Húsnæðisöryggi og kaupleiga í Reykjavík Einar Jónsson skrifar 24. maí 2018 07:00 Húsnæðisöryggi er mikilvægast fyrir flesta í þeim skilningi að íbúi sem efnir skyldur sínar geti búið í íbúð sinni svo lengi sem hann kýs. Þetta húsnæðisöryggi er einungis til staðar í eignaríbúðum. Í öðrum tilfellum getur íbúi glatað húsnæði sínu þótt hann efni skyldur sínar fullkomlega; leigusamningar eru tímabundnir og/eða uppsegjanlegir, leigufyrirtæki geta selt íbúðir frá sér og öll félög og fyrirtæki geta orðið gjaldþrota. Þar með geta leigutakar, búsetar húsnæðissamvinnufélaga og þeir sem greitt hafa hvers konar afnotaréttargjöld misst húsnæði sitt. Þarna skiptir engu máli hvort félag er rekið í hagnaðarskyni eða ekki. Þá eru eignaríbúðir „besta fjárfestingin“ í gegnum árin, afborganir lána greiðast í „eigin vasa“ og skuldlitlar eða skuldlausar eignaríbúðir eru jafnan forsenda fyrir þolanlegri afkomu lífeyrisþega.Markaðsverð Markaðsverð íbúða ræðst af framboði og eftirspurn og þar eru hefðbundnir íbúðakaupendur í samkeppni við sterka aðila sem eru á markaðinum á öðrum forsendum svo sem fjárfersta og aðila í ferðaþjónustu en einnig við borgina þegar hún kaupir íbúðir á almennum markaði. Á „eftirspurnarmarkaði“ skilar aukin hagkvæmni eins og hagstæðari lánakjör eða lægri byggingarkostnaður sér ekki til kaupenda í verði undir markaðsverði og sama gildir um markaðsleigu. Lægri vextir og hærra lánshlutfall þrýsta hins vegar örugglega á verðhækkanir á almennum markaði og opinberar bætur og styrkir til íbúðakaupenda og leigutaka hafa sömu tilhneigingu á þeim markaði. Hagkvæmni gæti hins vegar skilað sér til þess sem byggir fyrir sjálfan sig og til þeirra sem búa í íbúðum borgarinnar, til félagsmanna íbúðafélaga og í kaupleigu- eða kaupréttarkerfi. Stórauknar nýbyggingar fjölskylduíbúða er eina leiðin til að auka jafnvægi á markaðinum. Kaupleigu- eða kaupréttarkerfi Til lengri tíma greiða leigutakar upp kaupverð íbúða leigusala ásamt rekstrarkostnaði án þess að njóta húsnæðisöryggis eða hlutdeildar í eignaaukningu leigusalans. Sama gildir um búseta húsnæðissamvinnufélaga varðandi íbúðir félaganna. Kaupleigu- eða kaupréttarkerfi ætti að vera valkostur fyrir alla þá sem vilja tryggja sér húsnæðisöryggi og hafa greiðslugetu til að standa undir íbúðagreiðslum/húsaleigu en skortir fé til útborgunar á almennum markaði. Þannig kerfi var kaupleigukerfið á seinustu áratugum síðustu aldar með mismiklum stuðningi í félagslegri- og almennri kaupleigu. Reykjavíkurborg ætti að beita sér fyrir byggingu hagkvæmra kaupleigu- eða kaupréttaríbúða í opnu aðgengilegu kerfi þar sem kjarninn væri húsnæðisöryggi og hagsmunir leigutakans í fyrirrúmi. Eftir virkjun kaupréttar er kaupandi í sömu stöðu og aðrir íbúðaeigendur. Lífeyrissjóðir/Íbúðalánasjóður gætu fjármagnað slíkt kerfi sem fellur vel að tilgangi laga um húsnæðismál. Forskriftin er gróflega sú að þeir sem hafa fárhagsgetu til að greiða húsaleigu í viðunandi íbúð ættu að hafa þann valkost að geta keypt þannig íbúð í kaupleigu- eða kaupréttarkerfi borgarinnar.' Fjölskylduvernd og húsnæðisöryggi Fjölskylduvernd, húsnæðisöryggi og öruggari íbúðaviðskipti mætti efla verulega með eftirfarandi aðgerðum: 1. Veðsetning og aðför verði óheimil í fjölskylduíbúðum nema fyrir íbúðalánum og íbúðagjöldum. 2. Óheimilt verði að segja upp leigutaka sem efnir skyldur sínar í íbúðum leigufélaga sem njóta fyrirgreiðslu borgarinnar og jafnframt verði takmarkanir á hækkun húsaleigu á leigutímanum. 3. Ástandsvottorð íbúða frá óháðum aðila væri skilyrði við íbúðasölur varðandi atriði sem geta dulist kaupanda eins og sveppamyndun, fúa eða pöddur í innviðum, steypugalla og slæmt ástand lagna. 4. Tryggingafé sem leigutaki hefur greitt leigusala nyti forgangs við búskipti svo og afnotaréttargreiðslur og búseturéttargjöld.Höfundur er lögfræðingur Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Birtist í Fréttablaðinu Húsnæðismál Mest lesið Bankar gegn þjóð Bjarni Jónsson Skoðun Myndu H-HH-HHH (hægri) og V-VV-VVV (vinstri) breyta stjórnmálunum? Haukur Arnþórsson Skoðun Takk, Gísli Marteinn Eva Dögg Davíðsdóttir Skoðun Knatthús á versta stað í Borgarnesi? Sólveig Ólafsdóttir Skoðun Aftur fram af hengifluginu? Ingólfur Sverrisson Skoðun Ísland og alþjóðasáttmálar Hjálmtýr Heiðdal Skoðun Áskorun til hæstvirts fjármálaráðherra Sigurðar Inga Jóhannssonar frá sérfræðingum í klínískri sálfræði Haukur Haraldsson,Sólveig Erna Jónsdóttir,Kristbjörg Þórisdóttir,Inga Hrefna Jónsdóttir Skoðun Hvað er fátækt? Sanna Magdalena Mörtudóttir Skoðun „Hagkvæm nýting skólahúsnæðis“ Dröfn Farestveit Skoðun Kópavogur - Að virða og varðveita eigin sögu Svanhildur Bogadóttir Skoðun Skoðun Skoðun Myndu H-HH-HHH (hægri) og V-VV-VVV (vinstri) breyta stjórnmálunum? Haukur Arnþórsson skrifar Skoðun Aftur fram af hengifluginu? Ingólfur Sverrisson skrifar Skoðun Kópavogur - Að virða og varðveita eigin sögu Svanhildur Bogadóttir skrifar Skoðun Knatthús á versta stað í Borgarnesi? Sólveig Ólafsdóttir skrifar Skoðun Af hverju að fara aftur þangað með glóðarauga þegar það er að batna? Davíð Bergmann skrifar Skoðun Bankar gegn þjóð Bjarni Jónsson skrifar Skoðun Áskorun til hæstvirts fjármálaráðherra Sigurðar Inga Jóhannssonar frá sérfræðingum í klínískri sálfræði Haukur Haraldsson,Sólveig Erna Jónsdóttir,Kristbjörg Þórisdóttir,Inga Hrefna Jónsdóttir skrifar Skoðun Takk, Gísli Marteinn Eva Dögg Davíðsdóttir skrifar Skoðun Hvað er fátækt? Sanna Magdalena Mörtudóttir skrifar Skoðun „Sýndu mér vini þína og ég sýni þér framtíð þína“ Gísli Hvanndal Jakobsson skrifar Skoðun Evrópusambandið er í vanda Þórður Birgisson skrifar Skoðun Skynsemishyggja Miðflokksins hvarf hratt Kristófer Már Maronsson skrifar Skoðun Þetta gengur ekki lengur! Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun „Með Guði vinkonu okkar“ Sigurvin Lárus Jónsson skrifar Skoðun Græn vindorka Ásdís Hlökk Theodórsdóttir skrifar Skoðun Af hverju þetta tímabundna álag á útsvarið? Bragi Bjarnason skrifar Skoðun Aðgengi að húsnæði fyrir ungt fólk – ekki lúxus heldur grundvallarréttur Gísli Rafn Ólafsson skrifar Skoðun Að eldast – ertu undirbúin? Hafdís Dögg Sveinbjarnardóttir ,Lára María Valgerðardóttir ,Magnús E. Smith skrifar Skoðun Heilsugæsla í vanda Jón Magnús Kristjánsson skrifar Skoðun Laxalús og varnir gegn henni Jón Sveinsson skrifar Skoðun En hér er ég ekkert... Nichole Leigh Mosty skrifar Skoðun Við getum ekki beðið í 131 ár Jódís Skúladóttir skrifar Skoðun Nýtt upphaf hjá Vinstri grænum Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Íslensk kjör á íslenskum vinnumarkaði Kristrún Frostadóttir skrifar Skoðun Viðbrögð við vanlíðan ungmenna Sandra Björk Birgisdóttir skrifar Skoðun Valdatafl Skák og Mát! Lárus Guðmundsson skrifar Skoðun FO: Hvernig getur þú skipt sköpum fyrir konur í Súdan? Áslaug Eva Björnsdóttir skrifar Skoðun Tvö útspil Pírata fyrir notendur heilbrigðiskerfisins Halldóra Mogensen,Eva Sjöfn Helgadóttir skrifar Skoðun Miðflokkurinn: fjarverandi í landi tækifæranna Lilja Hrund Lúðvíksdóttir skrifar Skoðun Við stöndum saman með réttindum táknmálsins! Mordekaí Elí Esrason skrifar Sjá meira
Húsnæðisöryggi er mikilvægast fyrir flesta í þeim skilningi að íbúi sem efnir skyldur sínar geti búið í íbúð sinni svo lengi sem hann kýs. Þetta húsnæðisöryggi er einungis til staðar í eignaríbúðum. Í öðrum tilfellum getur íbúi glatað húsnæði sínu þótt hann efni skyldur sínar fullkomlega; leigusamningar eru tímabundnir og/eða uppsegjanlegir, leigufyrirtæki geta selt íbúðir frá sér og öll félög og fyrirtæki geta orðið gjaldþrota. Þar með geta leigutakar, búsetar húsnæðissamvinnufélaga og þeir sem greitt hafa hvers konar afnotaréttargjöld misst húsnæði sitt. Þarna skiptir engu máli hvort félag er rekið í hagnaðarskyni eða ekki. Þá eru eignaríbúðir „besta fjárfestingin“ í gegnum árin, afborganir lána greiðast í „eigin vasa“ og skuldlitlar eða skuldlausar eignaríbúðir eru jafnan forsenda fyrir þolanlegri afkomu lífeyrisþega.Markaðsverð Markaðsverð íbúða ræðst af framboði og eftirspurn og þar eru hefðbundnir íbúðakaupendur í samkeppni við sterka aðila sem eru á markaðinum á öðrum forsendum svo sem fjárfersta og aðila í ferðaþjónustu en einnig við borgina þegar hún kaupir íbúðir á almennum markaði. Á „eftirspurnarmarkaði“ skilar aukin hagkvæmni eins og hagstæðari lánakjör eða lægri byggingarkostnaður sér ekki til kaupenda í verði undir markaðsverði og sama gildir um markaðsleigu. Lægri vextir og hærra lánshlutfall þrýsta hins vegar örugglega á verðhækkanir á almennum markaði og opinberar bætur og styrkir til íbúðakaupenda og leigutaka hafa sömu tilhneigingu á þeim markaði. Hagkvæmni gæti hins vegar skilað sér til þess sem byggir fyrir sjálfan sig og til þeirra sem búa í íbúðum borgarinnar, til félagsmanna íbúðafélaga og í kaupleigu- eða kaupréttarkerfi. Stórauknar nýbyggingar fjölskylduíbúða er eina leiðin til að auka jafnvægi á markaðinum. Kaupleigu- eða kaupréttarkerfi Til lengri tíma greiða leigutakar upp kaupverð íbúða leigusala ásamt rekstrarkostnaði án þess að njóta húsnæðisöryggis eða hlutdeildar í eignaaukningu leigusalans. Sama gildir um búseta húsnæðissamvinnufélaga varðandi íbúðir félaganna. Kaupleigu- eða kaupréttarkerfi ætti að vera valkostur fyrir alla þá sem vilja tryggja sér húsnæðisöryggi og hafa greiðslugetu til að standa undir íbúðagreiðslum/húsaleigu en skortir fé til útborgunar á almennum markaði. Þannig kerfi var kaupleigukerfið á seinustu áratugum síðustu aldar með mismiklum stuðningi í félagslegri- og almennri kaupleigu. Reykjavíkurborg ætti að beita sér fyrir byggingu hagkvæmra kaupleigu- eða kaupréttaríbúða í opnu aðgengilegu kerfi þar sem kjarninn væri húsnæðisöryggi og hagsmunir leigutakans í fyrirrúmi. Eftir virkjun kaupréttar er kaupandi í sömu stöðu og aðrir íbúðaeigendur. Lífeyrissjóðir/Íbúðalánasjóður gætu fjármagnað slíkt kerfi sem fellur vel að tilgangi laga um húsnæðismál. Forskriftin er gróflega sú að þeir sem hafa fárhagsgetu til að greiða húsaleigu í viðunandi íbúð ættu að hafa þann valkost að geta keypt þannig íbúð í kaupleigu- eða kaupréttarkerfi borgarinnar.' Fjölskylduvernd og húsnæðisöryggi Fjölskylduvernd, húsnæðisöryggi og öruggari íbúðaviðskipti mætti efla verulega með eftirfarandi aðgerðum: 1. Veðsetning og aðför verði óheimil í fjölskylduíbúðum nema fyrir íbúðalánum og íbúðagjöldum. 2. Óheimilt verði að segja upp leigutaka sem efnir skyldur sínar í íbúðum leigufélaga sem njóta fyrirgreiðslu borgarinnar og jafnframt verði takmarkanir á hækkun húsaleigu á leigutímanum. 3. Ástandsvottorð íbúða frá óháðum aðila væri skilyrði við íbúðasölur varðandi atriði sem geta dulist kaupanda eins og sveppamyndun, fúa eða pöddur í innviðum, steypugalla og slæmt ástand lagna. 4. Tryggingafé sem leigutaki hefur greitt leigusala nyti forgangs við búskipti svo og afnotaréttargreiðslur og búseturéttargjöld.Höfundur er lögfræðingur
Áskorun til hæstvirts fjármálaráðherra Sigurðar Inga Jóhannssonar frá sérfræðingum í klínískri sálfræði Haukur Haraldsson,Sólveig Erna Jónsdóttir,Kristbjörg Þórisdóttir,Inga Hrefna Jónsdóttir Skoðun
Skoðun Áskorun til hæstvirts fjármálaráðherra Sigurðar Inga Jóhannssonar frá sérfræðingum í klínískri sálfræði Haukur Haraldsson,Sólveig Erna Jónsdóttir,Kristbjörg Þórisdóttir,Inga Hrefna Jónsdóttir skrifar
Skoðun Aðgengi að húsnæði fyrir ungt fólk – ekki lúxus heldur grundvallarréttur Gísli Rafn Ólafsson skrifar
Skoðun Að eldast – ertu undirbúin? Hafdís Dögg Sveinbjarnardóttir ,Lára María Valgerðardóttir ,Magnús E. Smith skrifar
Skoðun Tvö útspil Pírata fyrir notendur heilbrigðiskerfisins Halldóra Mogensen,Eva Sjöfn Helgadóttir skrifar
Áskorun til hæstvirts fjármálaráðherra Sigurðar Inga Jóhannssonar frá sérfræðingum í klínískri sálfræði Haukur Haraldsson,Sólveig Erna Jónsdóttir,Kristbjörg Þórisdóttir,Inga Hrefna Jónsdóttir Skoðun