Á­hrif hækkunar stýri­vaxta á fast­eigna­markaðinn

Seðlabanki Íslands hefur gripið til þess að hækka stýrivexti til að slá á mikla þenslu á húsnæðismarkaði. Þetta hefur leitt til þess að vaxtastig hefur hækkað umtalsvert hér á landi undanfarin misseri. Útlit er fyrir að bankinn haldi áfram hækka vexti og því mikilvægt að rýna aðeins í stöðuna sem birtist okkur á lánamarkaði. Á undanförnum árum hafa óverðtryggð lán verið að ryðja sér til rúms hjá fasteignaeigendum enda hefur vaxtastig á tímabilinu verið hagfellt. Ávinningur af óverðtryggðum lánum er mikill við þær aðstæður; greiðslubyrðin er vissulega hærri, en eignamyndun er mun meiri enda eru vextir greiddir í hverjum mánuði að fullu. Þetta er ólíkt því sem gildir um verðtryggð lán, þar sem verðlagsbreytingar hvers mánaðar leggjast á höfuðstól lánsins og færir vandann til langrar framtíðar.

Mikil umræða hefur raunar verið um að takmarka eða jafnvel banna verðtryggð lán og hafa verið stigin lítil skref í þá átt. Seðlabankinn hefur sett ríkari kröfur á það hvernig greiðslumat skuli gert, til dæmis stytt leyfilegan lánstíma verðtryggðra lána sem liggur til grundvallar greiðslumati og viðmið um vexti við útreikning greiðslumats. Sú aðgerð dregur að einhverju leyti úr svigrúmi til lántöku og þar með getu til að kaupa fasteign of „dýru verði“.

Verðtryggð lán bjóða upp á lága greiðslubyrði í upphafi lánstíma. Einhverjir hafa talið það sem kost en í raun geta verðtryggð lán falið í sér verulega óvissu og áhættu fyrir lántaka þar sem áhrif verðbólgu færist á höfuðstólinn og lágir vextir eru greiddir í hverjum mánuði. Verðtryggð lán gera það þannig að verkum að fasteignakaupendur geta keypt fasteignir á hærra verði en með óverðtryggðum lánum sem ýtir fasteignaverði upp, þar sem fasteignaverð miðast iðulega við það hver kaupgeta fólks er á hverjum tíma.

Á undanförnum 5-10 árum hefur vægi óverðtryggðra lána aukist hjá heimilum. Því má leiða líkur að því að í fyrsta skipti í marga áratugi hafi undanfarnar hækkanir stýrivaxta haft bein áhrif á fjárhag heimila. Hækkun stýrivaxta hefur bein áhrif á greiðslur lána og útgjöld heimila aukast gríðarlega. Svo mikil eru áhrif síðustu vaxtahækkana að ég hef verulega miklar áhyggjur af stöðu fólks og þá sérstaklega þeirra sem nýlega eru komin inn á fasteignamarkaðinn eða eru mjög skuldsett.

En hver eru fyrirsjáanleg viðbrögð á skuldsettum heimilum við þessar aðstæður? Jú, fólk leitar eðlilega í þann lánaflokk sem það ræður betur við að greiða af. Fólk leitar yfir í verðtryggð lán. Það gerir fólk þrátt fyrir að þau lán séu í reynd margfalt óhagstæðari til lengri tíma fyrir neytendur, en að sama skapi margfalt betri fyrir fjármagnseigendur!

Afleiðingar af þessari tilfærslu á milli lánaforma mun að öllum líkindum veikja vaxtatæki Seðlabanka Íslands og koma til með að hafa minni áhrif á fasteignaverð. Slíkt ynni gegn helsta markmiði bankans, þ.e. stöðugu verðlagi. Fari svo, má gera ráð fyrir að bankinn muni áfram reyna að nota þessa einhæfu og að mínu mati röngu aðferð, að hækka sífellt stýrivexti með of öfgakenndum hætti til að bregðast við hárri verðbólgu. Aftur verður þá til hópur með minna á milli handanna sem yrði tilneyddur til þess að færa sig í verðtryggð lán. Sú tilfærsla myndi svo aftur auka þrýsting á að fasteignaverð hækki enn frekar. Hvernig verður brugðist við þeirri hækkun? Með hækkun stýrivaxta? Þetta er vítahringur sem samfélagið þarf að komast út úr. Það eru fleiri verkfæri í verkfæratösku bankans en jafnframt er mikilvægt að takast á við skort á húsnæði til langs tíma og þar koma stjórnvöld og sveitarfélög inn í myndina.

Höfundur er forseti Alþýðusambands Íslands.