Sex hlutir sem þú vissir ekki um húsnæðisfélög

Töluverð umræða hefur kviknað um húsnæðismál í kjölfar kvörtunar Viðskiptaráðs til Eftirlitsstofnunar EFTA (ESA) yfir ólögmætri ríkisaðstoð til húsnæðisfélaga. Í nýlegri grein sakar forseti ASÍ ráðið meðal annars um rangfærslur í málinu. Hér fylgja sex atriði sem svara þeirri gagnrýni og útskýra jafnframt hvað felst í kvörtuninni.

1. Eru húsnæðisfélög opin?

Forseti ASÍ heldur því fram í grein sinni að húsnæðisfélagakerfið sé öllum opið. Lög geri hverjum sem er kleift að stofna húsnæðisfélag og byggja íbúðir með opinberum styrkjum, að því gefnu að starfað sé innan ramma laganna. En til að byggja íbúð þarf fyrst að hafa lóð. Og það úthlutunarferli er ekki opið. Þannig hefur Bjarg, húsnæðisfélag á vegum ASÍ og BSRB, fengið lóðir fyrir 1.000 íbúðir afhentar án útboðs, að stærstum hluta til í Reykjavík.

Dæmi um slíka úthlutun er Haukahlíð 6 við Hlíðarenda. Bjarg fékk þá lóð afhenta frá Reykjavíkurborg gegn 57.000 kr. fyrir hvern fermetra byggingarréttar. Verð fyrir sambærilegar lóðir sem boðnar voru út við Nauthólsveg í næsta nágrenni var um 170.000 kr. á fermetra. Bjarg fékk því lóðina afhenta á 66% afslætti, sem jafngildir 840 m.kr. styrk frá borginni til húsnæðisfélagsins. Afhendingin var án útboðs og styrkurinn kemur hvergi fram í bókum borgarinnar.

Þegar íbúðirnar eru tilbúnar gerir Bjarg greiðslur félagsgjalda til ASÍ eða BSRB að skilyrði fyrir úthlutun þeirra. Húsnæðisfélagakerfið er því hvorki opið gagnvart þeim sem vilja byggja né gagnvart þeim sem vilja leigja.

2. Eru húsnæðisfélög hagkvæm?

Lóðir á niðursettu verði er ein þriggja tegunda opinberra styrkja sem húsnæðisfélög njóta. Önnur tegundin eru svokölluð stofnframlög, en þau eru greidd af bæði ríki og borg og nema 30% af lóðar- og byggingarkostnaði hverrar íbúðar. Þriðja tegundin eru loks niðurgreidd lán frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS).

Þegar þessar þrjár tegundir styrkja eru lagðar saman njóta húsnæðisfélög 46% niðurgreiðslu á lóðar- og byggingarkostnaði sínum, eða 21 m.kr. á hverja nýja íbúð. Þessir styrkir skila sér hins vegar ekki nema að hluta til leigjenda. Leiguverð er þannig einungis 10-25% lægra hjá húsnæðisfélögum samanborið við almennan markað, jafnvel þótt kostnaður húsnæðisfélaganna sé næstum því helmingi lægri.[1]

Af þessum samanburði ætti að vera ljóst að húsnæðisfélög bjóða ekki upp á hagkvæmt húsnæði, heldur niðurgreitt húsnæði, hvar opinberir styrkir skila sér aðeins að hluta til leigjenda. Hinn hlutinn verður eftir hjá húsnæðisfélögunum sjálfum.

3. Eru húsnæðisfélög óhagnaðardrifin?

Forseti ASÍ segir Viðskiptaráð sjá ofsjónum yfir því að eigið fé verði til í óhagnaðardrifnum félögum. Aftur á móti fjallar hann ekki um hvernig þetta eigið fé verður til. Staðreyndin er nefnilega sú að „óhagnaðardrifna“ félagið Bjarg skilaði tæpum 4 milljörðum í hagnað árið 2023 og tæpum 7 milljörðum árið 2022. Eitt óhagnaðardrifið leigufélag hefur því hagnast um yfir tíu milljarða á tveimur árum.

Þessi hagnaður er tilkominn vegna þeirra opinberu styrkja sem félagið nýtur í formi lóða á niðursettu verði, stofnframlaga, og niðurgreiddra lána frá HMS. Þegar Bjarg var stofnað árið 2016 lögðu ASÍ og BSRB félaginu til 10 milljónir í eigið fé. Þessar 10 milljónir hafa nú umbreyst í 27 milljarða á tæpum áratug. Framlag verkalýðsfélaganna til þessa húsnæðisfélags hefur því 2.700-faldast.

Öll þessi eiginfjármyndun tilheyrir húsnæðisfélögunum en ekki leigjendum þeirra. Þá leiddi nýleg könnun HMS í ljós að einungis 8% þeirra sem eru á leigumarkaði eru þar vegna þess að þeir vilja vera þar. Það hjálpar fáum að byggja upp umsvifamikið kerfi sem fækkar þeim sem eignast sitt eigið húsnæði og beinir fólki þess í stað inn á lítt eftirsóttan leigumarkað.

4. Eru húsnæðisfélög fyrir þá tekjulægstu?

Í grein sinni fer forseti ASÍ yfir það hámark sem leigutakar húsnæðisfélaga mega vera með í tekjur. Þar er þó aðeins hálf sagan sögð. Í úthlutunarreglum húsnæðisfélaga er nefnilega einnig kveðið á um lágmarkstekjur. Þannig má greiðslubyrði leigu ekki vera hærri en 25-30% af heildartekjum leigutaka. Þessi regla veldur því að tekjulægstu hópar samfélagsins – þeir sem þurfa mest á stuðningi að halda – eru útilokaðir.

Grundvallarmunur er á húsnæðisfélögum á borð við Bjarg og félagslegu húsnæði eins og Félagsbústöðum. Félagslegt húsnæði þjónar tekjulágum og viðkvæmum hópum og er því raunverulegur hluti af félagslegri húsnæðisstefnu. Húsnæðisfélög eins og Bjarg ná hins vegar hvorki til þeirra sem helst þurfa á stuðningi að halda né starfa á gagnsæjum og opnum grundvelli. Þau geta því ekki talist félagsleg í hefðbundnum skilningi þess orðs.

5. Standast húsnæðisfélög EES-samninginn?

Umræðu um húsnæðisfélög hefur verið snúið á hvolf. Þau eru ekki opin, hvorki þegar kemur að úthlutun lóða né íbúða. Þau eru ekki hagkvæm, því ríkulegar niðurgreiðslur úr sameiginlegum sjóðum skila sér einungis að hluta til leigjenda. Þau eru ekki óhagnaðardrifin, því þau hafa skilað hagnaði upp á tugi milljarða. Og þau gagnast ekki þeim tekjulægstu, því úthlutunarreglur útiloka þá frá því að geta leigt íbúðirnar.

Þessi atriði eru það sem kvörtun Viðskiptaráðs til ESA snýst um. Samkvæmt EES-samningnum er ríkisaðstoð ólögmæt ef hún uppfyllir tiltekin skilyrði, til dæmis um að veita tilteknum aðilum fjárhagslegt forskot, vera sértæk en ekki almenn, vera umsvifamikil, og að félagslegar undanþágur eigi ekki við. Að okkar mati eru þessi skilyrði uppfyllt.

6. Má gagnrýna húsnæðisfélög?

Forseta ASÍ eru hugleiknar stúdentaíbúðir Háskólans í Reykjavík og reynir þannig að beina athyglinni frá framangreindum atriðum. Í kvörtun Viðskiptaráðs eru ekki gerðar athugasemdir við stuðning sem beinist að afmörkuðum hópum í viðkvæmri stöðu, til dæmis námsmönnum, öryrkjum og öðrum sem EES-reglur og dómafordæmi hafa viðurkennt sem slíka. Engu að síður eiga mörg sjónarmið hér að framan einnig við um stúdentaíbúðir, til dæmis um gagnsæi ef sveitarfélög afhenda lóðir á niðursettu verði.

Hjá ASÍ virðist ríkja sú skoðun að þeir sem hljóta styrki úr opinberum kerfum eigi þar með að láta hjá líða að gagnrýna þau. Viðskiptaráð getur ekki tekið undir slíkt. Ráðið mun áfram tala fyrir því að stuðningur við einstaklinga á húsnæðismarkaði verði opinn, gagnsær, afmarkaður og veittur á jafnræðisgrundvelli – óháð því hver á í hlut. Þannig næst best markmið um að tryggja sem flestum þak yfir höfuðið á viðráðanlegu verði.

Höfundur er framkvæmdastjóri Viðskiptaráðs

[1] Samkvæmt leiguverðsjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (maí 2025). Hlutfallslegur munur á leiguverði á fermetra fyrir óhagnaðardrifin húsnæðisfélög annars vegar og markaðsleigu hins vegar (einstaklinga og önnur leigufélög). Íbúðir í Reykjavík byggðar á árunum 2000-2025.