Innherji

Seðla­bankinn vill meiri á­herslu á at­vinnu­hús­næði

Þorsteinn Friðrik Halldórsson skrifar
Tregbreytilegt framboð styður við verð á atvinnuhúsnæðismarkaði.
Tregbreytilegt framboð styður við verð á atvinnuhúsnæðismarkaði. VÍSIR/VILHELM

Lítið framboð og hátt verð einkenna markaðinn með atvinnuhúsnæði samkvæmt greiningu Fjármálastöðugleikanefndar Seðlabanka Íslands. Að mati nefndarinnar yrði jákvætt ef lækkandi íbúðaverð skapaði aukinn hvata til uppbyggingar atvinnuhúsnæðis.

Vísitala raunverðs atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 8,8 prósent á síðasta ári og var í sögulegu hágildi í lok ársins. Í ritinu Fjármálastöðugleika, sem var gefið út í gær, kemur fram að aðrir mælikvarðar gefi einnig til kynna að verð á markaði með atvinnuhúsnæði sé hátt í sögulegu samhengi. Þannig jókst velta í þinglýstum viðskiptum með atvinnuhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu umtalsvert á síðasta ári og hefur ekki mælst jafn mikil á einu ári frá upphafi mælinga.

Aukin eftirspurn helgast meðal annars af 5,6 prósenta fjölgun á vinnumarkaði milli ára og hröðum vexti einkaneyslu en fjármálastöðugleikanefnd bendir á að framboðið hafi verið tregbreytilegt.

Stofn atvinnuhúsnæðis á landinu öllu stækkaði að meðaltali um 1,3 prósent á árunum 2011 til 2021 en til samanburður stækkaði stofninn að meðaltali um 3,3 prósent á árunum 2000 til 2010.

„Áhersla byggingarverktaka virðist að mestu leyti hafa verið á íbúðarhúsnæði á undanförnum árum enda íbúðaverð mjög hátt og töluvert um endurskipulögð svæði í Reykjavík þar sem íbúðarhúsnæði kemur í stað iðnaðarhúsnæðis,“ segir í Fjármálastöðugleika.

„Lítið framboð og hátt verð virðast einkenna markað með atvinnuhúsnæði nú um mundir. Þar leika framangreind áhersla á íbúðauppbyggingu, takmarkað lóðaframboð og afkastageta byggingageirans stór hlutverk. Nú þegar íbúðaverð fer lækkandi gæti skapast hvati fyrir meiri uppbyggingu atvinnuhúsnæðis og myndi slík uppbygging teljast jákvæð.“

Árshækkun vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu mældist 4,5 prósent að raunvirði í janúar. Þá hækkun má að öllu leyti rekja til verðþróunar fram á mitt síðasta ár. Að raunvirði náði húsnæðisverð hámarki í júní 2022 en hefur lækkað um 3,4 prósent síðan.

Þá telur Fjármálastöðugleikanefnd mikilvægt að varast þær miklu sveiflur sem einkennt hafa atvinnuhúsnæðismarkaðinn í gegnum tíðina.

„Skaðlegar verðsveiflur verða þegar óhóflegt misvægi myndast milli framboðs og eftirspurnar á markaðnum. Um þessar mundir virðist þörf á því að takmarka slíkt misvægi bæði með því að halda aftur af þenslu á eftirspurnarhlið markaðarins og með því að skapa aðstæður sem greiða fyrir auknu framboði.“

Útlán viðskiptabankanna með veði í atvinnuhúsnæði jukust um 8,2 prósent að raunvirði á milli ára eftir samdrátt í þrjú ár þar á undan.

Þrátt fyrir útlánaaukningu dróst fjárhæð illa varinnar áhættu, skilgreind sem fjárhæð lána yfir 90 prósenta veðsetningarhlutfalli, saman um 25 prósent á síðasta ári eftir 22 prósenta samdrátt á árinu 2021.

„Sú þróun gefur til kynna að útlánaáhætta bankanna sem tengist atvinnuhúsnæðismarkaði hafi minnkað talsvert,“ segir í Fjármálastöðugleika en tekið er fram að hækkandi verð atvinnuhúsnæðis geti skapað falskt öryggi með því að lækka skráð veðsetningarhlutföll.

„Sé hið háa verð ekki nógu vel stutt af grundvallarþáttum á borð við eftirspurn og tekjustreymi, eða sé það stutt af óvenjulega hagstæðum grundvallarþáttum sem fljótt getur fjarað undan, eins og lágu vaxtastigi, getur það einfaldlega endurspeglað auknar líkur á miklu verðfalli. Þetta á ekki síst við á grunnum mörkuðum þar sem seljanleiki er takmarkaður, eins og hinum íslenska atvinnuhúsnæðismarkaði.“




Fleiri fréttir

Sjá meira


×