Flokkur fólksins klippir á bremsur unga fólksins

Göfugt markmið, gölluð framkvæmd

Nú hefur félags- og húsnæðismálaráðherra lagt fram frumvarp um svokallaða leigubremsu. Samkvæmt frumvarpinu má aðeins hækka leigu einu sinni á ári og aldrei umfram vísitölu neysluverðs. Markmiðið er í sjálfu sér göfugt: aukið húsnæðisöryggi, styrking stöðu leigjenda og að minnka vægi verðtryggingar. En framkvæmdin er alvarlega vanhugsuð.

Markmiðin eru markmið sem flestir geta verið sammála um, þar á meðal ég sjálfur. Leigjendur eiga skilið fyrirsjáanleika. En frumvarpið tekur ekki áhættuna úr kerfinu. Það færir hana til og það á þá sem eiga síst við því: einstaklinga sem leigja út eina íbúð, oft ungt fólk sem er með sína fyrstu eign og er með verðtryggt lán.

Niðurstaðan verður líklega þvert á það sem Flokkur Fólksins stefnir að: minna framboð og hærri leiga strax við undirritun.

Hverjir eru leigusalar á Íslandi?

Í umræðunni er oft talað um leigusala eins og þeir séu upp til hópa stór hagnaðardrifin félög. Þetta er ekki raunin. Húseigendafélagið hefur bent á að einstaklingar séu 60-65% leigusala hér á landi. Samkvæmt leigumarkaðskönnun HMS frá 2024 leigja 68% leigjenda af einstaklingum, ættingjum eða vinum.

Þetta skiptir máli. Raunveruleiki leigumarkaðarins er að þetta er markaður venjulegs fólks og það er það fólk sem frumvarpið bítur fastast á.

Áhættan hverfur ekki, hún flyst

Árið 1979 voru Ólafslög sett og verðtrygging lána innleidd almennt. Verðbólga hafði þá verið tugir prósenta um árabil, raunvextir voru neikvæðir og sparifé brann upp, svo lánsfé var af skornum skammti. Lausnin sem þáverandi ríkisstjórn kom með var að verðtryggja lánin og færa verðbólguáhættuna frá lánveitendum yfir á lántakendur. Þetta átti að vera tímabundin lausn en eins og við vitum öll hefur aldrei tekist að vinda ofan af þessu þar sem allt okkar hagkerfi hefur þróast út frá þessu.

Þetta er grunnur verðtryggingarinnar, verðbólguáhætta er færð frá lánveitanda yfir á lántaka. Þegar verðbólgan eykst hækkar höfuðstóllinn og greiðslan í hverjum mánuði. Bankinn er varinn, lántakandi ekki.

Fólk spyr oft: “Af hverju tekur fólk þá ekki óverðtryggð lán í staðinn?” Þetta er algjörlega réttmæt spurning en svarið er að bankinn ver sig líka á óverðtryggðum lánunum. Þar er áhættan reiknuð út fyrirfram og greiðslubyrðin þá hærri. Það sama gerist ef við bjóðum upp á “óverðtryggða” leigusamninga.

Munurinn er hins vegar sá að lántakandinn er bundinn af láninu sínu til áratuga en leigjandinn getur sagt upp sínum samningi. Leigusalinn situr því einn uppi með langtímaáhættuna.

Leigusali með verðtryggt lán hefur tvo kosti til að verjast. Annar er að tengja leiguna við vísitölu svo tekjurnar fylgi skuldinni. Hinn er að bæta áhættuálagi ofan á leiguna frá upphafi. Í báðum tilvikum endar áhættan að hluta hjá leigjendum. Þetta er í raun nákvæmlega það sama og bankarnir gera með verðtryggðum og óverðtryggðum lánum.

Kosturinn við vísitölutengingu er að hún er gagnsæ. Leigjandinn greiðir verðbólgu þegar hún verður til og ekki meira. Áhættuálag er greitt fyrirfram, líka þegar verðbólgan lætur aldrei sjá sig. Þegar frumvarpið skerðir vísitölutenginguna er því verið að ýta leigusölum í dýrari kostinn fyrir leigjandann.

Ungt fólk með fyrstu eignina verður verst úti

Hugsum okkur ungt par eða einstakling sem kaupir sína fyrstu íbúð og leigir hana út á meðan það býr annars staðar til að standast fyrstu greiðslur. Þau tóku verðtryggt lán þar sem þau hefðu ekki getað staðist afborganir af óverðtryggðu láni. Leigan á að standa undir afborgunum.

Lánið þeirra hækkar í hverjum mánuði með vísitölunni. Samkvæmt frumvarpinu má leigan hækka einu sinni á ári. Í allt að 12 mánuði bera þau verðbólguna sjálf. Við 300.000 kr. leigu og 5% verðbólgu (hún mældist 5,6% í ágúst) er tapið fyrir unga parið um 82.000 kr. á ári eða um 2,3% af ársleigunni. Við 8% verðbólgu væri tapið um 130.000 kr. á ári. Þetta virðast frekar litlar upphæðir en þegar um er að ræða ungt par sem rekur íbúðina á þröngum hagnaði getur það þýtt muninn á því að standa í skilum eða ekki.

Við það bætist að þakið er ósamhverft. Leigan má fylgja vísitölu en aldrei fara yfir hana, en leigan er ekki eini kostnaður leigusala. Ef vextir, fasteignagjöld, tryggingar eða húsfélagsgjöld hækka hraðar en verðlag, situr eigandinn uppi með mismuninn. Þetta eykur áhættuna fyrir leigusala.

Minna framboð, hærri upphafsleiga

Einstaklingur sem á aukaíbúð hefur aðra valkosti en að setja íbúðina í fasta leigu. Hann getur selt, leigt íbúðina í skammtímaleigu til ferðamanna eða flutt inn sjálfur.

Þegar ein af fáum vörnum gegn verðbólgu sem leigusalar hafa er skert verða þessir kostir meira aðlaðandi og hver íbúð sem hverfur af markaði gerir stöðu leigjenda verri.

Þeir sem halda áfram að leigja út munu bregðast við með því að reikna áhættuna fyrirfram og gera upphafsleiguna hærri. Þeir vita að þeir fá ekki að leiðrétta hana fyrr en eftir ár og þá aðeins upp að vísitölu. Nýir leigjendur greiða því meira frá fyrsta degi.

Húseigendafélagið hefur minnt á að sambandið á milli verndar og framboðs er ekki nýtt. Ströng ákvæði í eldri lögum um húsaleigusamninga frá 1979 urðu til þess að leigusalar treystu sér ekki til að leigja út. Hætta er á því að sagan endurtaki sig.

Byrjað á röngum enda

Það er skiljanlegt að ríkisstjórnin vilji vinda ofan af verðtryggingunni. En við lifum í verðtryggðu hagkerfi og verðum að gera það í skynsamlegri röð. Verðtryggingin ver lánveitendur fyrir verðbólgu. Vísitölutenging leigu er eitt af fáum tækjum sem verja lántakandann sem leigir út.

Frumvarpið skerðir þessa vörn án þess að hreyfa við skuldinni. Lánin haldast verðtryggð í hverjum mánuði en leigan ekki. Einstaklingar sitja einir eftir með áhættuna en bankarnir finna ekkert fyrir breytingunni.

Ef markmiðið er að draga úr vægi verðtryggingar (sem það á að vera) á að byrja á réttum enda. Á þeim enda sem áhættan verður til: á lánamarkaðnum. Betra aðgengi að óverðtryggðum lánum og lengri fastvaxtatímabil myndu minnka áhættuna í raun. Að byrja á leigunni flytur hana bara á þá veikustu.

Oft er bent á að leigubremsa tíðkist á hinum Norðurlöndunum. En aðstæður eru gjörólíkar. Þar búa leigusalar ekki í verðtryggðu hagkerfi og í Danmörku eru til dæmis algeng óverðtryggð fastvaxtalán til 30 ára. Áhættan hefur ekki verið færð frá bönkunum yfir á lántakendur eins og hér. Þess vegna er ekki hægt að flytja reglurnar óbreyttar hingað og jafnvel þar eru reglurnar ekki gallalausar.

Svíþjóð sýnir vel hvað getur gerst þegar leiga er bundin of þröngum reglum. Þar er leiga að mestu ákveðin með samningum en ekki á markaði og afleiðingin er langvarandi skortur á leiguhúsnæði. Í Stokkhólmi þurfti fólk sem fékk venjulega leiguíbúð í gegnum biðlista borgarinnar árið 2025 að bíða í níu ár að meðaltali og í miðborginni um 21 ár. Tæplega 900 þúsund manns voru á listanum í árslok en aðeins um 21 þúsund íbúðum var úthlutað á árinu. Leigan er lág á pappír en fyrir þá sem standa utan kerfisins, sérstaklega ungt fólk, er hún ekki í boði á neinu verði.

Hvað ætti að gera í staðinn

Gagnrýni er lítils virði án tillagna.

Leigjendur eiga skilið öryggi og fyrirsjáanleika og þar er ég alveg sammála Flokki Fólksins. En leiðin þangað þarf að taka mið af því hverjir leigja út á Íslandi og hvernig þeir eru fjármagnaðir. Ég legg til þrennt:

Byrjað verði á lánahliðinni með aðgerðum sem gera óverðtryggð lán aðgengilegri.

Leigusölum með verðtryggð lán verði áfram heimilt að uppfæra leigu mánaðarlega samkvæmt vísitölu.

Gerð verði óháð úttekt á áhrifum frumvarpsins á framboð áður en það verður að lögum.

Leigubremsa sem dregur úr framboði og hækkar upphafsleigu er ekki kjarabót fyrir leigjendur. Hún er kostnaður sem lendir á þeim sem eiga minnst við því.

Höfundur er rithöfundur er nemi í hagfræði við Háskóla Íslands.