Sjö algengar spurningar um íbúðalán Björn Berg Gunnarsson skrifar 18. september 2020 08:30 Þegar rætt er um íbúðalán á fræðslufundum eða í beinu streymi á vefnum berast oft keimlíkar spurningar. Það er jákvætt að umræða um íbúðalán hafi færst í aukana, ekki síst hvað varðar óverðtryggð lán og endurfjármögnun, en þó virðist sem nokkur atriði mætti útskýra betur. Lítum á sjö spurningar sem algengt er að berist um íbúðalán. 1. Eru vextir óverðtryggða lánsins míns að fara að rjúka upp á næstunni? Í kjölfar umtalsverðra lækkana undanfarið ár eru stýrivextir nú lægri en þeir hafa nokkru sinni verið. Ekki hefur það að öllu leyti komið til af góðu en hefur þó þau jákvæðu áhrif að fjöldi Íslendinga getur nú fjármagnað íbúðakaup með óverðtryggðum lánum og fleiri eiga þess kost að stíga inn á íbúðamarkaðinn. Þeir vextir sem nú bjóðast á óverðtryggðum lánum eru því í sögulegu lágmarki og hefur Seðlabankinn séð ástæðu til að leiða þær vaxtalækkanir vegna þeirra óvenjulegu aðstæðna sem COVID-19 faraldurinn hefur skapað. Athygli vakti þegar varaseðlabankastjóri sagði á dögunum líkur á að þessir lágu vextir yrðu ekki í boði til framtíðar. Vísaði hún þar réttilega til þess vanda sem lántakendur geta lent í ef mánaðaleg greiðslubyrði lána hækkar umfram það sem ráða má við. Því er mikilvægt að gera ráð fyrir því að vextir óverðtryggðra lána á breytilegum vöxtum geti hækkað nokkuð og sömuleiðis á fastvaxtalánum að loknu fastvaxtatímabili. Erfitt er þó að segja til um hvenær slíkar vaxtahækkanir gætu hafist og hversu skarpar þær yrðu. Gott er þó að hafa í huga að mögulegt er að festa vexti til nokkurra ára og tryggir það fyrirsjáanlega greiðslubyrði um tíma. 2. Ég er með lán á föstum vöxtum til nokkurra ára. Hvað gerist að loknum fastvaxtatímanum? Það gæti farið eftir því hvort þú ert með óverðtryggt eða verðtryggt lán og hjá hvaða lánastofnun. Óverðtryggt lán gæti færst yfir í breytilega vexti að loknu tímabili fastra vaxta en á þeim tíma er þó hægt að óska eftir að festa vextina á ný og er að öllum líkindum hægt að framkvæma slíkt með tiltölulega einfaldri skilmálabreytingu. Hvað verðtryggð lán varðar geta vextir ýmist verið fastir út lánstímann eða jafnvel fastir í nokkur ár í senn og svo endurskoðaðir með nokkurra ára millibili. Gott er að kanna reglur lánveitanda hvað þetta varðar. 3. Er skynsamlegt að taka blandað lán? Þetta er ansi góð spurning og vel þess virði að ræða. Það fylgir því bæði áhætta að skulda verðtryggt og óverðtryggt. Verðtryggða lánið getur hækkað í verðbólgunni þar sem við greiðum ekki allan fjármagnskostnað á gjalddaga heldur smyrst verðtryggingin yfir eftirstöðvar lánsins. Í mikilli verðbólgu getur lánið því blásið út og étið upp eigið fé okkar. Greiðslubyrði óverðtryggðs láns getur á hinn bóginn hækkað umtalsvert með hækkandi vöxtum og orðið illviðráðanleg. Vilji fólk dreifa þessari áhættu er mögulegt að taka blandað lán sem er sem dæmi að hálfu verðtryggt. Áhættudreifing er almennt í það minnsta athyglinnar virði. 4. Borgar sig að greiða aukalega inn á lán? Eins og Sr. Lovejoy sagði er stutta svið „já ef...“ en langa svarið „nei en...“. Það er í það minnsta ljóst að það sem þú greiðir niður mun aldrei bera vexti eða verðtryggingu og það getur heilmikið öryggi verið fólgið í því að greiða niður skuldir. Gott er að leggja áherslu á að greiða inn á þau lán sem bera hæsta vexti, svo sem neyslulán, en tryggja á sama tíma að nægt svigrúm sé til að ráða við óvænt útgjöld án þess að taka þurfi nýtt lán með tilheyrandi kostnaði. Mikilvægt er þó að kanna hvort það kosti að greiða inn á lán og hve hár sá kostnaður er. Mörg hafa gripið tækifærið sem felst í skattfrjálsri inngreiðslu séreignarsparnaðar á lán. Sótt er um hjá skattayfirvöldum og rennur þá í það minnsta hluti iðgjalda sem annars færu til uppbyggingar séreignar í að greiða niður íbúðalán. 5. Hvaða áhrif hefur verðbólga á óverðtryggð lán Stutta svarið er að hún hefur engin bein áhrif en það er kannski full mikil einföldun. Þó svo aukin verðbólga hefði engin áhrif á afborganir eða eftirstöðvar óverðtryggðs láns getur hún valdið því að Seðlabankinn sjái ástæðu til þess að vinna gegn verðbólgunni með því að hækka vexti . Ekki er ólíklegt að vextir lánsins fylgi á einhverjum tíma í kjölfarið og þá má segja að verðbólgan hafi í raun hækkað greiðslubyrði lánsins. 6. Hvaða aðstoð er í boði fyrir fyrstu kaupendur? Þeim sem ekki hafa átt íbúð áður bjóðast hinir ýmsu möguleikar sem almennt gilda ekki við íbúðakaup og lántöku. Dæmi um slíkt getur verið sérstakt aukalán sem minnkar það eigið fé sem krafist er og auðveldar fólki þar með að stíga sín fyrstu skref inn á íbúðamarkaðinn auk þess sem hinir ýmsu afslættir geta verið gefnir af gjöldum. Heimilt er að nýta uppsafnaðan séreignarsparnað, upp að vissu marki, til skattfrjálsrar útborgunar við kaup. Það getur svo sannarlega auðveldað kaupin en þar sem slík séreign er almennt ætluð til efri áranna og mun reynast dýrmæt þegar þar að kemur er mikilvægt að spara duglega þegar svigrúm gefst, bæði með því að safna séreign og öðrum frjálsum sparnaði. Loks má nefna að svokölluð hlutdeildarlán ríkisins eru handan við hornið. Þar býðst ríkið til að kaupa hlut í íbúð með þeim sem uppfylla ákveðin skilyrði. Ekki er ólíklegt að fyrstu kaupendur verði meðal þeirra sem líta hvað helst til þess kosts. 7. Hvaða úrræði eru í boði fyrir þau sem eiga í tímabundnum erfiðleikum með afborganir? Þær aðstæður geta að sjálfsögðu komið upp að erfitt eða ómögulegt er að greiða af íbúðaláni, til dæmis vegna ófyrirséðs tekjumissis eða við tekjulækkun svo sem í fæðingarorlofi. Í slíkum tilfellum getur verið að lánastofnunin bjóði upp á frystingu afborgana. Þær afborganir þarf að sjálfsögðu að greiða síðar meir. Þeir fyrstu kaupendur sem lenda í slíkum vanda geta auk þess nýtt greiðslur sínar í séreignarsparnað beint í afborganir lána. Slíkt gæti mögulega vegið á móti lægri tekjum. Íbúðakaup eru í flestum tilfellum umfangsmestu fjárfestingar okkar og lánin þau stærstu sem við tökum. Því er mikilvægt að vanda vel til verka, kynna sér alla mögulega kosti, vera vakandi fyrir þeim breytingum sem verða og umfram allt dugleg að spyrja. Höfundur er deildarstjóri Greiningar og fræðslu Íslandsbanka. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Björn Berg Gunnarsson Húsnæðismál Íslenskir bankar Mest lesið Skólaskætingur Þórdís Kolbrún R. Gylfadóttir Skoðun Andaðu rólega elskan... Ester Hilmarsdóttir Skoðun Þéttingarstefnan hefur brugðist og Dóra breytir um umræðuefni Aðalsteinn Haukur Sverrisson Skoðun Reykjavíkurborg stígur fyrsta skrefið í snjallvæðingu umferðarljósa! Einar Sveinbjörn Guðmundsson Skoðun Ný sókn í menntamálum Guðmundur Ari Sigurjónsson Skoðun Þjóðarmorð, fálmandi mjálm eða aðgerðir? Viðar Hreinsson Skoðun Notkun ökklabanda Guðmundur Ingi Þóroddsson Skoðun Framtíðin í fyrsta sæti – mikilvægi forgangsröðunar á tillögum Kópavogsbæjar í grunnskólamálum Sigrún Ólöf Ingólfsdóttir Skoðun Er Akureyri að missa háskólann sinn? Aðalbjörn Jóhannsson Skoðun Eldri borgarar – áhrif aðildar að Evrópusambandinu (ESB) Þorvaldur Ingi Jónsson Skoðun Skoðun Skoðun Allt sem ég þarf að gera Dagbjartur Kristjánsson skrifar Skoðun Eldri borgarar – áhrif aðildar að Evrópusambandinu (ESB) Þorvaldur Ingi Jónsson skrifar Skoðun Meiri gæði og mun minni álögur - Hveragerðisleiðin í leikskólamálum Jóhanna Ýr Jóhannsdóttir,Sandra Sigurðardóttir,Dagný Sif Sigurbjörnsdóttir,Halldór Benjamín Hreinsson,Njörður Sigurðsson skrifar Skoðun Reykjavíkurborg stígur fyrsta skrefið í snjallvæðingu umferðarljósa! Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Framtíðin í fyrsta sæti – mikilvægi forgangsröðunar á tillögum Kópavogsbæjar í grunnskólamálum Sigrún Ólöf Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Notkun ökklabanda Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Skoðun Skólaskætingur Þórdís Kolbrún R. Gylfadóttir skrifar Skoðun Þéttingarstefnan hefur brugðist og Dóra breytir um umræðuefni Aðalsteinn Haukur Sverrisson skrifar Skoðun Ný sókn í menntamálum Guðmundur Ari Sigurjónsson skrifar Skoðun Þjóðarmorð, fálmandi mjálm eða aðgerðir? Viðar Hreinsson skrifar Skoðun Vin í eyðimörkinni – almenningsbókasöfn borgarinnar Sanna Magdalena Mörtudóttir skrifar Skoðun Er Akureyri að missa háskólann sinn? Aðalbjörn Jóhannsson skrifar Skoðun Tíu staðreyndir um alvarlegustu kvenréttindakrísu heims Stella Samúelsdóttir skrifar Skoðun Ég vildi óska þess að ég hefði hreinlega fengið krabbamein Íris Elfa Þorkelsdóttir skrifar Skoðun Mestu aularnir í Vetrarbrautinni Kári Helgason skrifar Skoðun Fjárfestum í fyrsta bekk, frekar en fangelsum Hjördís Eva Þórðardóttir skrifar Skoðun Eftirlíking vitundar og hætturnar sem henni fylgja Þorsteinn Siglaugsson skrifar Skoðun Andaðu rólega elskan... Ester Hilmarsdóttir skrifar Skoðun Gagnvirkni líkama og vitundar til heilbrigðis Þórdís Hólm Filipsdóttir skrifar Skoðun Nýjar lausnir í kennslu – gamlar hindranir Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Kópavogsleiðinn Ragnar Þór Pétursson skrifar Skoðun Samstarf sem skilar raunverulegum loftslagsaðgerðum Nótt Thorberg skrifar Skoðun Lærum að lesa og reikna Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Loforðið sem borgarstjóri gleymdi Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Kristrún, það er bannað að plata Snorri Másson skrifar Skoðun Öndunaræfingar í boði SFS Vala Árnadóttir skrifar Skoðun Öndum rólega – á meðan húsið brennur Magnús Magnússon skrifar Skoðun Umbylting ríkisfjármála á átta mánuðum Jóhann Páll Jóhannsson skrifar Skoðun Mestu aularnir í Vetrarbrautinni Kári Helgason skrifar Skoðun Átta atriði sem sýna fram á vanda hávaxtastefnunnar Halla Gunnarsdóttir skrifar Sjá meira
Þegar rætt er um íbúðalán á fræðslufundum eða í beinu streymi á vefnum berast oft keimlíkar spurningar. Það er jákvætt að umræða um íbúðalán hafi færst í aukana, ekki síst hvað varðar óverðtryggð lán og endurfjármögnun, en þó virðist sem nokkur atriði mætti útskýra betur. Lítum á sjö spurningar sem algengt er að berist um íbúðalán. 1. Eru vextir óverðtryggða lánsins míns að fara að rjúka upp á næstunni? Í kjölfar umtalsverðra lækkana undanfarið ár eru stýrivextir nú lægri en þeir hafa nokkru sinni verið. Ekki hefur það að öllu leyti komið til af góðu en hefur þó þau jákvæðu áhrif að fjöldi Íslendinga getur nú fjármagnað íbúðakaup með óverðtryggðum lánum og fleiri eiga þess kost að stíga inn á íbúðamarkaðinn. Þeir vextir sem nú bjóðast á óverðtryggðum lánum eru því í sögulegu lágmarki og hefur Seðlabankinn séð ástæðu til að leiða þær vaxtalækkanir vegna þeirra óvenjulegu aðstæðna sem COVID-19 faraldurinn hefur skapað. Athygli vakti þegar varaseðlabankastjóri sagði á dögunum líkur á að þessir lágu vextir yrðu ekki í boði til framtíðar. Vísaði hún þar réttilega til þess vanda sem lántakendur geta lent í ef mánaðaleg greiðslubyrði lána hækkar umfram það sem ráða má við. Því er mikilvægt að gera ráð fyrir því að vextir óverðtryggðra lána á breytilegum vöxtum geti hækkað nokkuð og sömuleiðis á fastvaxtalánum að loknu fastvaxtatímabili. Erfitt er þó að segja til um hvenær slíkar vaxtahækkanir gætu hafist og hversu skarpar þær yrðu. Gott er þó að hafa í huga að mögulegt er að festa vexti til nokkurra ára og tryggir það fyrirsjáanlega greiðslubyrði um tíma. 2. Ég er með lán á föstum vöxtum til nokkurra ára. Hvað gerist að loknum fastvaxtatímanum? Það gæti farið eftir því hvort þú ert með óverðtryggt eða verðtryggt lán og hjá hvaða lánastofnun. Óverðtryggt lán gæti færst yfir í breytilega vexti að loknu tímabili fastra vaxta en á þeim tíma er þó hægt að óska eftir að festa vextina á ný og er að öllum líkindum hægt að framkvæma slíkt með tiltölulega einfaldri skilmálabreytingu. Hvað verðtryggð lán varðar geta vextir ýmist verið fastir út lánstímann eða jafnvel fastir í nokkur ár í senn og svo endurskoðaðir með nokkurra ára millibili. Gott er að kanna reglur lánveitanda hvað þetta varðar. 3. Er skynsamlegt að taka blandað lán? Þetta er ansi góð spurning og vel þess virði að ræða. Það fylgir því bæði áhætta að skulda verðtryggt og óverðtryggt. Verðtryggða lánið getur hækkað í verðbólgunni þar sem við greiðum ekki allan fjármagnskostnað á gjalddaga heldur smyrst verðtryggingin yfir eftirstöðvar lánsins. Í mikilli verðbólgu getur lánið því blásið út og étið upp eigið fé okkar. Greiðslubyrði óverðtryggðs láns getur á hinn bóginn hækkað umtalsvert með hækkandi vöxtum og orðið illviðráðanleg. Vilji fólk dreifa þessari áhættu er mögulegt að taka blandað lán sem er sem dæmi að hálfu verðtryggt. Áhættudreifing er almennt í það minnsta athyglinnar virði. 4. Borgar sig að greiða aukalega inn á lán? Eins og Sr. Lovejoy sagði er stutta svið „já ef...“ en langa svarið „nei en...“. Það er í það minnsta ljóst að það sem þú greiðir niður mun aldrei bera vexti eða verðtryggingu og það getur heilmikið öryggi verið fólgið í því að greiða niður skuldir. Gott er að leggja áherslu á að greiða inn á þau lán sem bera hæsta vexti, svo sem neyslulán, en tryggja á sama tíma að nægt svigrúm sé til að ráða við óvænt útgjöld án þess að taka þurfi nýtt lán með tilheyrandi kostnaði. Mikilvægt er þó að kanna hvort það kosti að greiða inn á lán og hve hár sá kostnaður er. Mörg hafa gripið tækifærið sem felst í skattfrjálsri inngreiðslu séreignarsparnaðar á lán. Sótt er um hjá skattayfirvöldum og rennur þá í það minnsta hluti iðgjalda sem annars færu til uppbyggingar séreignar í að greiða niður íbúðalán. 5. Hvaða áhrif hefur verðbólga á óverðtryggð lán Stutta svarið er að hún hefur engin bein áhrif en það er kannski full mikil einföldun. Þó svo aukin verðbólga hefði engin áhrif á afborganir eða eftirstöðvar óverðtryggðs láns getur hún valdið því að Seðlabankinn sjái ástæðu til þess að vinna gegn verðbólgunni með því að hækka vexti . Ekki er ólíklegt að vextir lánsins fylgi á einhverjum tíma í kjölfarið og þá má segja að verðbólgan hafi í raun hækkað greiðslubyrði lánsins. 6. Hvaða aðstoð er í boði fyrir fyrstu kaupendur? Þeim sem ekki hafa átt íbúð áður bjóðast hinir ýmsu möguleikar sem almennt gilda ekki við íbúðakaup og lántöku. Dæmi um slíkt getur verið sérstakt aukalán sem minnkar það eigið fé sem krafist er og auðveldar fólki þar með að stíga sín fyrstu skref inn á íbúðamarkaðinn auk þess sem hinir ýmsu afslættir geta verið gefnir af gjöldum. Heimilt er að nýta uppsafnaðan séreignarsparnað, upp að vissu marki, til skattfrjálsrar útborgunar við kaup. Það getur svo sannarlega auðveldað kaupin en þar sem slík séreign er almennt ætluð til efri áranna og mun reynast dýrmæt þegar þar að kemur er mikilvægt að spara duglega þegar svigrúm gefst, bæði með því að safna séreign og öðrum frjálsum sparnaði. Loks má nefna að svokölluð hlutdeildarlán ríkisins eru handan við hornið. Þar býðst ríkið til að kaupa hlut í íbúð með þeim sem uppfylla ákveðin skilyrði. Ekki er ólíklegt að fyrstu kaupendur verði meðal þeirra sem líta hvað helst til þess kosts. 7. Hvaða úrræði eru í boði fyrir þau sem eiga í tímabundnum erfiðleikum með afborganir? Þær aðstæður geta að sjálfsögðu komið upp að erfitt eða ómögulegt er að greiða af íbúðaláni, til dæmis vegna ófyrirséðs tekjumissis eða við tekjulækkun svo sem í fæðingarorlofi. Í slíkum tilfellum getur verið að lánastofnunin bjóði upp á frystingu afborgana. Þær afborganir þarf að sjálfsögðu að greiða síðar meir. Þeir fyrstu kaupendur sem lenda í slíkum vanda geta auk þess nýtt greiðslur sínar í séreignarsparnað beint í afborganir lána. Slíkt gæti mögulega vegið á móti lægri tekjum. Íbúðakaup eru í flestum tilfellum umfangsmestu fjárfestingar okkar og lánin þau stærstu sem við tökum. Því er mikilvægt að vanda vel til verka, kynna sér alla mögulega kosti, vera vakandi fyrir þeim breytingum sem verða og umfram allt dugleg að spyrja. Höfundur er deildarstjóri Greiningar og fræðslu Íslandsbanka.
Reykjavíkurborg stígur fyrsta skrefið í snjallvæðingu umferðarljósa! Einar Sveinbjörn Guðmundsson Skoðun
Framtíðin í fyrsta sæti – mikilvægi forgangsröðunar á tillögum Kópavogsbæjar í grunnskólamálum Sigrún Ólöf Ingólfsdóttir Skoðun
Skoðun Meiri gæði og mun minni álögur - Hveragerðisleiðin í leikskólamálum Jóhanna Ýr Jóhannsdóttir,Sandra Sigurðardóttir,Dagný Sif Sigurbjörnsdóttir,Halldór Benjamín Hreinsson,Njörður Sigurðsson skrifar
Skoðun Reykjavíkurborg stígur fyrsta skrefið í snjallvæðingu umferðarljósa! Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar
Skoðun Framtíðin í fyrsta sæti – mikilvægi forgangsröðunar á tillögum Kópavogsbæjar í grunnskólamálum Sigrún Ólöf Ingólfsdóttir skrifar
Skoðun Þéttingarstefnan hefur brugðist og Dóra breytir um umræðuefni Aðalsteinn Haukur Sverrisson skrifar
Reykjavíkurborg stígur fyrsta skrefið í snjallvæðingu umferðarljósa! Einar Sveinbjörn Guðmundsson Skoðun
Framtíðin í fyrsta sæti – mikilvægi forgangsröðunar á tillögum Kópavogsbæjar í grunnskólamálum Sigrún Ólöf Ingólfsdóttir Skoðun