Rót vandræðanna rakin til 2004

Starfshópur á vegum velferðarráðuneytisins um framtíðarhorfur og framtíðarhlutverk Íbúðalánasjóðs skilar áfangaskýrslu 12. þessa mánaðar. „Við ákváðum að setja bara dagsetningu á þetta,“ segir Gunnar Tryggvason, formaður starfshópsins, en til stóð að skila skýrslunni fyrir lok marsmánaðar.

Með áfangaskýrslunni ætti að skýrast hvaða breytingar verða gerðar á rekstri Íbúðalánasjóðs til þess að renna stoðum undir rekstur hans. Lengi hefur verið vitað að í óefni stefndi í rekstri sjóðsins sem situr uppi með fjölda eigna á sama tíma og lántakendur leita á önnur mið eftir íbúðalánum.

Þannig eru það bæði greiðsluerfiðleikar fólks og samkeppni við aðrar lánastofnanir sem valda slæmri stöðu Íbúðalánasjóðs. Vandi sjóðsins er að vera sjálfur bundinn af verðtryggðum lánaskilmálum skuldabréfa á sama tíma og fólk greiðir í stórum stíl upp lán hjá sjóðnum. Sjóðurinn þarf því bæði að „koma í vinnu“ peningum vegna uppgreiðslna og fá arð af íbúðum sem færst hafa í hans eigu.

Til marks um stöðuna er að ríkið hefur í tvígang þurft að hlaupa undir bagga með sjóðnum síðustu ár, síðast fyrir áramót með því að samþykkt var að ríkissjóður styrkti sjóðinn um allt að 13 milljarða. Þar áður hafði sjóðurinn fengið 33 milljarða króna styrk árið 2010.

Engu að síður færði alþjóðlega matsfyrirtækið Moody‘s lánshæfiseinkunn Íbúðalánasjóðs í ruslflokk fyrr á þessu ári. Moody‘s sagði eignasafn sjóðsins veikara en úttekt sem gerð var í fyrrahaust hefði gefið til kynna.

Segja má að grunnurinn að óhamingju sjóðsins hafi verið lagður með breytingum árið 2004 sem opnuðu fyrir uppgreiðslur fólks á fasteignalánum þótt sjóðurinn væri sjálfur bundinn af lánasamningum til áratuga. Þá hófst líka innreið banka og sparisjóða á markað fasteignalána. Þegar fólk færði lán sín í stórum stíl urðu uppgreiðslur lána hjá sjóðnum margfalt meiri en gert hafði verið ráð fyrir.

Þegar bankarnir tóku síðla árs 2011 að bjóða óverðtryggð lán, sem í það minnsta tímabundið voru með hagstæða vexti miðað við verðbólguna í landinu, jók það enn á vanda Íbúðalánasjóðs. Íbúðakaupendur virðast í stórum stíl, að minnsta kosti í bili, hafa hafnað verðtryggðum lánum. Sjóðurinn hefur lagaheimild til að bjóða óverðtryggð lán en hefur til þessa ekki nýtt sér hana.

Á fundi með efnahags- og viðskiptanefnd Alþingis 25. febrúar sagði Már Guðmundsson seðlabankastjóri viðskiptalíkan Íbúðalánasjóðs ekki ganga upp í núverandi umhverfi. Undir þetta hafa stjórn og stjórnendur Íbúðalánasjóðs tekið.

Svartnættið er þó ekki algjört hjá sjóðnum. Síðustu tölur sýna að vanskil einstaklinga minnkuðu í febrúar, áttunda mánuðinn í röð. (Og þá voru „ekki nema“ tæpir 4,7 milljarðar króna í vanskilum vegna þeirra, eða 13,2 prósent útlána sjóðsins.) Þá hefur sjóðurinn sett leigumál í farveg með því að stofna sérstakt félag um útleigu eigna. Leigufélagið Klettur fékk undir sinn hatt 524 eignir af þeim rúmlega 2.200 sem komnar voru í eigu sjóðsins.

Sigurður Erlingsson, forstjóri Íbúðalánasjóðs, segir ástæður þess að sjóðurinn setti ekki allar eignir sem voru í útleigu í leigufélagið vera nokkrar. „Í fyrsta lagi hefur sú stefna verið mörkuð í leigustarfsemi Íbúðalánasjóðs að fara ekki í miklar viðhaldsfjárfestingar á íbúðarhúsnæði í eigu hans og því fóru aðeins eignir sem ekki þurftu mikið viðhald í Leigufélagið Klett ehf. Í annan stað var horft til þess að eignir leigufélagsins hentuðu vel í leigustarfsemi til dæmis er varðar staðsetningu, staðbundna eftirspurn og stærð,“ segir Sigurður.

Í þriðja lagi segir hann val á fasteignum hafa snúið að því að ná ákveðinni hagkvæmni í rekstri, svo sem með því að eiga ekki stakar eignir á mjög strjálbýlum svæðum heldur eiga alltaf ákveðinn lágmarksfjölda á tilteknum stað.

„Síðast en ekki síst er leigufélaginu ætlað að vera fjárhagslega sjálfbært og leigutekjur einstakra eigna félagsins verða að standa undir rekstri og hóflegri skuldsetningu,“ segir hann.

Ekki er því loku fyrir það skotið að sjóðurinn nái vopnum sínum en árangurinn ræðst af þeim tillögum að framtíðarskipulagi sem í megindráttum liggja fyrir hjá sjóðnum. Stjórnendur hans bíða þó með að kynna tillögurnar þar til helstu eftirlits- og umsagnaraðilar hafa fjallað um þær, þar á meðal starfshópurinn sem skilar áfangaskýrslu í mánuðinum. Ætla má að tillögurnar feli líka í sér drög að breyttu útlánafyrirkomulagi hjá sjóðnum, svo sem varðandi óverðtryggð lán.