Skuldum við 17 þúsund íbúðir á höfuðborgarsvæðinu? Sigurður Stefánsson skrifar 14. júní 2024 11:30 Breytt aldurssamsetning og fjölskyldumynstur hafa aukið íbúðaþörf sem ekki hefur verið mætt. Mannfjöldaþróun og væntingar um þróun í ferðaþjónustu hafa lengi legið til grundvallar við mat á framtíðarþörf fyrir húsnæði á Íslandi. Nú er okkur að verða ljóst að aðrir þættir vega einnig þungt. Frá aldamótum hefur breytt aldurssamsetning þjóðarinnar vegna fjölmennra kynslóða á þriðja æviskeiði, fjölgun einbýla, hraðar breytingar á vinnumarkaði og breytt fjölskyldumynstur skapað aukna þörf fyrir húsnæði. Henni hefur ekki verið mætt. Segja má að safnast hafi upp skuld. Þegar allir þættir undirliggjandi íbúðaþarfar eru teknir saman kemur í ljós að íbúðaskuldin á höfuðborgarsvæðinu er um 12 þúsund íbúðir og stefnir í að verða allt að 17 þúsund íbúðir í árslok 2026. Einbúum fjölgar hratt Íbúum í hverri íbúð hér á landi fækkar mjög hratt, líkt og gerst hefur á hinum Norðurlöndunum. Því veldur m.a. að fjölmennar kynslóðir eftirstríðsáranna eru komnar á þriðja æviskeiðið þar sem yfir 40% búa einir og íbúafjöldi í hverri íbúð er um 1,4 að meðaltali. Langlífi okkar ýtir enn frekar undir þessa þróun sem býr til kröftuga undirliggjandi eftirspurn eftir húsnæði. Breytingar á búsetu- og fjölskyldumynstri frá aldamótum sýna þessa þróun vel (myndir 1 og 2). Mynd 1. Fjölskyldum án barna fjölgar mest en barnafjölskyldum hefur lítið fjölgað þrátt fyrir mikla mannfjöldaaukningu. Þannig hefur fjöldi þeirra sem tilheyra fjölskyldu með börn á heimili aukist um 9% frá aldamótum. Á sama tíma hefur fjöldi þeirra sem búa einir aukist um 102% og fjölskyldna án barna aukist um 62%. Fæðingartíðni hríðlækkar Fæðingartíðni okkar Íslendinga er orðin lág á heimsvísu. Hún hefur hríðlækkað á undanförnum áratugum og nálgast hin Norðurlöndin. Haldi þróun síðustu ára áfram gæti tíðnin orðið lægri hér en í nágrannalöndunum. Aðstæður okkar eins og erfiður húsnæðismarkaður og skortur á leikskólaplássum geta gert ungu fólki erfiðara fyrir að stofna fjölskyldu. Þróunin er skýr. Um 34% kvenna sem fæddar voru 1980 áttu eitt barn eða ekkert en horfur eru á að þetta hlutfall hækki í 60% hjá konum sem fæddar eru árið 2025 (mynd 3). Mynd 2. Mynd 3. Sjá má að íslenska kjarnafjölskyldan, með tvö börn eða fleiri, er á undanhaldi í okkar samfélagi en segja má að þarfir hennar hafi mótað þróun, skipulag og uppbyggingu íbúða og íbúðahverfa í áratugi. Þvingun – skuldin vex Minnkandi kjarnafjölskyldur og ört stækkandi hópur fólks sem er eldra en 65 ára eykur augljóslega þörfina fyrir íbúðahúsnæði sem leiðir til þess að færri búa í hverri íbúð. Það kemur því á óvart að á höfuðborgarsvæðinu hefur fjöldi íbúa í hverri íbúð staðið í stað frá árinu 2012 (mynd 4). Mynd 4. Undir eðlilegum kringumstæðum hefði mátt reikna með að frá árunum eftir hrun myndi fjöldi íbúa í hverri íbúð lækka samhliða þeim breytingum sem hafa orðið á fjölskyldusamsetningu og lýðfræðilegri þróun samfélagsins. Það hefur ekki gerst. Þvert á móti hefur fjöldinn í íbúð staðið í stað.[1] Eru það skýr og augljós merki um þvingaðar aðstæður og að undirliggjandi þörfum samfélagsins sé ekki sinnt. Lögmálin um framboð og eftirspurn svara þannig ekki undirliggjandi og vaxandi þörf fyrir húsnæði. Undir eðlilegum kringumstæðum hefði mátt reikna með að frá árunum eftir hrun myndi fjöldi íbúa í hverri íbúð lækka samhliða þeim breytingum sem hafa orðið á fjölskyldusamsetningu og lýðfræðilegri þróun samfélagsins. Það hefur ekki gerst. Myndin af óleystri og vaxandi þörf skýrist þegar litið er til hlutfalls einstaklinga á aldrinum 20-24 ára sem búa í foreldrahúsum. Á hinum Norðurlöndunum hefur hlutfallið verið á milli 20-40% en á Íslandi er það umtalsvert hærra eða um 60% og fer hækkandi (mynd 5). Þegar aldurshópurinn 25–29 ára er skoðaður blasir við sama þróun. Mynd 5. Við Íslendingar erum yngri þjóð en grannar okkar á Norðurlöndum. Við ættum því að geta litið til samfélagsþróunar þar til að átta okkur á þróun hér til framtíðar, m.a. hver undirliggjandi íbúðaeftirspurn verður næstu 15 árin. Hvað skuldum við margar íbúðir? Hver er þá íbúðaskuldin í dag á höfuðborgarsvæðinu? Hvað vantar margar íbúðir til að uppfylla íbúðaþörf sem er m.a. komin til vegna samfélagsbreytinga sem ekki hefur verið gert ráð fyrir og hafa aukið undirliggjandi þörf fyrir íbúðir? Ef litið er til þróunar á höfuðborgarsvæðinu má sjá að í kjölfar hrunsins var verulegur brottflutningur frá landinu eftir mikinn uppgang þar á undan. Ætla má að nokkurs konar jafnvægi hafi verið náð á húsnæðismarkaði á höfuðborgarsvæðinu í krinum árið 2010 og því er gagnlegt að skoða þróun frá þeim tíma. Fyrir liggur hversu mikið hefur verið byggt frá árinu 2010. Það er þekkt hver áhrif líffræðilegra breytinga á fjölda íbúða hefðu átt að vera. Þá liggja fyrir upplýsingar um mannfjöldaaukningu frá þessum tíma sem skýrist mest af flutningi fólks til landsins umfram þá sem fluttu á brott. Fæðingartíðni hér á landi er orðin það lág að hún viðheldur ekki núverandi mannfjölda. Árleg fjölgun íbúa sem nemur um 1,8% skýrist nær eingöngu af fjölda aðfluttra umfram brottflutta. Með því að reikna út íbúðaþörfina og draga síðan frá íbúðir sem byggðar hafa verið á höfuðborgarsvæðinu sést hver íbúðaskuldin er (sjá mynd 6). (Skv. tölum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun og gögnum frá sveitarfélögunum verður íbúðauppbygging árin 2024-2026 um 1600 íbúðir á ári en það er svipað íbúðamagn á ári og síðustu 10 árin). Ljóst er að íbúðaskuldin er verulega vanmetin og hún mun halda áfram að vaxa, a.m.k. til ársloka 2026. Miðað við þær opinberu áætlanir sem fyrir liggja hefur íbúðaskuldin verið nánast stöðug eða um þrjú til fjögur þúsund á höfuðborgarsvæðinu. Sú aðferðafræði við útreikninga á íbúðaþörf sem hér hefur verið rökstudd og stuðst við dregur upp aðra mynd. Samkvæmt henni var íbúðaskuldin á höfuðborgarsvæðinu í árslok 2023 um 12 þúsund íbúðir og spáir fyrir að í árslok 2026 verður hún komin í um 17 þúsund íbúðir.[2] Verðbólga og misskipting eru vextir af íbúðaskuld Húsnæði er meðal grunnþarfa fólks í öllum samfélögum. Staðan á húsnæðismarkaðnum hefur mikil áhrif á samfélagið í heild og því mikilvægt að skilja stöðuna hverju sinni og hvert stefnir. Jafnvægi á húsnæðismarkaði er ein lykilforsenda framleiðni núverandi og nýrra atvinnuvega sem ákvarða lífsgæði samfélagsins. Íbúðaskuldin á stóran þátt í verðhækkun á húsnæði sem hefur síðan verið drifkraftur verðbólgu. Hátt fasteignaverð hefur jafnframt verið hindrun í vegi ungs fólks á undanförnum árum að kaupa sína fyrstu eign og hefja þannig þá einu uppsöfnun eigin fjár sem almenningur á Íslandi hefur í raun átt kost á í áratugi. Á Íslandi leynist hin raunverulega efnahagslega misskipting í því hverjir eiga fasteign og hverjir ekki. Skortur á íbúðum og hátt fasteignaverð getur því stuðlað að aukinni misskiptingu sem fáir hér á landi tala fyrir. Það má því segja að vextina af íbúðaskuldinni greiði almenningur með verðbólgu og samfélagsþróun sem allir vilja forðast. Höfundur er framkvæmdastjóri Aflvaka Þróunarfélags sem hefur að markmiði að auka lífsgæði fólks á efri árum með sérhæfðum búsetuúrræðum. [1] Hér er tekið tillit til nýs mats Hagstofunnar á íbúafjölda hér á landi frá því í febrúar 2024. [2] Þá hefur ekki verið tekið mið af öðrum þáttum eins og stöðunnar í Grindavík og áhrifum hennar á húsnæðismarkaðinn. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Mannfjöldi Mest lesið Sjálfstæðismenn boða víst skattalækkanir á þá efnamestu Haukur V. Alfreðsson Skoðun Almageddon? Eyþór Kristleifsson Skoðun Viltu borga 200 þús á mánuði eða 600 þús á mánuði af íbúðinni? Hildur Þórðardóttir Skoðun Fellur helsti stuðningsmaður menningarmála af þingi? Magnús Logi Kristinsson Skoðun Það sem ekki má fjalla um fyrir kosningar til Alþingis Árni Jensson Skoðun ESB kærir sig ekkert um Ísland í jólagjöf Ole Anton Bieltvedt Skoðun Óstjórn í húsnæðismálum Ragnar Þór Ingólfsson Skoðun Betri Strætó 2025 og (svo) Borgarlína Dagur B. Eggertsson Skoðun Afvegaleidd umræða um áskoranir heilbrigðiskerfisins Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir Skoðun Vímuefnið VONÍUM Haraldur Ingi Haraldsson Skoðun Skoðun Skoðun Nýtanleg verðmætasköpun um allt land Jóhann Frímann Arinbjarnarson skrifar Skoðun Geðrænn vandi barna og ungmenna Eldur S. Kristinsson skrifar Skoðun Það er kominn verðmiði á fangelsið en hvað má ungmenni í alvarlegum vanda kosta? Davíð Bergmann skrifar Skoðun Hinn opni tékki samgöngusáttmálans – ljósastýring og Sundabraut Eiríkur S. Svavarsson skrifar Skoðun Eru sumir heppnari en aðrir? Anna Kristín Jensdóttir skrifar Skoðun Við þurfum stjórnmálamenn sem skilja mikilvægi stærstu atvinnugreinar landsins Aðalheiður Ósk Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Kallað eftir fyrirsjáanleika í opinberum framkvæmdum Þorsteinn Víglundsson ,Jónína Guðmundsdóttir,Karl Andreassen skrifar Skoðun Sjálfstætt fólk Kristín Linda Jónsdóttir skrifar Skoðun Óstjórn í húsnæðismálum Ragnar Þór Ingólfsson skrifar Skoðun Arfur stjórnmálanna 2024 Elvar Eyvindsson skrifar Skoðun Kjósum rétt(indi) fyrir fatlað fólk! Unnur Helga Óttarsdóttir,Anna Lára Steindal skrifar Skoðun Frelsi er allra, ekki fárra útvaldra Jón Óskar Sólnes skrifar Skoðun Menntun og tækifæri: Hvað veljum við fyrir Ísland? Kolbrún Halldórsdóttir skrifar Skoðun Eyðimerkurganga kosningabaráttunnar? Viðar Hreinsson skrifar Skoðun Krónan eða evran? Kostir og gallar Hilmar Þór Hilmarsson skrifar Skoðun Kjóstu meiri árangur Bryndís Haraldsdóttir skrifar Skoðun Hvaða hlekkur ert þú í keðjunni? Ellý Tómasdóttir skrifar Skoðun Laxeldið verður ekki stöðvað Kristinn H. Gunnarsson skrifar Skoðun Þroskamerki þjóðar Tómas Torfason skrifar Skoðun Afvegaleidd umræða um áskoranir heilbrigðiskerfisins Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir skrifar Skoðun Var stytting náms til stúdentsprófs í þágu ungmenna? Sigurður E. Sigurjónsson skrifar Skoðun Það sem ekki má fjalla um fyrir kosningar til Alþingis Árni Jensson skrifar Skoðun Launafólk sýndi ábyrgð – Hvað með bankana og fjármagnseigendur? Finnbjörn A. Hermannsson skrifar Skoðun Sjálfstæðar konur? Sonja Ýr Þorbergsdóttir skrifar Skoðun Fullveldinu er fórnað með aðild að Evrópusambandinu Anton Guðmundsson skrifar Skoðun Endurhugsum dæmið, endurnýtum textíl Guðbjörg Rut Pálmadóttir skrifar Skoðun Betri Strætó 2025 og (svo) Borgarlína Dagur B. Eggertsson skrifar Skoðun Um kosningar, gulrætur og verðbólgu Jean-Rémi Chareyre skrifar Skoðun Gæti aukin einkavæðing og skólaval í grunnskólakerfinu bætt námsárangur og aukið jafnrétti? Jón Páll Haraldsson,Linda Heiðarsdóttir,Ómar Örn Magnússon skrifar Skoðun Fellur helsti stuðningsmaður menningarmála af þingi? Magnús Logi Kristinsson skrifar Sjá meira
Breytt aldurssamsetning og fjölskyldumynstur hafa aukið íbúðaþörf sem ekki hefur verið mætt. Mannfjöldaþróun og væntingar um þróun í ferðaþjónustu hafa lengi legið til grundvallar við mat á framtíðarþörf fyrir húsnæði á Íslandi. Nú er okkur að verða ljóst að aðrir þættir vega einnig þungt. Frá aldamótum hefur breytt aldurssamsetning þjóðarinnar vegna fjölmennra kynslóða á þriðja æviskeiði, fjölgun einbýla, hraðar breytingar á vinnumarkaði og breytt fjölskyldumynstur skapað aukna þörf fyrir húsnæði. Henni hefur ekki verið mætt. Segja má að safnast hafi upp skuld. Þegar allir þættir undirliggjandi íbúðaþarfar eru teknir saman kemur í ljós að íbúðaskuldin á höfuðborgarsvæðinu er um 12 þúsund íbúðir og stefnir í að verða allt að 17 þúsund íbúðir í árslok 2026. Einbúum fjölgar hratt Íbúum í hverri íbúð hér á landi fækkar mjög hratt, líkt og gerst hefur á hinum Norðurlöndunum. Því veldur m.a. að fjölmennar kynslóðir eftirstríðsáranna eru komnar á þriðja æviskeiðið þar sem yfir 40% búa einir og íbúafjöldi í hverri íbúð er um 1,4 að meðaltali. Langlífi okkar ýtir enn frekar undir þessa þróun sem býr til kröftuga undirliggjandi eftirspurn eftir húsnæði. Breytingar á búsetu- og fjölskyldumynstri frá aldamótum sýna þessa þróun vel (myndir 1 og 2). Mynd 1. Fjölskyldum án barna fjölgar mest en barnafjölskyldum hefur lítið fjölgað þrátt fyrir mikla mannfjöldaaukningu. Þannig hefur fjöldi þeirra sem tilheyra fjölskyldu með börn á heimili aukist um 9% frá aldamótum. Á sama tíma hefur fjöldi þeirra sem búa einir aukist um 102% og fjölskyldna án barna aukist um 62%. Fæðingartíðni hríðlækkar Fæðingartíðni okkar Íslendinga er orðin lág á heimsvísu. Hún hefur hríðlækkað á undanförnum áratugum og nálgast hin Norðurlöndin. Haldi þróun síðustu ára áfram gæti tíðnin orðið lægri hér en í nágrannalöndunum. Aðstæður okkar eins og erfiður húsnæðismarkaður og skortur á leikskólaplássum geta gert ungu fólki erfiðara fyrir að stofna fjölskyldu. Þróunin er skýr. Um 34% kvenna sem fæddar voru 1980 áttu eitt barn eða ekkert en horfur eru á að þetta hlutfall hækki í 60% hjá konum sem fæddar eru árið 2025 (mynd 3). Mynd 2. Mynd 3. Sjá má að íslenska kjarnafjölskyldan, með tvö börn eða fleiri, er á undanhaldi í okkar samfélagi en segja má að þarfir hennar hafi mótað þróun, skipulag og uppbyggingu íbúða og íbúðahverfa í áratugi. Þvingun – skuldin vex Minnkandi kjarnafjölskyldur og ört stækkandi hópur fólks sem er eldra en 65 ára eykur augljóslega þörfina fyrir íbúðahúsnæði sem leiðir til þess að færri búa í hverri íbúð. Það kemur því á óvart að á höfuðborgarsvæðinu hefur fjöldi íbúa í hverri íbúð staðið í stað frá árinu 2012 (mynd 4). Mynd 4. Undir eðlilegum kringumstæðum hefði mátt reikna með að frá árunum eftir hrun myndi fjöldi íbúa í hverri íbúð lækka samhliða þeim breytingum sem hafa orðið á fjölskyldusamsetningu og lýðfræðilegri þróun samfélagsins. Það hefur ekki gerst. Þvert á móti hefur fjöldinn í íbúð staðið í stað.[1] Eru það skýr og augljós merki um þvingaðar aðstæður og að undirliggjandi þörfum samfélagsins sé ekki sinnt. Lögmálin um framboð og eftirspurn svara þannig ekki undirliggjandi og vaxandi þörf fyrir húsnæði. Undir eðlilegum kringumstæðum hefði mátt reikna með að frá árunum eftir hrun myndi fjöldi íbúa í hverri íbúð lækka samhliða þeim breytingum sem hafa orðið á fjölskyldusamsetningu og lýðfræðilegri þróun samfélagsins. Það hefur ekki gerst. Myndin af óleystri og vaxandi þörf skýrist þegar litið er til hlutfalls einstaklinga á aldrinum 20-24 ára sem búa í foreldrahúsum. Á hinum Norðurlöndunum hefur hlutfallið verið á milli 20-40% en á Íslandi er það umtalsvert hærra eða um 60% og fer hækkandi (mynd 5). Þegar aldurshópurinn 25–29 ára er skoðaður blasir við sama þróun. Mynd 5. Við Íslendingar erum yngri þjóð en grannar okkar á Norðurlöndum. Við ættum því að geta litið til samfélagsþróunar þar til að átta okkur á þróun hér til framtíðar, m.a. hver undirliggjandi íbúðaeftirspurn verður næstu 15 árin. Hvað skuldum við margar íbúðir? Hver er þá íbúðaskuldin í dag á höfuðborgarsvæðinu? Hvað vantar margar íbúðir til að uppfylla íbúðaþörf sem er m.a. komin til vegna samfélagsbreytinga sem ekki hefur verið gert ráð fyrir og hafa aukið undirliggjandi þörf fyrir íbúðir? Ef litið er til þróunar á höfuðborgarsvæðinu má sjá að í kjölfar hrunsins var verulegur brottflutningur frá landinu eftir mikinn uppgang þar á undan. Ætla má að nokkurs konar jafnvægi hafi verið náð á húsnæðismarkaði á höfuðborgarsvæðinu í krinum árið 2010 og því er gagnlegt að skoða þróun frá þeim tíma. Fyrir liggur hversu mikið hefur verið byggt frá árinu 2010. Það er þekkt hver áhrif líffræðilegra breytinga á fjölda íbúða hefðu átt að vera. Þá liggja fyrir upplýsingar um mannfjöldaaukningu frá þessum tíma sem skýrist mest af flutningi fólks til landsins umfram þá sem fluttu á brott. Fæðingartíðni hér á landi er orðin það lág að hún viðheldur ekki núverandi mannfjölda. Árleg fjölgun íbúa sem nemur um 1,8% skýrist nær eingöngu af fjölda aðfluttra umfram brottflutta. Með því að reikna út íbúðaþörfina og draga síðan frá íbúðir sem byggðar hafa verið á höfuðborgarsvæðinu sést hver íbúðaskuldin er (sjá mynd 6). (Skv. tölum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun og gögnum frá sveitarfélögunum verður íbúðauppbygging árin 2024-2026 um 1600 íbúðir á ári en það er svipað íbúðamagn á ári og síðustu 10 árin). Ljóst er að íbúðaskuldin er verulega vanmetin og hún mun halda áfram að vaxa, a.m.k. til ársloka 2026. Miðað við þær opinberu áætlanir sem fyrir liggja hefur íbúðaskuldin verið nánast stöðug eða um þrjú til fjögur þúsund á höfuðborgarsvæðinu. Sú aðferðafræði við útreikninga á íbúðaþörf sem hér hefur verið rökstudd og stuðst við dregur upp aðra mynd. Samkvæmt henni var íbúðaskuldin á höfuðborgarsvæðinu í árslok 2023 um 12 þúsund íbúðir og spáir fyrir að í árslok 2026 verður hún komin í um 17 þúsund íbúðir.[2] Verðbólga og misskipting eru vextir af íbúðaskuld Húsnæði er meðal grunnþarfa fólks í öllum samfélögum. Staðan á húsnæðismarkaðnum hefur mikil áhrif á samfélagið í heild og því mikilvægt að skilja stöðuna hverju sinni og hvert stefnir. Jafnvægi á húsnæðismarkaði er ein lykilforsenda framleiðni núverandi og nýrra atvinnuvega sem ákvarða lífsgæði samfélagsins. Íbúðaskuldin á stóran þátt í verðhækkun á húsnæði sem hefur síðan verið drifkraftur verðbólgu. Hátt fasteignaverð hefur jafnframt verið hindrun í vegi ungs fólks á undanförnum árum að kaupa sína fyrstu eign og hefja þannig þá einu uppsöfnun eigin fjár sem almenningur á Íslandi hefur í raun átt kost á í áratugi. Á Íslandi leynist hin raunverulega efnahagslega misskipting í því hverjir eiga fasteign og hverjir ekki. Skortur á íbúðum og hátt fasteignaverð getur því stuðlað að aukinni misskiptingu sem fáir hér á landi tala fyrir. Það má því segja að vextina af íbúðaskuldinni greiði almenningur með verðbólgu og samfélagsþróun sem allir vilja forðast. Höfundur er framkvæmdastjóri Aflvaka Þróunarfélags sem hefur að markmiði að auka lífsgæði fólks á efri árum með sérhæfðum búsetuúrræðum. [1] Hér er tekið tillit til nýs mats Hagstofunnar á íbúafjölda hér á landi frá því í febrúar 2024. [2] Þá hefur ekki verið tekið mið af öðrum þáttum eins og stöðunnar í Grindavík og áhrifum hennar á húsnæðismarkaðinn.
Skoðun Það er kominn verðmiði á fangelsið en hvað má ungmenni í alvarlegum vanda kosta? Davíð Bergmann skrifar
Skoðun Hinn opni tékki samgöngusáttmálans – ljósastýring og Sundabraut Eiríkur S. Svavarsson skrifar
Skoðun Við þurfum stjórnmálamenn sem skilja mikilvægi stærstu atvinnugreinar landsins Aðalheiður Ósk Guðmundsdóttir skrifar
Skoðun Kallað eftir fyrirsjáanleika í opinberum framkvæmdum Þorsteinn Víglundsson ,Jónína Guðmundsdóttir,Karl Andreassen skrifar
Skoðun Afvegaleidd umræða um áskoranir heilbrigðiskerfisins Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir skrifar
Skoðun Launafólk sýndi ábyrgð – Hvað með bankana og fjármagnseigendur? Finnbjörn A. Hermannsson skrifar
Skoðun Gæti aukin einkavæðing og skólaval í grunnskólakerfinu bætt námsárangur og aukið jafnrétti? Jón Páll Haraldsson,Linda Heiðarsdóttir,Ómar Örn Magnússon skrifar