Hvernig á að berjast við verðbólgu? Ólafur Margeirsson skrifar 19. febrúar 2022 20:01 Verðbólga, eins flókið fyrirbæri og það er, á sér nokkrar grundvallarástæður. Ein af þeim er ósamræmið á milli eftirspurnar eftir ákveðinni vöru m.v. framboð af henni: ef eftirspurn (magn af peningum sem er að eltast við viðkomandi vöru) er mikið meiri en framboðið hefur verðið á henni tilhneigingu til að hækka. Úr verður verðbólga. Hægt er að sjá uppruna verðbólgu, þ.e. almennrar hækkunar verðlags, með því að skoða verðþróun vöruflokkanna í vörukörfunni sem er notuð til að meta almennt verðlag og breytingu á því, þ.e. verðbólgu. Sé það gert kemur eftirfarandi mynd í ljós. Sem sjá má er stór hluti verðbólgunnar í dag (tæpur helmingur af 5,7% ársverðbólgu) vegna húsnæðisliðarins (bláar súlur). Innfluttar vörur eru tæpur fimmtungur og fer minnkandi, einkum vegna þess að krónan hefur styrkst og vegið þannig á móti t.d. hækkun olíuverðs. Innlendar vörur og þjónusta, önnur en þjónusta hins opinbera, eru svo um þriðjungur ársverðbólgunnar í dag. Grundvallardrifkraftur verðbólgunnar er því húsnæðisliðurinn. Þar telur fasteignaverð mest og því er gott að skoða hví fasteignaverð hefur hækkað mikið. Útlán banka ýttu upp fasteignaverði Grundvallarþátturinn sem hefur hækkað fasteignaverð er aukin (peningaleg) eftirspurn eftir fasteignum. Framboð – met var t.d. slegið í byggingu fasteigna í Reykjavík á síðasta ári þegar tímabilið 2019-2021 varð fyrsta þriggja ára tímabilið í sögunni þar sem meira en 1000 íbúðir eru byggðar árlega – hefur verið mikið í sögulegu samhengi en einfaldlega ekki náð að halda í við hina auknu eftirspurn. Hvaðan kemur þessi aukna eftirspurn? Frá útlánum, sérstaklega banka. Þá hefur lækkað vaxtastig hækkað eignaverð samhliða hinum auknu útlánum. Hægt er að sjá áhrifin af auknum útlánum á fasteignaverð á eftirfarandi mynd. Myndin sýnir glöggt að aukin fasteignaútlán – sem er ígildi þess að auka magnið af peningum sem eltist við fasteignir – hafa hækkað fasteignaverð. Fyrri kúfurinn á myndinni (2016-2018) er vegna aukinnar útlánamyndunar lífeyrissjóða sem komu af krafti inn á fasteignamarkaðinn upp úr 2016. Seinni kúfurinn er vegna útlána banka sem stórjuku útlán sín til fasteignakaupa á fyrri hluta ársins 2020. Aðrir kraftar drífa vitanlega fasteignaverð, s.s. framboð af fasteignum, atvinnuleysi og fjöldi ferðamanna, sem m.a. skýrir hví samhengið milli nettó nýrra fasteignalána og breytinga á fasteignaverði er ekki eins sterkt í uppsveiflunni nú m.v. á árunum 2016-2018. Myndin hér að ofan inniheldur bæði lán lífeyrissjóða og banka. Næsta mynd sýnir vel að bankar hafa aukið mjög framboð sitt á lánum til fasteignakaupa frá því covid faraldurinn hófst. Á sama tíma hefur framboð banka á lánum til byggingarverktaka, sem nota lánin til að fjármagna byggingu fasteigna sem aftur dregur úr verðþrýstingi á fasteignamarkaði, dregist saman eða verið óbreytt. Ljóst má telja að útlánaaukning banka til fasteignakaupa, á sama tíma og þeir drógu úr framboði af lánum til byggingarverktaka, hefur ýtt fasteignaverði upp á við síðustu tvö ár. Lægri vextir, sem lækkuðu vegna stýrivaxtabreytinga Seðlabankans, skýra vitanlega að hluta hækkun fasteignaverðs að sama skapi. En hefði Seðlabankinn, á sama tíma og hann lækkaði vexti til að hjálpa hagkerfinu í gegnum covid áfallið, takmarkað lánaframboð banka inn á fasteignamarkaðinn, t.d. með harðari þjóðhagsvarúðartækjum, hefði honum tekist að halda almennum verðlagshækkunum mun betur í skefjum. Þess aukin heldur hefði Seðlabankinn getað hvatt bankana til að auka lánaframboð sitt til byggingarverktaka, í stað þess að draga úr því, með það að markmiði að viðhalda enn frekar hinum góða dampi sem hefur verið á byggingu fasteigna síðastliðin ár. Slíkt hefði aukið framboð af fasteignum sem hefði haldið aftur af verðhækkunum á fasteignamarkaði. Í staðinn hefur Seðlabankinn ákveðið að hækka vexti skarpt. Fyrir utan að ýta mörgum lántakanum út í horn varðandi sína greiðslugetu er alls óvíst að vaxtatólið sé eins beitt og vonast er eftir: ef bankar halda áfram að lána of mikið af fasteignalánum á meðan skortur er á fasteignum til sölu, m.a. því hægst hefur á fasteignauppbyggingu, er líklegt að fasteignaverð haldi áfram að hækka of hratt. Það er ekki of seint fyrir Seðlabankann að beita þjóðhagsvarúðartækjum sínum til að stýra útlánamyndun bankanna í átt að uppbyggingu á fasteignum í stað kaupa á fasteignum sem þegar eru til með tilheyrandi verðlagsáhrifum. Hlutverk lífeyrissjóða á framboðshliðinni Ofan á vanstýringu Seðlabankans á framboði af lánum til kaupa á fasteignum annars vegar og byggingar á fasteignum hins vegar er gott að bæta við punktum um hlutverk lífeyrissjóða á fasteignamarkaði. Lífeyrissjóðir hafa hingað til kosið að taka þátt á fasteignamarkaði með því að lána til kaupa á fasteignum frekar en byggingar á fasteignum. Það er mikilvægt að muna að það var aukið lánaframboð lífeyrissjóða upp úr miðju ári 2016 sem stórjók eftirspurn eftir fasteignum þá með tilheyrandi hækkunum á fasteignaverði (sjá næstu mynd). Þeir sáu svo samdrátt (uppgreiðslur) í sínu fasteignalánasafni þegar hluti af nýmynduðum peningum sem bankarnir bjuggu til í gegnum sína útlánastarfsemi voru notaðir til að greiða upp lán hjá lífeyrissjóðum. Lífeyrissjóðirnir eru kjöreigendur að fasteignum sem ætlaðar eru til útleigu á almennum leigumarkaði: þetta eru langtímaeignir sem veita góða raunávöxtun til langs tíma. Lífeyrissjóðir víðs vegar um Evrópu hafa í áratugi fjárfest í íbúðum til útleigu, lífeyrisþegum og leigjendum til hagsbóta. Aukið framboð af íbúðum sem byggðar væru sérstaklega með það í huga að lífeyrissjóðir ættu þær og leigðu út myndi ekki aðeins draga úr verðbólguþrýstingi á Íslandi heldur draga úr þörfinni á launahækkunum. Hagkerfið allt hefði mikinn hag af því ef lífeyrissjóðir tækju aukinn þátt á fasteignamarkaði með því að fjármagna uppbyggingu á og eiga íbúðir til útleigu á almennum leigumarkaði. Aukið framboð af leiguhúsnæði myndi þess aukinn heldur gera erlendu vinnuafli auðveldara um vik að flytjast til landsins. Það er því öllum aðilum vinnumarkaðarins það í hag að lífeyrissjóðir taki þátt á leigumarkaði líkt og lífeyrissjóðir í mörgum löndum Evrópu gera. Það er óhætt að hvetja forsvarsmenn verkalýðsfélaga sem og atvinnurekenda að hafa þetta í huga fyrir komandi kjaraviðræður. Höfundur er hagfræðingur. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Seðlabankinn Ólafur Margeirsson Fasteignamarkaður Mest lesið Pólitískt hugrekki og pólitískt hugleysi: ólík stefna tveggja systurflokka Birgir Finnsson Skoðun Sniðgangan á Rapyd slær öll met Björn B. Björnsson Skoðun Ísland gjaldþrota vegna fatlaðs fólks? Alma Ýr Ingólfsdóttir Skoðun Trumpistar eru víða Trausti Breiðfjörð Magnússon Skoðun Mig langar að byggja heim með frið og umlykja með ást Guðmunda G. Guðmundsdóttir Skoðun Árið 2023 kemur aldrei aftur Heiðrún Lind Marteinsdóttir Skoðun Hvernig hljómar 100.000 kr. mánaðarlegur samgöngustyrkur? Valur Elli Valsson Skoðun Þjóðin stendur með sjúkraliðum Sandra B. Franks Skoðun Vegið að íslenska lífeyriskerfinu Björgvin Jón Bjarnason,Þóra Eggertsdóttir,Halldór Kristinsson,Guðmundur Svavarsson,Elsa Björk Pétursdóttir,Jón Ólafur Halldórsson,Arnar Hjaltalín Skoðun Það þarf ekki að biðjast afsökunar á því að segja satt Þórður Snær Júlíusson Skoðun Skoðun Skoðun Það þarf ekki að biðjast afsökunar á því að segja satt Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Lífeyrissjóðirnir og Íslandsbanki, hluthafafundur á mánudag Bolli Héðinsson skrifar Skoðun „Þegar arkitektinn fer á flug“ - opinber umræða á villigötum Eyrún Arnarsdóttir skrifar Skoðun Heilbrigðiskerfið þarf stjórnvöld með bein í nefinu Svandís Svavarsdóttir skrifar Skoðun Börn eru hvorki veiðigjöld né öryggis- og varnarmál Grímur Atlason skrifar Skoðun Í vörn gegn sjálfum sér? Ólafur Stephensen skrifar Skoðun Mig langar að byggja heim með frið og umlykja með ást Guðmunda G. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Þjóðin stendur með sjúkraliðum Sandra B. Franks skrifar Skoðun Vegið að íslenska lífeyriskerfinu Björgvin Jón Bjarnason,Þóra Eggertsdóttir,Halldór Kristinsson,Guðmundur Svavarsson,Elsa Björk Pétursdóttir,Jón Ólafur Halldórsson,Arnar Hjaltalín skrifar Skoðun Ísland gjaldþrota vegna fatlaðs fólks? Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Veiðigjöld, gaslýsingar og valdníðsla Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Sniðgangan á Rapyd slær öll met Björn B. Björnsson skrifar Skoðun Pólitískt hugrekki og pólitískt hugleysi: ólík stefna tveggja systurflokka Birgir Finnsson skrifar Skoðun Árið 2023 kemur aldrei aftur Heiðrún Lind Marteinsdóttir skrifar Skoðun Trumpistar eru víða Trausti Breiðfjörð Magnússon skrifar Skoðun Fasteignagjöld eru lág í Reykjavík Sara Björg Sigurðardóttir skrifar Skoðun Gerræðisleg áform í anda Ráðstjórnarríkjanna Guðmundur Fertram Sigurjónsson skrifar Skoðun Opið svar til formanns Samleik- Útsvarsgreiðendur borga leikskólann í Kópavogi! Rakel Ýr Isaksen skrifar Skoðun Nýbakaðir foreldrar og óbökuð loforð Ingveldur Anna Sigurðardóttir skrifar Skoðun Þegar bráðamóttakan drepur þig hraðar Hólmfríður Ásta Hjaltadóttir skrifar Skoðun Samkeppnin tryggir hag neytenda Hanna Katrín Friðriksson skrifar Skoðun Stóðhryssur ekki moldvörpur Hallgerður Ljósynja Hauksdóttir skrifar Skoðun Við getum gert betur Einar Bárðarson skrifar Skoðun Tími til að notast við réttar tölur Sigurjón Þórðarson,Eydís Ásbjörnsdóttir,Eiríkur Björn Björgvinsson skrifar Skoðun Hvernig hljómar 100.000 kr. mánaðarlegur samgöngustyrkur? Valur Elli Valsson skrifar Skoðun Ábyrg stefna í útlendingamálum Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Týndu hermennirnir okkar Bryndís Haraldsdóttir skrifar Skoðun Gerist þetta aftur á morgun? Ísak Hilmarsson skrifar Skoðun Frá Írak til Gaza: Hvað höfum við lært af lygunum og stríðsbröltinu? Helen Ólafsdóttir skrifar Skoðun Staða þorpshálfvita er laus til umsóknar Jón Daníelsson skrifar Sjá meira
Verðbólga, eins flókið fyrirbæri og það er, á sér nokkrar grundvallarástæður. Ein af þeim er ósamræmið á milli eftirspurnar eftir ákveðinni vöru m.v. framboð af henni: ef eftirspurn (magn af peningum sem er að eltast við viðkomandi vöru) er mikið meiri en framboðið hefur verðið á henni tilhneigingu til að hækka. Úr verður verðbólga. Hægt er að sjá uppruna verðbólgu, þ.e. almennrar hækkunar verðlags, með því að skoða verðþróun vöruflokkanna í vörukörfunni sem er notuð til að meta almennt verðlag og breytingu á því, þ.e. verðbólgu. Sé það gert kemur eftirfarandi mynd í ljós. Sem sjá má er stór hluti verðbólgunnar í dag (tæpur helmingur af 5,7% ársverðbólgu) vegna húsnæðisliðarins (bláar súlur). Innfluttar vörur eru tæpur fimmtungur og fer minnkandi, einkum vegna þess að krónan hefur styrkst og vegið þannig á móti t.d. hækkun olíuverðs. Innlendar vörur og þjónusta, önnur en þjónusta hins opinbera, eru svo um þriðjungur ársverðbólgunnar í dag. Grundvallardrifkraftur verðbólgunnar er því húsnæðisliðurinn. Þar telur fasteignaverð mest og því er gott að skoða hví fasteignaverð hefur hækkað mikið. Útlán banka ýttu upp fasteignaverði Grundvallarþátturinn sem hefur hækkað fasteignaverð er aukin (peningaleg) eftirspurn eftir fasteignum. Framboð – met var t.d. slegið í byggingu fasteigna í Reykjavík á síðasta ári þegar tímabilið 2019-2021 varð fyrsta þriggja ára tímabilið í sögunni þar sem meira en 1000 íbúðir eru byggðar árlega – hefur verið mikið í sögulegu samhengi en einfaldlega ekki náð að halda í við hina auknu eftirspurn. Hvaðan kemur þessi aukna eftirspurn? Frá útlánum, sérstaklega banka. Þá hefur lækkað vaxtastig hækkað eignaverð samhliða hinum auknu útlánum. Hægt er að sjá áhrifin af auknum útlánum á fasteignaverð á eftirfarandi mynd. Myndin sýnir glöggt að aukin fasteignaútlán – sem er ígildi þess að auka magnið af peningum sem eltist við fasteignir – hafa hækkað fasteignaverð. Fyrri kúfurinn á myndinni (2016-2018) er vegna aukinnar útlánamyndunar lífeyrissjóða sem komu af krafti inn á fasteignamarkaðinn upp úr 2016. Seinni kúfurinn er vegna útlána banka sem stórjuku útlán sín til fasteignakaupa á fyrri hluta ársins 2020. Aðrir kraftar drífa vitanlega fasteignaverð, s.s. framboð af fasteignum, atvinnuleysi og fjöldi ferðamanna, sem m.a. skýrir hví samhengið milli nettó nýrra fasteignalána og breytinga á fasteignaverði er ekki eins sterkt í uppsveiflunni nú m.v. á árunum 2016-2018. Myndin hér að ofan inniheldur bæði lán lífeyrissjóða og banka. Næsta mynd sýnir vel að bankar hafa aukið mjög framboð sitt á lánum til fasteignakaupa frá því covid faraldurinn hófst. Á sama tíma hefur framboð banka á lánum til byggingarverktaka, sem nota lánin til að fjármagna byggingu fasteigna sem aftur dregur úr verðþrýstingi á fasteignamarkaði, dregist saman eða verið óbreytt. Ljóst má telja að útlánaaukning banka til fasteignakaupa, á sama tíma og þeir drógu úr framboði af lánum til byggingarverktaka, hefur ýtt fasteignaverði upp á við síðustu tvö ár. Lægri vextir, sem lækkuðu vegna stýrivaxtabreytinga Seðlabankans, skýra vitanlega að hluta hækkun fasteignaverðs að sama skapi. En hefði Seðlabankinn, á sama tíma og hann lækkaði vexti til að hjálpa hagkerfinu í gegnum covid áfallið, takmarkað lánaframboð banka inn á fasteignamarkaðinn, t.d. með harðari þjóðhagsvarúðartækjum, hefði honum tekist að halda almennum verðlagshækkunum mun betur í skefjum. Þess aukin heldur hefði Seðlabankinn getað hvatt bankana til að auka lánaframboð sitt til byggingarverktaka, í stað þess að draga úr því, með það að markmiði að viðhalda enn frekar hinum góða dampi sem hefur verið á byggingu fasteigna síðastliðin ár. Slíkt hefði aukið framboð af fasteignum sem hefði haldið aftur af verðhækkunum á fasteignamarkaði. Í staðinn hefur Seðlabankinn ákveðið að hækka vexti skarpt. Fyrir utan að ýta mörgum lántakanum út í horn varðandi sína greiðslugetu er alls óvíst að vaxtatólið sé eins beitt og vonast er eftir: ef bankar halda áfram að lána of mikið af fasteignalánum á meðan skortur er á fasteignum til sölu, m.a. því hægst hefur á fasteignauppbyggingu, er líklegt að fasteignaverð haldi áfram að hækka of hratt. Það er ekki of seint fyrir Seðlabankann að beita þjóðhagsvarúðartækjum sínum til að stýra útlánamyndun bankanna í átt að uppbyggingu á fasteignum í stað kaupa á fasteignum sem þegar eru til með tilheyrandi verðlagsáhrifum. Hlutverk lífeyrissjóða á framboðshliðinni Ofan á vanstýringu Seðlabankans á framboði af lánum til kaupa á fasteignum annars vegar og byggingar á fasteignum hins vegar er gott að bæta við punktum um hlutverk lífeyrissjóða á fasteignamarkaði. Lífeyrissjóðir hafa hingað til kosið að taka þátt á fasteignamarkaði með því að lána til kaupa á fasteignum frekar en byggingar á fasteignum. Það er mikilvægt að muna að það var aukið lánaframboð lífeyrissjóða upp úr miðju ári 2016 sem stórjók eftirspurn eftir fasteignum þá með tilheyrandi hækkunum á fasteignaverði (sjá næstu mynd). Þeir sáu svo samdrátt (uppgreiðslur) í sínu fasteignalánasafni þegar hluti af nýmynduðum peningum sem bankarnir bjuggu til í gegnum sína útlánastarfsemi voru notaðir til að greiða upp lán hjá lífeyrissjóðum. Lífeyrissjóðirnir eru kjöreigendur að fasteignum sem ætlaðar eru til útleigu á almennum leigumarkaði: þetta eru langtímaeignir sem veita góða raunávöxtun til langs tíma. Lífeyrissjóðir víðs vegar um Evrópu hafa í áratugi fjárfest í íbúðum til útleigu, lífeyrisþegum og leigjendum til hagsbóta. Aukið framboð af íbúðum sem byggðar væru sérstaklega með það í huga að lífeyrissjóðir ættu þær og leigðu út myndi ekki aðeins draga úr verðbólguþrýstingi á Íslandi heldur draga úr þörfinni á launahækkunum. Hagkerfið allt hefði mikinn hag af því ef lífeyrissjóðir tækju aukinn þátt á fasteignamarkaði með því að fjármagna uppbyggingu á og eiga íbúðir til útleigu á almennum leigumarkaði. Aukið framboð af leiguhúsnæði myndi þess aukinn heldur gera erlendu vinnuafli auðveldara um vik að flytjast til landsins. Það er því öllum aðilum vinnumarkaðarins það í hag að lífeyrissjóðir taki þátt á leigumarkaði líkt og lífeyrissjóðir í mörgum löndum Evrópu gera. Það er óhætt að hvetja forsvarsmenn verkalýðsfélaga sem og atvinnurekenda að hafa þetta í huga fyrir komandi kjaraviðræður. Höfundur er hagfræðingur.
Vegið að íslenska lífeyriskerfinu Björgvin Jón Bjarnason,Þóra Eggertsdóttir,Halldór Kristinsson,Guðmundur Svavarsson,Elsa Björk Pétursdóttir,Jón Ólafur Halldórsson,Arnar Hjaltalín Skoðun
Skoðun Vegið að íslenska lífeyriskerfinu Björgvin Jón Bjarnason,Þóra Eggertsdóttir,Halldór Kristinsson,Guðmundur Svavarsson,Elsa Björk Pétursdóttir,Jón Ólafur Halldórsson,Arnar Hjaltalín skrifar
Skoðun Pólitískt hugrekki og pólitískt hugleysi: ólík stefna tveggja systurflokka Birgir Finnsson skrifar
Skoðun Opið svar til formanns Samleik- Útsvarsgreiðendur borga leikskólann í Kópavogi! Rakel Ýr Isaksen skrifar
Skoðun Tími til að notast við réttar tölur Sigurjón Þórðarson,Eydís Ásbjörnsdóttir,Eiríkur Björn Björgvinsson skrifar
Skoðun Frá Írak til Gaza: Hvað höfum við lært af lygunum og stríðsbröltinu? Helen Ólafsdóttir skrifar
Vegið að íslenska lífeyriskerfinu Björgvin Jón Bjarnason,Þóra Eggertsdóttir,Halldór Kristinsson,Guðmundur Svavarsson,Elsa Björk Pétursdóttir,Jón Ólafur Halldórsson,Arnar Hjaltalín Skoðun