Viðræður við kröfuhafa Eik hf., tapaði 1,2 milljarði í fyrra

Á næstu dögum mun Eik fasteignafélag hf. hefja viðræður við óveðtryggða kröfuhafa félagsins, kynna fyrir þeim stöðu þess og leggja fram tillögur til úrlausnar. Áætlað er að tap félagsins á síðasta ári hafi numið 1,2 milljörðum kr. eftir skatta.

Eins og fram kom í fréttatilkynningu frá Eik þann 17. nóvember 2009 leitar félagið nú leiða svo forða megi greiðsluþroti. Félaginu til ráðgjafar í verkefninu verða H.F. Verðbréf og Forum lögmenn.

Í nýrri tilkynningu til Kauphallarinnar segir að til að gæta jafnræðis meðal fjárfesta birtir félagið hér þær upplýsingar sem veðtryggðum kröfuhöfum verða birtar og Eik telur að séu verðmyndandi.

Fyrir liggja drög að ársreikningi fyrir árið 2009, en endurskoðun hans stendur yfir hjá KPMG. Mat fjárfestingaeigna og uppreikningur lána hefur verið yfirfarin af KPMG og eru engar athugasemdir gerðar við niðurstöðuna.

Samkvæmt drögunum nam velta félagsins 1.742 milljónum kr. á árinu 2009. EBITDA nam 1.128 milljónum kr. og rekstrarhagnaður án fjármagnskostnaðar 823 milljónum kr. Hreinn fjármagnskostnaður var 2.113 milljónir kr. en þar af námu verðbætur og gengismunur 1.313 milljónir kr. Tap fyrir tekjuskatt var 1.290 milljónir kr. sem skýrist að öllu leyti af verðbótum og gengismun. Ekki er búið að endurskoða skattalega útreikninga en áætlað tap eftir skatta er talið nema 1.200 milljónir kr.

Verðmæti fjárfestingaeigna, sem færðar eru að markaðsvirði, nam 19.4 milljarðar kr. Í lok árs 2009. Heildar eignir voru 20 milljarðar kr., en þar af voru viðskiptakröfur 62 milljónir kr. og handbært fé 252 milljónir kr. Eigið fé nam 1.230 milljónum kr. Og tekjuskattsskuldbinding 507 milljónir kr. Vaxtaberandi langtímalán með næsta árs afborgunum voru 18 milljarðar kr., en þar af námu lán í erlendum myntum tæpum 5 milljörðum kr.

Stærstum hluta þeirra leigutekna sem bundnar voru við gengi erlendra gjaldmiðla hefur verið breytt þannig að leigutekjurnar fylgja nú vísitölu neysluverðs.

Við gerð verðmats á fasteignum félagsins var stuðst við öll viðskipti sem átt höfðu sér stað eftir hrun, eða um sjötíu talsins. Niðurstaðan er sú að bókfært virði eignasafnsins er í góðu samræmi við þau viðskipti sem átt hafa sér stað frá bankahruni. Meðalfermetraverð safnsins er um 189.000 krónur á fermetrann. Tekin var stikkprufa úr safninu, 10 ára gamalt skrifstofuhúsnæði, og verkfræðistofa fengin til að reikna út byggingarkostnað. Niðurstaðan var sú að eignin þarf að hækka um yfir 30% til þess að verðmæti hennar nái byggingarkostnaði.

Sé litið til staðsetninga fasteigna eru 31,9% af verðmætum eignasafnsins í póstnúmerinu 101, 25,4% í póstnúmerinu 105 og 108, og 19,5% í 104. Tæp 77% af eignasafninu eru því staðsett miðsvæðis í Reykjavík. 9,3% af eignasafninu er fyrir utan höfuðborgarsvæðið en allar þær eignir eru leigðar út til langs tíma. Veginn meðallíftími leigusamninga er 9,27 ár, en ekki hefur verið tekið tillit til mögulegra uppsagnarákvæða í því samhengi.

Helstu leigutakar félagsins eru Húsasmiðjan sem borgar tæp 30% af leigutekjum félagsins miðað við tekjur um áramótin, og NBI banki með um 10% af leigutekjum. Aðrir leigutakar sem greiða yfir 2% af leigutekjum eru Hótel Þingholt, HugurAx, Bónus, Fræðslumiðstöð atvinnulífsins og Arion banki. Dæmi um aðra leigutaka sem greiða minna en eru samt nokkuð stórir eru Fjármálaeftirlitið, Elko, 10/11, Flæði, Rekkjan, Eignasaga-Traust, Austur-Interparts, Árnason Faktor, B5 veitingastaður, tryggingastofnun ríkisins og Og fjarskipti.

Sé þróun virðisútleiguhlutfalls skoðuð, það er útleiguhlutfall miðað við leigutekjur, sést að í lok árs 2008 nam útleiguhlutfallið 92,5%. Um mitt ár 2009 hafði útleiguhlutfallið fallið niður í 87,5%. Útleiga gekk hins vegar vel á seinni hluta árs 2009 og nam útleiguhlutfallið 91,5% undir lok ársins.

Sé eignasafnið skoðað út frá tegundum húsnæðis kemur í ljós að 37,2% af safninu er verslunarhúsnæði. Stór hluti af því er leigt til Húsasmiðjunnar. Þá er 29,9% skrifstofuhúsnæði, 20,5% lager- og iðnaðarhúsnæði, 7,3% húsnæði undir veitinga- og skemmtistaði, 4,3% hótelbyggingar og 0,9% annað.

Fyrir utan þá erfiðleika sem steðja að félaginu varðandi endurfjármögnun, er rekstrarstaða félagsins góð. Eigið fé er jákvætt, leiguverð hefur náð jafnvægi eftir töluverða lækkun, óútleigðum einingum hefur fækkað og sjóðstreymi er nægilega sterkt til að félagið geti greitt allan vaxtakostnað og einhvern hluta afborgana þrátt fyrir miklar skuldir.