Íbúðakaup með ábyrgðarláni Einar Jónsson skrifar 14. maí 2019 08:00 Skilgreina má þá sem afla sér húsnæðis í eftirfarandi flokka eftir efnahag: Þá sem ljóslega geta aflað sér húsnæðis án stuðnings, þá sem þurfa einhvern stuðning við húsnæðisöflun og þá sem þurfa verulegan stuðning og falla þar með undir skyldur sveitarfélaga. Allir sem þurfa einhvern stuðning ættu að eiga valkost um að kaupa íbúð. Af hverju eignaríbúð? Húsnæðisöryggi er einungis til staðar í eignaríbúðum, þ.e. að íbúi sem efnir skyldur sínar geti búið í íbúð sinni svo lengi sem hann kýs. Í leiguíbúðum og jafnvel í íbúðum húsnæðissamvinnufélaga er þetta húsnæðisöryggi ekki til staðar því íbúi getur misst húsnæði sitt þótt hann efni skyldur sínar fullkomlega. Engu máli skiptir hvort félag er rekið í hagnaðarskyni eða ekki. Húsnæðisöryggi í eignaríbúðum er mikilvægt einstaklingum og fjölskyldum og skuldlausar eða skuldlitlar eignaríbúðir eru jafnan forsenda fyrir þolanlegri afkomu lífeyrisþega. Þá eru íbúðakaup „besta langtímafjárfesting“ almennings en sem kunnugt er greiða leigutakar með tímanum fjárfestingu leigusalans ásamt rekstrarkostnaði án þess að njóta eignaaukningar hans. Sama á við um búseta húsnæðissamvinnufélaga. Allir sem hafa greiðslugetu til að greiða húsaleigu fyrir viðunandi íbúð ættu að eiga kost á að kaupa slíka íbúð í ábyrgðarlánakerfi. Efnaminni íbúðakaupendur eru í meiri vanda en ella þegar framboð nýbygginga er einkum fyrir þá efnameiri og að auki þegar samkeppni er á íbúðamarkaðinum við aðila sem eru þar á öðrum forsendum, s.s. við fjárfesta sem veðja á verðhækkanir og kaupendur ferðamannaíbúða. Íbúðaskortur leiðir til verðhækkana og hagkvæmni bygginga og lánakjara skilar sér ekki til kaupenda á almennum markaði við þær aðstæður. Þá er greiðslubyrði íbúðalána í framtíð óviss hvort sem lán eru verðtryggð eða óverðtryggð. Markaðinn skortir hvata til að svara þörfum fyrir hefðbundnar fjölskylduíbúðir og raunhæfan stuðning skortir við þá sem ættu að geta tryggt sér og sínum húsnæðisöryggi með íbúðakaupum. Íbúðakaup með ábyrgðarláni Útfærsla íbúðakaupa með ábyrgðarláni gæti verið eftirfarandi með hagsmuni kaupenda í fyrirrúmi: Allir sem hafa greiðslugetu til að standa undir íbúðalánum en skortir fé til útborgunar ættu að fá fyrirgreiðslu til að kaupa sér íbúð á verði sem greiðslugeta segði til um. Bankar eða lífeyrissjóðir fjármögnuðu almennt lán sem næmi 75% af kaupverði og einnig viðbótarlán eftir aðstæðum allt að 25%. Viðbótarlán væri með ríkisábyrgð. Framkvæmd þá þannig: Kaupandi velur sér íbúð á markaði, nýbyggingu eða eldri íbúð, svo og lánveitanda. Ákveðin ívilnun hins opinbera gæti verið til staðar fyrir seljanda/húsbyggjanda íbúðar með ábyrgðarláni svo og fyrir lánveitanda slíkra lána. Ívilnanir ásamt ríkisábyrgð og almennum opinberum stuðningi stuðluðu að auknu framboði íbúða, hagstæðari greiðslubyrði og íbúðaverði. Íbúðalánasjóður gæti miðlað upplýsingum og séð um að framkvæmd væri í samræmi við reglur. Greiðslugeta miðaðist við að greiðslubyrði lána væri innan við 30% af brúttótekjum kaupanda. Skilyrði að söluíbúðir væru með ástandsvottorði frá óháðum skoðunaraðila og að óheimilt væri að veðsetja eða gera aðför í íbúð með ábyrgðarláni nema varðandi íbúðalán og íbúðagjöld. Greiðsluvandi Verði eigandi íbúðar með ábyrgðarláni fyrir tekjuskerðingu af óviðráðanlegum orsökum, svo sem vegna veikinda eða atvinnumissi, þá greiðslujafni lánveitandi þannig að greiðslubyrði íbúðalána rúmaðist innan við 30% af brúttótekjum. Langtímavandi gæti þýtt greiðsluaðlögun með afskriftum sem ríki/sveitarfélag kæmi að. Nauðungarsölur ættu að vera algjör undantekning. Húsnæðisöryggi og fjölskylduvernd væri í fyrirrúmi.Einar Jónsson lögfræðingur Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Birtist í Fréttablaðinu Skoðun Mest lesið Nýr rektor og 2025 – tímamót í háskólamálum Ástráður Eysteinsson,Magnús Karl Magnússon,Margrét Helga Ögmundsdóttir,Tinna Laufey Ásgeirsdóttir Skoðun Má berja blaðamenn? Sigríður Dögg Auðunsdóttir Skoðun Vonir um vopnahlé eins og hálmstrá Sveinn Rúnar Hauksson Skoðun Orðhengilsháttur og lygar Elín Erna Steinarsdóttir Skoðun Hagur hluthafanna alltaf og undantekningarlaust í forgangi Jón Kaldal Skoðun Hvers vegna hatar SFS smábáta? Svarið tengist veiðigjöldum Kjartan Páll Sveinsson Skoðun Vonarsvæði fyrir framtíðina – ábyrgð stjórnvalda kallar á verndun Huld Hafliðadóttir,Heimir Harðarson Skoðun „Oft er flagð undir fögru skinni“ Guðmunda G. Guðmundsdóttir Skoðun Að flokka hver vinnur og hver tapar Tryggvi Rúnar Brynjarsson Skoðun Samfélagið innan samfélagsins Sigríður Svanborgardóttir Skoðun Skoðun Skoðun Að flokka hver vinnur og hver tapar Tryggvi Rúnar Brynjarsson skrifar Skoðun Hagur hluthafanna alltaf og undantekningarlaust í forgangi Jón Kaldal skrifar Skoðun Má berja blaðamenn? Sigríður Dögg Auðunsdóttir skrifar Skoðun Nýr rektor og 2025 – tímamót í háskólamálum Ástráður Eysteinsson,Magnús Karl Magnússon,Margrét Helga Ögmundsdóttir,Tinna Laufey Ásgeirsdóttir skrifar Skoðun Vonir um vopnahlé eins og hálmstrá Sveinn Rúnar Hauksson skrifar Skoðun Samfélagið innan samfélagsins Sigríður Svanborgardóttir skrifar Skoðun Til hamingju Íslendingar með nýja Óperu Andri Björn Róbertsson skrifar Skoðun Hvers vegna hatar SFS smábáta? Svarið tengist veiðigjöldum Kjartan Páll Sveinsson skrifar Skoðun „Oft er flagð undir fögru skinni“ Guðmunda G. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Orðhengilsháttur og lygar Elín Erna Steinarsdóttir skrifar Skoðun Fjögurra daga vinnuvika – nýr veruleiki? Sigvaldi Einarsson skrifar Skoðun Ráðherra gengur fram án laga Svanur Guðmundsson skrifar Skoðun Hagkvæmur kostur utan friðlands Jóna Bjarnadóttir skrifar Skoðun Gagnsæi og inntak Halldóra Lillý Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Sumargjöf Þórunn Sigurðardóttir skrifar Skoðun Hannað fyrir miklu stærri markaði Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Grafarvogur framtíðar verður til Sara Björg Sigurðardóttir skrifar Skoðun Málþófið um veiðigjöldin vekur miskunnsama Samverja Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun Menntastefna 2030 Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Skoðun Ágætu fyrrum samstarfsaðilar á Þjóðminjasafni Íslands Uggi Jónsson skrifar Skoðun Ferðamannaþorpin - Náttúruvá Þóra B. Hafsteinsdóttir skrifar Skoðun Vonarsvæði fyrir framtíðina – ábyrgð stjórnvalda kallar á verndun Huld Hafliðadóttir,Heimir Harðarson skrifar Skoðun Laxaharmleikur Jóhannes Sturlaugsson skrifar Skoðun Lýðræðið í skötulíki! Lilja Rafney Magnúsdóttir skrifar Skoðun Stærðfræðikennari sem kann ekki að reikna? (Og getur ekki lært það!) Brynjólfur Þorvarðsson skrifar Skoðun Íslendingar greiða sama hlutfall útgjalda í mat og Norðurlöndin Margrét Gísladóttir skrifar Skoðun Til varnar jafnlaunavottun Magnea Marinósdóttir skrifar Skoðun Heimaþjónusta og velferðartækni: Lykillinn að sjálfbæru heilbrigðiskerfi Auður Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Barnaræninginn Pútín Gunnar Hólmsteinn Ársælsson skrifar Skoðun Um þjóð og ríki Gauti Kristmannsson skrifar Sjá meira
Skilgreina má þá sem afla sér húsnæðis í eftirfarandi flokka eftir efnahag: Þá sem ljóslega geta aflað sér húsnæðis án stuðnings, þá sem þurfa einhvern stuðning við húsnæðisöflun og þá sem þurfa verulegan stuðning og falla þar með undir skyldur sveitarfélaga. Allir sem þurfa einhvern stuðning ættu að eiga valkost um að kaupa íbúð. Af hverju eignaríbúð? Húsnæðisöryggi er einungis til staðar í eignaríbúðum, þ.e. að íbúi sem efnir skyldur sínar geti búið í íbúð sinni svo lengi sem hann kýs. Í leiguíbúðum og jafnvel í íbúðum húsnæðissamvinnufélaga er þetta húsnæðisöryggi ekki til staðar því íbúi getur misst húsnæði sitt þótt hann efni skyldur sínar fullkomlega. Engu máli skiptir hvort félag er rekið í hagnaðarskyni eða ekki. Húsnæðisöryggi í eignaríbúðum er mikilvægt einstaklingum og fjölskyldum og skuldlausar eða skuldlitlar eignaríbúðir eru jafnan forsenda fyrir þolanlegri afkomu lífeyrisþega. Þá eru íbúðakaup „besta langtímafjárfesting“ almennings en sem kunnugt er greiða leigutakar með tímanum fjárfestingu leigusalans ásamt rekstrarkostnaði án þess að njóta eignaaukningar hans. Sama á við um búseta húsnæðissamvinnufélaga. Allir sem hafa greiðslugetu til að greiða húsaleigu fyrir viðunandi íbúð ættu að eiga kost á að kaupa slíka íbúð í ábyrgðarlánakerfi. Efnaminni íbúðakaupendur eru í meiri vanda en ella þegar framboð nýbygginga er einkum fyrir þá efnameiri og að auki þegar samkeppni er á íbúðamarkaðinum við aðila sem eru þar á öðrum forsendum, s.s. við fjárfesta sem veðja á verðhækkanir og kaupendur ferðamannaíbúða. Íbúðaskortur leiðir til verðhækkana og hagkvæmni bygginga og lánakjara skilar sér ekki til kaupenda á almennum markaði við þær aðstæður. Þá er greiðslubyrði íbúðalána í framtíð óviss hvort sem lán eru verðtryggð eða óverðtryggð. Markaðinn skortir hvata til að svara þörfum fyrir hefðbundnar fjölskylduíbúðir og raunhæfan stuðning skortir við þá sem ættu að geta tryggt sér og sínum húsnæðisöryggi með íbúðakaupum. Íbúðakaup með ábyrgðarláni Útfærsla íbúðakaupa með ábyrgðarláni gæti verið eftirfarandi með hagsmuni kaupenda í fyrirrúmi: Allir sem hafa greiðslugetu til að standa undir íbúðalánum en skortir fé til útborgunar ættu að fá fyrirgreiðslu til að kaupa sér íbúð á verði sem greiðslugeta segði til um. Bankar eða lífeyrissjóðir fjármögnuðu almennt lán sem næmi 75% af kaupverði og einnig viðbótarlán eftir aðstæðum allt að 25%. Viðbótarlán væri með ríkisábyrgð. Framkvæmd þá þannig: Kaupandi velur sér íbúð á markaði, nýbyggingu eða eldri íbúð, svo og lánveitanda. Ákveðin ívilnun hins opinbera gæti verið til staðar fyrir seljanda/húsbyggjanda íbúðar með ábyrgðarláni svo og fyrir lánveitanda slíkra lána. Ívilnanir ásamt ríkisábyrgð og almennum opinberum stuðningi stuðluðu að auknu framboði íbúða, hagstæðari greiðslubyrði og íbúðaverði. Íbúðalánasjóður gæti miðlað upplýsingum og séð um að framkvæmd væri í samræmi við reglur. Greiðslugeta miðaðist við að greiðslubyrði lána væri innan við 30% af brúttótekjum kaupanda. Skilyrði að söluíbúðir væru með ástandsvottorði frá óháðum skoðunaraðila og að óheimilt væri að veðsetja eða gera aðför í íbúð með ábyrgðarláni nema varðandi íbúðalán og íbúðagjöld. Greiðsluvandi Verði eigandi íbúðar með ábyrgðarláni fyrir tekjuskerðingu af óviðráðanlegum orsökum, svo sem vegna veikinda eða atvinnumissi, þá greiðslujafni lánveitandi þannig að greiðslubyrði íbúðalána rúmaðist innan við 30% af brúttótekjum. Langtímavandi gæti þýtt greiðsluaðlögun með afskriftum sem ríki/sveitarfélag kæmi að. Nauðungarsölur ættu að vera algjör undantekning. Húsnæðisöryggi og fjölskylduvernd væri í fyrirrúmi.Einar Jónsson lögfræðingur
Nýr rektor og 2025 – tímamót í háskólamálum Ástráður Eysteinsson,Magnús Karl Magnússon,Margrét Helga Ögmundsdóttir,Tinna Laufey Ásgeirsdóttir Skoðun
Vonarsvæði fyrir framtíðina – ábyrgð stjórnvalda kallar á verndun Huld Hafliðadóttir,Heimir Harðarson Skoðun
Skoðun Nýr rektor og 2025 – tímamót í háskólamálum Ástráður Eysteinsson,Magnús Karl Magnússon,Margrét Helga Ögmundsdóttir,Tinna Laufey Ásgeirsdóttir skrifar
Skoðun Vonarsvæði fyrir framtíðina – ábyrgð stjórnvalda kallar á verndun Huld Hafliðadóttir,Heimir Harðarson skrifar
Skoðun Stærðfræðikennari sem kann ekki að reikna? (Og getur ekki lært það!) Brynjólfur Þorvarðsson skrifar
Skoðun Íslendingar greiða sama hlutfall útgjalda í mat og Norðurlöndin Margrét Gísladóttir skrifar
Skoðun Heimaþjónusta og velferðartækni: Lykillinn að sjálfbæru heilbrigðiskerfi Auður Guðmundsdóttir skrifar
Nýr rektor og 2025 – tímamót í háskólamálum Ástráður Eysteinsson,Magnús Karl Magnússon,Margrét Helga Ögmundsdóttir,Tinna Laufey Ásgeirsdóttir Skoðun
Vonarsvæði fyrir framtíðina – ábyrgð stjórnvalda kallar á verndun Huld Hafliðadóttir,Heimir Harðarson Skoðun