyrðin ekki að þurfa að hækka. Greiðslugetan eykst þó vonandi með hækkandi launum og hægt verður að greiða sífellt hærri viðbótargreiðslu inn á lánið og klára það nokkrum árum á undan áætlun. Ef þú, til samanburðar, ákveður að greiða 209.000 kr. fasta greiðslu á mánuði þar til skuldin verður að fullu greidd verður þú að gefnum þessum forsendum skuldlaus 53 ára.

Eru tækifæri framundan?

Við vitum ekki hvort vaxtalækkana sé að vænta og hvernig lánaframboð verður í næstu viku, hvað þá á næsta ári. Hvert og eitt þurfum við því að fylgjast vel með, reyna að tryggja okkur hentugustu lánin hverju sinni og greiða eins mikið inn á þau og við ráðum við. Nýttu íbúðalánareiknivél á vefnum til sjá þau áhrif sem hærri greiðslur eða breytt lánsform gæti haft á útkomuna, vertu óhrædd við að endurfjármagna ef eitthvað betra býðst en ekki láta núverandi stöðu lánsins þíns valda þér of miklum vonbrigðum, þér hefur þrátt fyrir allt gengið vel.