Hvað hafa íslenskir leigjendur eiginlega gert af sér til að eiga þennan húsnæðismarkað skilið?

Numbeo er merkilegt fyrirbrigði. Þetta er vefur sem serbneski stærðfræðingurinn Mladen Adamovic stofnaði og er einskonar alþýðu-hagstofa. Almenningur um allan heim sendir þar inn upplýsingar um verðlag og fleira í sinni heimabyggð. Og úr verður mikill gagnagrunnur sem býður upp á samanburð milli landa, borga og landsvæða. Þetta er alþýðu-hagstofa eins og Wikipedia er alþýðu-alfræðibók, með tiltölulega hófstilltum þröskuldum geta allir lagt til verksins og úr verður veigameiri grunnur um lífskjör en hægt væri að búa til með hefðbundnari leiðum. Eins og Wikipedia hefur Numbeo ýmsa galla, en kostirnir eru yfirþyrmandi. Þetta eru stórkostlegar dómkirkjur byggðar upp af mörgum höndum.

Þar með líkur formálanum. Ég ætla sem sé nota Numbeo til að bera saman leiguverð í Reykjavík og nokkrum borgum. Og sérstaklega hlutfall leigu og fasteignaverðs.

Numbeo er vel nothæft gagn

Samkvæmt Numbeo er meðalleiga á þriggja herbergja íbúð í úthverfi Reykjavíkur tæplega 263 þús. kr. og tæplega 307 þús. kr. í miðju borgarinnar. Þetta er í ágætum takti við opinberar upplýsingar. Numbeo segir að 90 fermetra þriggja herbergja íbúð í úthverfi Reykjavíkur kosti um 44,7 m.kr. og sambærileg íbúð í miðju borgarinnar um 59,7 m.kr. Aftur er þetta í góðum takti við opinberar upplýsingar. Og ef Numbeo eru svona nálægt viðurkenndum upplýsingum í Reykjavík er engin ástæða til að ætla að þessi gagnagrunnur hitti fjær sannleikanum í öðrum löndum, borgum og landsvæðum.

Við ætlum sem sé að leggja trúnað á áreiðanleika gagnanna í Numbeo, það er engin skýr ástæða til að gera það ekki.

Leigjendur kaupa hús fyrir aðra

Samkvæmt Numbeo er húsaleiga á ári um 7,0% af verði þriggja herbergja íbúðarinnar í úthverfinu og 6,2% af verði íbúðarinnar í miðbænum. Ástæðan fyrir þessum mun er að þrátt fyrir að húsaleiga sé hærri í miðborginni þá er munur á leigunni þar og í úthverfunum minni en sem nemur mismun á fasteignaverðinu. Þetta sama má sjá um allan heim, fasteignaverð í miðju borga er hlutfallslega hærra en í úthevrfum en sem nemur muninum á húsaleigu.

Ef við reiknum með 1,1% viðhaldskostnaði, 0,18% fasteignagjöldum og 3% vaxtakostnaði á allt kaupverðið þá greiðir leigjandinn í úthverfinu árlega rúmlega 1,2 m.kr. umfram rekstrar- og fjármagnskostnað og sá í miðborginni rúmlega 1,1 m.kr. á ári umfram kostnað. Leigusali í Reykjavík fær um 100 þús. kr. á mánuði umfram rekstrar- og fjármagnskostnað.

Til að skýra þetta mætti segja að leigan greiði kostnað og kaupverðið á 36 árum í úthverfinu og á 53 árum í miðborginni. Þetta gefur ekki rétta mynd af því hversu hratt eigið fé húseigandans byggist upp, því samhliða því sem leigjandinn greiðir niður kaupverðið þá hækkar eignin í verði umfram hækkun lána, sem hægt og bítandi bætir við eign húseigans. Ekkert af þeim hag rennur til leigjandans, sem þó greiðir niður kaupverðið nokkrum sinnum á líftíma hússins.

Vondur samanburður við Kaupmannahöfn

Ef við berum þetta saman við Kaupmannahöfn, okkar gömlu höfuðborg, þá er ársleiga í úthverfinu 5,1% af kaupverðinu en ekki 7,0% eins í Reykjavík. Og ársleigan í miðborginni er 4,5% af kaupverðinu en ekki 6,2% eins og í Reykjavík. Ef sömu hlutföll milli leigu og kaupverðs væru hér myndi húsaleigan í úthverfinu lækka úr 263 þús. kr. í 189 þús. kr. og leigan í miðborginni úr 307 þús. kr. í 221 þús. kr.

Á þennan mælikvarða er húsaleiga á Íslandi 28% of há. Ef við segjum að þetta séu meðalíbúðir þá greiða reykvískir leigjendur tæplega 80 þús. kr. meira en leigjendur í Danmörku að teknu tilliti til kostnaðar húseigandans.

Í dag eru um 30 þúsund fjölskyldur á leigumarkaði. Ef þetta er raunhæft mat á yfirverði leigu á Íslandi þá greiða þessar fjölskyldur tæplega 29 milljarða króna árlega í leigu umfram það sem væri ef samspil fasteignaverðs og leiguverðs væri svipað hér og í Kaupmannahöfn.

Það er lykilatriði að átta sig á þessu. Kostnaðurinn vegna húsnæðismarkaðarins er ætíð til staðar. Við getum kosið að nota opinbert fé til að byggja upp heilbrigðari markað eða við getum látið leigjendur bera kostnaðinn vegna markaðsbrestanna. Munurinn er sá að í fyrra tilfellinu nýtist féð til að bæta ástandið en í því síðara rennur það frá leigjendum til húseigenda, frá venjulegu fólki til braskara, og viðheldur sjúklegu ástandi.

Enn verra sé miðað við Álaborg

En er Kaupmannahöfn gott dæmi? Er borgin ekki of stór og fasteignaverð uppblásið? Væri ekki nær að taka dæmi af Álaborg, þar sem jafn margir búa og á Íslandi?

Verð á fasteignum í Kaupmannahöfn er mun hærra en í Reykjavík. Úthverfaíbúð í Reykjavík kostar 44,7 m.kr. en 67,0 m.kr. í Kaupmannahöfn. Miðborgaríbúð sem kostar 59,7 m.kr. í Reykjavík kostar 96,1 m.kr. í Kaupmannahöfn.

Í Álaborg er kaupverð fasteigna ívið lægra en í Reykjavík. Í úthverfinu um 11% lægri og 5% lægri í miðbænum. En leiguverðið er miklu lægra; 48% lægra í úthverfinu og 47% lægra í miðbænum.

Hlutfallið milli eignaverðs og húsaleigu er því svipað í Kaupmannahöfn og í Álaborg en út úr korti í Reykjavík. Og mismunurinn er meiri ef miðað er við Álaborg. Ef þessi dæmi eru notuð sem viðmiðun þá er meðalleigan í Reykjavík um 122 þús. kr. of há miðað við Álaborg. Og áætluð ofgreiðsla fjölskylda á leigumarkaði samkvæmt því um 44 milljarðar króna árlega.

Enn verri ef borið er saman við hin Norðurlöndin

En er danski markaðurinn ekki eitthvað skrítinn? Nei, það er sá íslenski sem er skrítinn.

Ef við notum sömu mælikvarða á höfuðborgina Osló í Noregi og Stavangur, þar sem íbúar eru jafn margir og í Reykjavík, þá er leigan í Reykjavík 97 til 132 þús. kr. of há og árleg byrði leigjenda á vondum húsnæðismarlaði um 35-47 milljörðum króna of há.

Miðað við Svíþjóð, Stokkhólmi og Norrköping, er leigan í Reykjavík 59-154 þús. kr. of há og kostnaður leigjenda 21-55 milljörðum króna of hár.

Miðað við Finnland, Helsinki og Jyväskylä, er leigan í Reykjavík 53-137 þús. kr. of há og kostnaður leigjenda 19-49 milljörðum króna of hár.

Það hefur oft verið bent á að Ísland tilheyrir í raun ekki Norðurlöndunum, hér sé velferðarkerfið of veikt og stjórnvöld verndi ekki þau sem veikast standa heldur gæti ætíð hagsmuna hinna ríku, sterku og valdamiklu. Þessi samanburður dregur þetta ágætlega fram. Leigjendur á Íslandi eru þolendur þessarar stefnu.

Hvergi meira okur en í Reykjavík

En hvað með meginlandið og Bretland? Er ástandið þar ekki líkara því sem er hér?

Ó, nei. Leigan í Reykjavík er að meðaltali 83 þús. kr. of dýr miðað við tengsl eignaverðs og leiguverðs í Amsterdam, 107 þús. kr. of dýr miðað. við London, 111 þús. kr. of dýr miðað við Berlín og 167 þús. kr. of dýr miðað við París.

Og leigan í Reykjavík er að meðaltali 55 þús. kr. of dýr miðað við tengsl eignaverðs og leiguverðs í Aþenu, 69 þús. kr. of dýr miðað við Lisabon, 92 þús. kr. of dýr miðað við Róm og 94 þús. kr. of dýr miðað við Madrid.

Hvað með New York? Leigan í Reykjavík er að meðaltali 39 þús. kr. of dýr. En Vancouver í Kanada? Leigan í Reykjavík er 96 þús. kr. of dýr.

En vaxtalöndin Brasilía, Rússland, Indland og Kína? Leiga í Reykjavík er 50 þús. kr. of dýr miðað við Ríó de Janeiro, 100 þús. kr. of dýr miðað við Moskvu, 160 þús. kr. of dýr miðað við Delhi og 198 þús. kr. of dýr miðað við Bejing.

Okrarar hafa rétt, ekki leigjendur

Ef við búum til körfu úr öllum þessum borgum þá er leigan í úthverfum Reykjavíkur að meðaltali 97 þús. kr. of dýr og 108 þús. kr. of dýr í miðborginni. Ef þessu er varpað á 30 þúsund fjölskyldur á leigumarkaði þá eru þær að borga 37 milljörðum króna meira á ári í leigu á Íslandi en þær myndu gera ef hlutfall fasteignaverðs og leiguverðs væri líkt og í öðrum löndum.

Þetta er afleiðing af ónýtum húsnæðismarkaði þar sem braskarar og okrara ná sínu fram en leigjendur eru ekki verndaðir. Sá sem á fyrir íbúð getur leigt hana út, látið leigjendur borga allan kostnað sinn og greiða kaupverðið niður á skemmri tíma en þekkist nokkurs staðar. Stjórnvöld vernda okrarana, en ekki leigjendur.

Réttarstaða leigjenda hérlendis er veikari en í nágrannalöndum okkar. Hér er ekkert leiguþak og engar takmarkanir á hversu ört og mikið húseigendur geta hækkað leiguna.

Hér er hlutfall félagslegs húsnæðis sem varið er fyrir markaðssveiflum á húsnæðisverði eða fjármagnskostnaði lægra en nokkurs staðrar annars staðar. Þetta veldur því að bóla á fasteignamarkaði smitast um leið yfir á leigumarkað og blæs þar verðið upp.

Þetta eftirlitsleysi og aðgerðarleysi stjórnvalda hefur búið til versta leigumarkað í heimi, markað þar sem braskarar og okrarar hafa öll völd og leigjendur engan rétt, þar sem okrarar njóta verndar en leigjendur ekki og þar sem leigjendur, sem flestir tilheyra tekjulægri hópum, færa leigusölum, sem svo til allir tilheyra hinum betur settu, stórkostlegar fjárhæðir um hver mánaðamót umfram það sem getur kallast eðlileg leiga.

Ráðafólki er hjartanlega sama um leigjendur

Þrátt fyrir stjórnlaust ástand á leigumarkaði og stigvaxandi okur þá getur ráðherrum og öðru ráðafólki ekki verið meira sama. Þetta fólk ræðir aldrei vanda leigjenda, finnst þeir ekki þess virði að kasta til þeirra svo mikið sem einu orði. Ráðafólk býr í eigin húsnæði, er á háum launum og býr við lágan húsnæðiskostnað. Það tengir ekki við leigjendur sem eru tekjulágir og eru að kikna undan húsnæðiskostnaði. Ráðafólkinu finnst þetta fólk einskis virði, telur að það hafi gott af raunum sínum.

Þetta er íslenska veikin. Hvergi í heiminum er til jafn lélegt ráðafólk og ríkir hér á landi. Húsnæðismarkaðurinn er besti mælikvarðinn á ráðafólk. Húsnæðismarkaðurinn sem færir stórfé til okrarar frá þeim íbúum sem standa verst; er vitnisburður um ömurlega lélegt ráðafólk. Við erum með versta leigumarkað í heimi og þar með versta ráðafólkið.

Þetta ráðafólk hefur sannað að það ætlar sér ekki að bæta stöðu leigjenda. Til að ná fram breytingum þurfa leigjendur að sameinast í öflugum hagsmunasamtökum. Fyrsta skrefið til að byggja upp slík samtök er að ganga til liðs við Samtök leigjenda.

Höfundur er félagi í Samtökum leigjenda á Íslandi.