Fasteignafélag byggt á starfslokum

Árið 1989 stóð Ole Vagner á tímamótum. Hann var bankastjóri í banka sem hafði verið yfirtekinn af tryggingarfélagi og framtíðin óljós. Hann ákvað að taka starfslokasamningi sem honum var boðinn og freista gæfunnar í því að stofna eigið fyrirtækið. "Ég fékk laun í tvö ár sem gaf mér möguleika á að láta reyna á að byggja upp fyrirtæki," segir Ole. Fyrirtækið hét upphaflega InvestorPartner og sérhæfði sig í fasteignafjárfestingum. Í dag heitir það Keops Group og fjölskylda Ole Vagner á 36 prósent í fyrirtækinu. 30 prósent á íslenskt fyrirtæki sem einnig rekur sögu sína til ársins 1989, Baugur, sem varð til úr Bónus sem varð til þegar Jóhannes Jónsson stóð á svipuðum tímamótum og freistaði einnig gæfunnar. Nú liggja leiðir þessara tveggja fyrirtækja saman í umsvifamiklu fasteignafyrirtæki í Danmörku. Markhópurinn hálaunafólk"Það lá beint við að fara í fasteignafjárfestingu. Bankinn sem ég var stjórnandi hjá lánaði mikið til fasteignakaupa og ég þekkti því vel til slíkra fjárfestinga," segir Ole Vagner. Hann segir að í Danmörku njóti þeir sem fjárfesta í fasteign skattalegs hagræðis og hann hafi séð tækifæri í að höfða til efnamikilla Dana og bjóða þeim fjárfestingar í fasteignum. "Markhópurinn er eignafólk með háar tekjur sem stendur til boða að eignast beint hlut í fasteign. Við höfum síðan þróað félagið í átt til fjárfestingafélags því við fundum fljótt fyrir vilja til annars konar fjárfestingar hjá viðskiptavinum okkar," segir Ole. Hann segir að viðskiptavinurinn fái innpakkaða vöru. "Við finnum fasteignina, sjáum um fjármögnunina og alla umsýslu og seljum viðskiptavininum."Keops er í dag félag sem á og rekur talsvert af atvinnuhúsnæði, byggir og selur íbúðahúsnæði, auk þess sem gefin eru út skuldabréf með fasteignaveði sem viðskiptavinir fjárfesta í. Keops tekur einnig að sér þróunarverkefni, kaupir fasteignir og umbreytir þeim til annarra nota en þau voru upphaflega hugsuð til. Ekki spákaupmennKeops hefur ekki eingöngu fjárfest í Danmörku. Félagið hefur einnig fjárfest í Svíþjóð, Bretlandi, Þýskalandi og Hollandi. "Við höfum reyndar selt allar eignir okkar í Bretlandi," segir Ole. Það verður ekki annað sagt en að tímasetningar hafi verið hagfelldar Keops. Fasteignaverð hefur hækkað um allan heim, ekki síst í Bretlandi, þar sem margir hagfræðingar hafa af því áhyggjur að fasteignabóla hafi myndast. "Ég held að það hafi verið skynsamlegt að selja í Bretlandi og auka fjárfestingar í Þýskalandi til dæmis. Það gildir að finna staðinn á hringnum þar sem maður kaupir og selur," bætir hann við. "Markmið okkar er ekki að eiga fasteignir til eilífðar. Við viljum eiga fasteignir þar sem möguleiki er að ná meiri arðsemi af. Þegar við höfum náð að hámarka þann ávinning sem við sjáum af fasteigninni, þá seljum við. Við horfum mikið á sjóðstreymið í verkefnum okkar. Ef við sjáum ekki að arðsemin skili sér hratt í fjárfestingum sem við skoðum, þá látum við þær eiga sig. Við stundum enga spákaupmennsku."Ole Vagner segir Keops hafa frá upphafi unnið eftir ströngu módeli. Krafa um arðsemi og áhættu sé ófrávíkjanleg. "Við seljum meirihluta íbúðarhúsnæðis áður en við hefjumst handa. Sama gildir um atvinnuhúsnæði. Við hefjumst ekki handa fyrr en búið er að finna leigendur að húsnæðinu. Stefna okkar er að fá 20 prósenta ávöxtun á það eigið fé sem við leggjum til fjárfestinga okkar." Stærra er betraÍ tengslum við fjárfestingarnar í fasteignunum sjálfum eru gefnir út skuldabréfaflokkar með veði í fasteignunum sem viðskiptavinir Keops kaupa svo í. "Stærsti flokkurinn var 2,5 milljarðar danskra króna (um 26 milljarðar ISK) en við vildum gjarnan hafa flokkanna stærri svo sem tíu milljarða danskra króna. Því stærri og breiðari sem flokkurinn er því betra fyrir okkur og viðskiptavini okkar. Við sækjumst eftir stórum viðskiptum í starfsemi okkar og því stærri því betri." Keops hefur nýlega keypt eignastýringarfyrirtæki með um 16 milljarða í eignastýringu.Keops var skráð á markað árið 1998. Eignarhaldið var fremur þröngt og Ole Vagner var sem stærsti eigandi meðvitaður um að félagið þyrfti að finna sér samstarfsaðila sem væru tilbúnir að fjárfesta myndarlega í félaginu. Ole talar oft um búðina sína þegar hann ræðir verkefni fyrirtækisins. "Det gör vi i vores butik." Hann segir hluta starfseminnar snúa að sölu til einstaklinga, bæði á eignum og svo fjárfestingarkostum. "Baugur hefur mikla þekkingu á slíku og fyrir okkur var mikill fengur að fá samstarfsaðila með þann fjárhagslega styrk sem þeir hafa." Hann segir það gefa félaginu kost að stækka verkefnin og gefa út stærri skuldabréfaflokka. "Það er nánast sama vinna að gefa út lítinn skuldabréfaflokk og stóran." Hann segir samninga um kaup Baugs í fyrirtækinu hafa gengið vel. "Þetta gekk mjög hratt fyrir sig." Athygli fjárfestaKeops hækkaði mikið á markaði síðasta árið eftir að fagfjárfestar fóru að veita félaginu athygli. "Við höfðum fjárfest í Svíþjóð og þegar vextir lækkuðu græddum við á gengismun og það vakti athygli fagfjárfestis á okkur. Það hafði líka áhrif að það var gefin út greining um fyrirtækið sem mat horfurnar í gengi bréfanna góðar."Keops hefur aukið umsvif sín í Svíþjóð að undanförnu og hyggst sækja fram annars staðar en í Danmörku. "Við horfum til að byrja með til nágrannalandanna. Við viljum nýta þá kosti sem bjóðast í nágrannalöndunum áður en við sækjum inn á aðra markaði." Undantekning er fjárfesting í húsnæði á Spáni, en þar er kúnnahópurinn sami og í annarri starfsemi Keops, vel stæðir Norðurlandabúar. "Það eru margir Norðurlandabúar sem vilja flýja kuldan yfir veturinn. Við einbeitum okkur að Suður Spáni, Tyrklandi og Króatíu. Ole segir að fyrirtækið muni örugglega sækja fram á öðrum mörkuðum í framtíðinni. Hann nefnir Pólland sem sé stór markaður sem eigi væntanlega eftir að verða spennandi í framtíðinnni. Ole Vagner segir boðorð fyrirtækisins ekki þurfa að þvælast fyrir neinum. "Keep it simple," segir hann. "Ég kem úr bankaheiminum þar sem stöðugt er sagt við mann "þú mátt ekki." Við segjum hér "þú skalt." Fyrirtækjamenning okkar byggir á því að starfsmenn okkar eigi að hafa frelsi til að nýta kunnáttu sína og þekkingu. "Hér þekkja allir viðmiðin sem við höfum og taka ákvarðinar sínar út frá þeim. Í bankanum gat maður einn og óstuddur tekið ákvarðanir um lán upp á milljónir, en ef maður bauð einhverjum út að borða, þá mátti það bara kosta hundraðkall," segir Ole Vagner og hlær. "Hér treystum við dómgreind þeirra sem vinna hjá okkur." Stærstu hluthafar Keops Vagner Holding 36% Baugur Group 30% Bankinvest 10% Aðrir 24%