Hærri fasteignagjöld þrýsta upp leigu

Forstjórar tveggja stærstu fasteignafélaga landsins segja auðséð að hærri fasteignagjöld á atvinnuhúsnæði muni að öðru óbreyttu leiða til hærra leiguverðs. Þeir gagnrýna sveitarfélögin harðlega fyrir að hafa ekki lækkað skatta á atvinnuhúsnæði á sama tíma og fasteignamat hafi hækkað verulega. „Maður vonar bara að við förum að sjá fyrir endann á þessu. Þetta er algjörlega galið,“ segir Helgi S. Gunnarsson, forstjóri Regins, um hækkandi fasteignagjöld sveitarfélaganna.

Gert er ráð fyrir að tekjur sveitarfélaganna á höfuðborgarsvæðinu vegna fasteignagjalda á atvinnuhúsnæði aukist um 30 prósent frá árinu 2017 til 2019, að því er fram kemur í nýlegri greiningu sérfræðinga Arion banka.

„Fasteignamatið hækkar og hækkar sem leiðir til hærri fasteignagjalda og á endanum smitast hækkanirnar að öllum líkindum út í leiguverðið. Það stuðlar aftur að hærra fasteignamati. Úr verður vondur spírall,“ segir Guðjón Auðunsson, forstjóri Reita.

Þorsteinn Andri Haraldsson, sérfræðingur í greiningardeild Arion banka, segist því miður telja það „óumflýjanlegt“ að fasteignafélögin velti hærri fasteignagjöldum á einn eða annan hátt yfir á leigjendur til þess að rétta framlegðina af rekstri sínum af. Hætta sé á því að „hækkununum verði að lokum velt út í verðlagið og ýti þannig undir verðbólgu“.

Samkvæmt sviðsmynd greiningardeildarinnar eru horfur á því að fasteignagjöld, sem eru langstærsti útgjaldaliður félaga sem leigja út atvinnuhúsnæði, muni nema allt 70 prósentum af rekstrarkostnaði Reita, stærsta fasteignafélags landsins, á næsta ári. Til samanburðar hefur hlutfallið að jafnaði verið um 62 prósent undanfarin átta ár.

Á sama tíma og sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu hafa lækkað álagningarprósentu sína á íbúðarhúsnæði hafa þau nær ekkert hreyft við álagningarprósentunni á atvinnuhúsnæði. Þannig hafa flest sveitarfélaganna haldið álagningu á atvinnuhúsnæði í eða við hámarkið, sem er 1,65 prósenta skattur af fasteignamati, allt frá árinu 2010.

Samkvæmt úttekt Félags atvinnurekenda hyggjast aðeins þrjú af stærstu sveitarfélögum landsins, Hafnarfjörður, Kópavogur og Akranes, lækka gjöldin í ár.

Sökum hækkandi fasteignamats hefur álagningin sjálf vaxið umtalsvert. Til marks um það hefur greiningardeild Arion banka bent á að gera megi ráð fyrir að tekjur sveitarfélaganna á höfuðborgarsvæðinu vegna fasteignagjalda á atvinnuhúsnæði aukist um allt að 4,5 milljarða – eða um 30 prósent – á árunum 2017 til 2019, að því gefnu að álagningarprósentur haldist óbreyttar.

Í nýjum sáttmála borgarstjórnar Samfylkingarinnar, Pírata, Viðreisnar og Vinstri grænna er því lofað að fasteignaskattar á atvinnuhúsnæði verði lækkaðir úr 1,65 prósentum í 1,60 prósent fyrir lok kjörtímabilsins árið 2022 til þess að mæta hækkandi fasteignamati. Ef sú lækkun kæmi að fullu til framkvæmda á næsta ári myndu – samkvæmt mati greinenda Arion banka – álögur borgarinnar á atvinnuhúsnæði verða rúmlega 420 milljónum króna lægri en ella. Engu að síður yrðu álögurnar í það heila tæplega 1.600 milljónum króna hærri en árið áður vegna hækkandi fasteignamats.

Hækkað um 65 prósent

Samkvæmt fasteignamati Þjóðskrár Íslands fyrir næsta ár, sem var gert opinbert í byrjun síðasta mánaðar, hækkar matið fyrir atvinnuhúsnæði um 15 prósent á landinu öllu borið saman við 12,7 prósenta hækkun á fasteignamati íbúða. Eftir að Þjóðskrá hóf að beita nýrri aðferð við útreikning á fasteignamati atvinnuhúsnæðis árið 2014 hefur matið fyrir slíkt húsnæði hækkað umfram aðrar tegundir húsnæðis.

Alls nemur hækkunin á fasteignamati atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu, þar sem þorri fyrirtækja landsins er staðsettur, ríflega 65 prósentum frá árinu 2014 til 2019.

Guðjón segir að aðferðafræðin sem Þjóðskrá tók upp árið 2014 hafi leitt til þess að fasteignamatið hækki ár eftir ár umfram aðrar tegundir húsnæðis. Sveitarfélögin hafi í mjög litlum mæli, ef nokkrum, komið til móts við hækkanirnar með því að lækka álagningarprósentu sína.

„Sveitarfélögin geta ekki hagað sér líkt og þau vinni lottópottinn á hverju ári og tekið óbreytta prósentu í skatt af síhækkandi fasteignamati. Það er ekki sjálfbært til lengdar,“ nefnir Guðjón.

Stjórnendur Reita sáu sig knúna til þess að upplýsa fjárfesta um að fasteignamatið á eignasafni félagsins myndi hækka um 17 prósent á milli ára samkvæmt nýja fasteignamatinu. Ljóst væri að svo miklar breytingar myndu „leiða til hækkunar á rekstrargjöldum fasteignanna“.

Helgi segir nokkur sveitarfélag hafa lækkað álagningarprósentur fasteignagjalda en þær lækkanir séu „sáralitlar“. Á meðan hafi „gríðarlegar“ hækkanir orðið á fasteignagjöldum vegna hærra fasteignamats. Ekki sé hægt að „leggja endalausar álögur á atvinnulíf og íbúa“. Taka þurfi skattheimtuna til gagngerrar endurskoðunar. Eðlilegt hefði verið að sveitarfélögin endurskoðuðu álagningarprósentuna þegar Þjóðskrá breytti aðferðafræði sinni skyndilega árið 2014. „Það liggur í hlutarins eðli,“ bætir Helgi við.

Guðjón segir ljóst að hækkandi fasteignamat auki rekstrarkostnað fasteigna Reita. Það geti birst í leiguverði á atvinnuhúsnæði. Ákvæði eru í nýrri leigusamningum félagins sem heimila því að hækka leiguverð verði verulegar hækkanir á fasteignagjöldum. Sams konar ákvæði eru í nýrri samningum Eikar og Regins. Helgi segir Regin hins vegar ekki hafa beitt ákvæðinu.„Við erum að horfa á það,“ segir hann aðspurður.

Smitast út í leiguverð

Helgi nefnir að í „eðlilegu samkeppnisumhverfi“ endi allar skattahækkanir í verðlagi. „Þetta tosar upp verðið,“ segir hann um síhækkandi fasteignagjöldin. „Rétt eins og virðisaukaskattshækkanir hækka verð á vörum leiða hærri fasteignagjöld til hærri leigu. Það tekur tíma að koma hækkunum út en það gerist að lokum.“

Það sé markmið Regins að halda rekstrarkostnaði fasteigna, sem hlutfalli af leigutekjum, í kringum 20 prósent. Það hafi tekist í gegnum árin en vegna hærra fasteignamats hafi hlutfallið hækkað undanfarið í 21 til 22 prósent.

„Við erum í sjálfu sér þokkalega bjartsýn á þennan atvinnurekstur þegar á heildina er litið,“ nefnir Helgi, „þó svo að við myndum gjarnan vilja sjá ýmislegt breytast, eins og þessar álögur.“ Markaðsaðstæður séu hagstæðar og leiguverð á uppleið.

Guðjón bendir aðspurður á að á undanförnum árum hafi fasteignagjöld hækkað úr um 13 prósentum í 18 prósent sem hlutfall af leigutekjum Reita. Gjöldin séu langstærsti einstaki kostnaðarliður félagsins. Fasteignagjöldin sem félagið greiði hafi aukist um ríflega 40 prósent á síðustu þremur árum.

Sérfræðingur á fjármálamarkaði sem Markaðurinn ræddi við segir það skipta fasteignafélögin miklu máli að tekjur af útleigu fasteigna séu umfram vöxt í rekstrarkostnaði. Fasteignamatið hafi hins vegar hækkað það verulega síðustu ár, sér í lagi á atvinnuhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu, að hækkunin sé nokkuð umfram vöxt í leigutekjum félaganna. Það komi eðli máls samkvæmt niður á afkomu þeirra.

Rekja megi lækkunarhrinu hlutabréfa skráðu fasteignafélaganna þriggja – Regins, Reita og Eikar – að stórum hluta til áhyggna fjárfesta af þyngri rekstrarkostnaði félaganna. Gengi bréfa í félögunum hefur lækkað á bilinu 15 til 24 prósent á undanförnum tólf mánuðum.

Viðmælendur Markaðarins benda á að þrátt fyrir að fasteignagjöldunum sé ætlað að vera endurgjald fyrir veitta þjónustu sveitarfélaganna séu þau í reynd nýtt sem almenn tekjuöflun fyrir sveitarfélögin. Þannig hafi gjöldin hækkað verulega síðustu ár og langt umfram þann kostnað sem felst í því fyrir sveitarfélögin að þjónusta fyrirtæki.

Í svörum sveitarfélaganna við fyrirspurn Félags atvinnurekenda um hvort kostnaðarútreikningar lægju að baki ákvörðun þeirra um að leggja 25 prósenta álag á fasteignagjald var ekki vísað til neinna slíkra útreikninga sem sýndu fram á að beiting álagsins væri nauðsynleg vegna kostnaðar við að veita fyrirtækjum þjónustu, að sögn félagsins.

Sífellt meira íþyngjandi

Þorsteinn Andri segir fasteignagjöldin sífellt meira íþyngjandi fyrir félögin. Þau þrýsti framlegð þeirra niður.

Til upprifjunar er það mat greiningardeildar Arion banka að fasteignagjöld geti numið allt að 70 prósentum af rekstrarkostnaði Reita á næsta ári. „Þar sem mikill meirihluti leigusamninga er bundinn vísitölu neysluverðs myndi þetta að öðru óbreyttu þýða að framlegð af rekstrinum myndi dragast verulega saman árið 2019 ef ekki kæmi til hækkunar á markaðsleigu umfram almenna verðlagsþróun,“ segir í nýlegri umfjöllun greiningardeildarinnar.

„Stjórnendur fasteignafélaganna hafa sagt að þeir horfi til þess að hækka leiguna,“ nefnir Þorsteinn Andri. „Félögin eru sem dæmi að breyta sínum leigusamningum og setja inn ákvæði sem heimilar leigusala að hækka leigu þegar miklar hækkanir verða á opinberum gjöldum eins og til dæmis fasteignagjöldum. Áhættunni af hækkun fasteignamats er þannig deilt á milli leigutaka og leigusala,“ segir hann.

Það sé áleitin spurning hve mikið svigrúm atvinnurekendur hafi til þess að takast á við hærri leigukostnað. Eftir miklar kostnaðarhækkanir á undanförnum árum sé óhætt að telja svigrúmið lítið. Horfur á harðri kjarabaráttu á vinnumarkaði á komandi mánuðum hjálpi ekki til.

„Hættan er því sú að leiguverðshækkununum verði að lokum velt út í verðlagið og þær ýti þannig undir verðbólgu. Okkur þykið raungengið hátt um þessar mundir og drögum í efa að við fáum aftur gengisstyrkingu sem myndi vega á móti slíkum innlendum verðbólguþrýstingi,“ nefnir Þorsteinn Andri og bætir við: „Ég reikna með því að hið opinbera vilji tryggja verðstöðugleika. Mikil hækkun fasteignagjalda er ekki til þess fallin.“

Þorsteinn Andri segir einnig álitamál hve mikið fasteignafélögin geti hækkað leigu sína. „Þau þurfa jú að hækka leiguna út af kostnaðarhækkunum en spurningin er hvort þau geti komið öllum þessum hækkunum út í leiguverð þannig að leigutakarnir ráði við þær með góðu móti.“

Einn viðmælandi Markaðarins bendir á að hærra leiguverð bitni sérstaklega á rekstri minni fyrirtækja, sem leigja atvinnuhúsnæði, sem hafi minna bolmagn en stærri fyrirtæki til þess að hagræða í rekstri sínum og takast á við hækkanirnar. Þeim sé „sá kostur einn nauðugur“ að velta hækkunum út í verðið á vörum og þjónustu.

Þorsteinn Andri bendir á að á síðustu árum hafi Þjóðskrá Íslands metið, við útreikning á fasteignamati atvinnuhúsnæðis, gangvirði eigna út frá áætluðum leigutekjum á hverri eign. Hærri leigutekjur geri það því að verkum að fasteignamatið hækkar. „Þá hækka fasteignagjöldin sem lögð eru á fasteignafélögin sem bregðast við með því að hækka leiguverð sem aftur leiðir til hærra fasteignamats og þannig koll af kolli. Maður áttar sig ekki alveg á því hvar þetta endar.“

Hann segir boltann vera hjá sveitarfélögunum. Sem dæmi hafi sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu lítið sem ekkert hreyft við álagningarprósentu sinni á atvinnuhúsnæði síðustu ár. „Sveitar­félögin hafa verið duglegri við að lækka álagningarprósentuna á íbúðarhúsnæði með þeim rökum að þau þurfi að koma til móts við miklar hækkanir á fasteignamati. Sömu rök hljóta að gilda um atvinnuhúsnæði.“