Hús­fé­lag ekki skaða­bóta­á­byrgt vegna myglu í sér­eign

Eigandi íbúðarinnar sendi kærunefnd húsamála álitsbeiðni vegna ágreinings síns við húsfélag hússins þar sem íbúð hans er. Ágreiningur var á milli deiluaðila hvort það væri á ábyrgð húsfélagsins að láta framkvæma viðgerðir vegna rakaskemmda í íbúð mannsins og greiða kostnað vegna þeirra. 

Galli við framkvæmdir

Húsið var byggt árið 1972 og árið 2010 var það klætt að utan með álklæðningu og plastgluggar settir í stað tréglugga. Skömmu eftir framkvæmdir kom í ljós galli á framkvæmdunum en þær leiddu meðal annars til lekavandamála. Verktakinn sem framkvæmdi verkið hefur þegar verið dæmdur til að greiða rúmlega 34 milljónir króna til húsfélagsins vegna gallans. 

Eigandinn segir að meðal þess sem gallinn olli var að mikill raki og mygla mynduðust í útvegg íbúðar hans. Húsfélagið hafi neitað að taka þátt í kostnaði við nauðsynlegar framkvæmdir til að stöðva tjónið en meðal annars hafi þurft að innsigla eitt herbergi íbúðarinnar vegna myglu og í kröfu mannsins segir að í raun sé öll íbúðin óíbúðarhæf vegna myglunnar. 

Vildu ekki halda húsfund vegna málsins

Árið 2022 vann fyrirtæki að kostnaðarmati á viðgerð í íbúðinni og var það metið á 524 þúsund krónur. Sú tala er í dag hærri vegna skemmda. Raki í veggjum íbúðarinnar mældist langt umfram mörk. 

Eigandinn sendi áskorun til húsfélagsins í júní árið 2023 vegna tjónsins sem varð í íbúðinni vegna leka frá samegin. Óskað var eftir því að afstaða yrði tekin til viðgerða á séreigninni og þess krafist að boðað yrði til húsfundar vegna málsins. Húsfélagið varð ekki við þeirri beiðni. 

Í greinargerð húsfélagsins til kærunefndarinnar segir að dómkvaddur matsmaður hafi skilað matsgerðum árið 2018 vegna leka eftir framkvæmdirnar árið 2010. Yfirmatsmenn voru síðar dómkvaddir og mátu þeir sem svo að afleiðingar leka frá gluggum í íbúð mannsins sem óskaði eftir álitinu hafi verið eingöngu í allra ysta lagi í veggjum og það þyrfti bara að sparsla og mála inni. 

Skemmdirnar ekki endilega vegna framkvæmdanna

Húsfélagið beri ekki ábyrgð á skemmdum innan einstakra séreignarhluta heldur séu þær á ábyrgð eigenda og þeirra að ráðast í viðgerðir og viðhald. Ekkert liggi fyrir um hvort skemmdirnar í íbúðinni stafi frá lekanum sem varð vegna gluggaísetningar. 

„Þar sem engar skemmdir séu á ytra byrði hússins og allt sem tilheyri sameign hafi þegar verið viðgert, beri gagnaðili ekki ábyrgð á téðum skemmdum í íbúð álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi ekki látið fyrir farast að gera við skemmdir á sameign. Þá hafi ekki orðið bilun í neinum búnaði sameignar, þ.e.a.s. ekki hafi verið um að ræða skyndilega bilun í búnaði sem réttlætt gæti hlutlæga ábyrgð gagnaðila,“ segir í greinagerðinni. 

Kærunefndin mat gögn málsins sem svo að þegar hafi verið gerðar lagfæringar á sameign hússins og því fellst hún ekki á mat eigandans um að húsfélagið hafi ekki sinnt nauðsynlegu viðhaldi á sameign. 

„Ljóst er að það var verktakinn sem sýndi af sér saknæma háttsemi við gluggaframkvæmdina og ber ábyrgð á tjóni sem rekja má til þeirrar háttsemi, hvort sem er á séreign eða sameign. Kærunefnd telur að þótt gagnaðili hefði getað hafið framkvæmdir fyrr, í síðasta lagi að loknu undirmati, hefur ekki verið sýnt fram á að álitsbeiðandi hafi óskað eftir tilteknum aðgerðum vegna sameignarinnar eða séreignarinnar allan þennan tíma eða haft uppi sérstök mótmæli vegna þeirrar leiðar sem gagnaðili fór í málinu,“ segir í álitinu. 

Kröfum eigandans hafnað

Engin gögn styðji það að eigandinn hafi gert sérstakar athugasemdir eða haft uppi tilteknar kröfur um aðgerðir frá kvörtunum hans árin 2016 og 2017 en þá upplýsti hann um leka í sinni íbúð í sameiginlegri Facebook-síðu húsfélagsins. 

„Loks eru engin gögn sem styðja það að ástand séreignar álitsbeiðanda hafi versnað vegna aðgerða eða aðgerðaleysis gagnaðila. Verður þannig ekki annað ráðið en að gagnaðili hafi verið í góðri trú um að hann væri að minnsta kosti ekki að vanrækja skyldur sínar gagnvart eigendum í húsinu. Með hliðsjón af öllu framangreindu er kröfum álitsbeiðanda hafnað,“ segir í álitinu.