Hvað gerðist? Hörður Ægisson skrifar 4. október 2019 07:00 GAMMA stóð afar höllum fæti í fyrra. Fjármálafyrirtækið, sem er hvað þekktast fyrir fjárfestingar sjóða í stýringu félagsins á fasteignamarkaði, var nauðbeygt fyrir um ári til að sækja sér lán upp á einn milljarð króna til nokkurra mánaða á svimandi háum kjörum frá fjárfestingafélaginu Stoðum. Lausafjárstaða félagsins, sem var í viðræðum við Kviku banka um kaup á öllu hlutafé GAMMA, hafði versnað verulega á skömmum tíma og talsvert var um innlausnir fjárfesta í sjóðum í stýringu fyrirtækisins. Þótt viðskiptin hafi gengið í gegn undir lok síðasta árs þá tók kaupverðið miklum breytingum á meðan á ferlinu stóð. Greiðslan var aðeins að þriðjungi í reiðufé, fallið var frá afhendingu bréfa í Kviku og stærstur hluti kaupverðsins mun þess í stað ákvarðast af gengi sjóða GAMMA. Það var ekki gert að ósekju enda óvissa um raunverulega stöðu margra fasteignasjóða. Sú áhætta, en um leið mögulegur ávinningur, var skilin eftir hjá seljendum. Fæstir höfðu þó gert sér grein fyrir því hversu slæm staðan var. Í byrjun vikunnar var sjóðsfélögum fagfjárfestasjóða í stýringu GAMMA – Novus og Anglia – tilkynnt að við endurmat á eignum og áætlunum sjóðsins hefði komið í ljós að eigið fé væri mun minna en áður var talið. Í tilfelli Novus-sjóðsins, eiganda Upphafs fasteignafélags, hefur eigið fé sjóðsins, sem var samkvæmt endurskoðuðum ársreikningi metið á 4,4 milljarða í ársbyrjun, nánast verið afskrifað að fullu. Lífeyrissjóðir, tryggingafélög og fjölmargir einkafjárfestar, sem lögðu Novus til samanlagt 2.500 milljónir við stofnun hans 2013, hafa að líkindum tapað sínum eignum. Hvað gerðist? Skýringarnar eru sagðar að raunveruleg framvinda margra fasteignaverkefna Upphafs hafi reynst ofmetin, kostnaður við framkvæmdir á árinu var langt yfir áætlunum og þá tóku fyrri matsaðferðir ekki að fullu tillit til fjármagnskostnaðar félagsins. Sá kostnaður hækkaði enn frekar þegar félagið gaf út 2,7 milljarða króna skuldabréf í júní á þessu ári. Skuldabréfaútboðið hefði átt að hringja viðvörunarbjöllum. Í kynningu til fjárfesta var fyrst gert ráð fyrir að vextirnir yrðu ellefu prósent en þeir urðu að lokum meira en fimmtán prósent. Þau vaxtakjör endurspegluðu bágborna fjárhagsstöðu Upphafs og eins hversu erfiðlega gekk að fá fjárfesta til að leggja fasteignafélaginu til aukið fjármagn. Enn meira þarf núna hins vegar til. Skuldabréfaeigendur standa nú frammi fyrir þeim valkosti að koma með viðbótarfjármögnun upp á einn milljarð til að leysa lausafjárvanda Upphafs. Gangi það ekki eftir þarf ekki að spyrja að leikslokum. Fjárfestingum á byggingamarkaði fylgir talsverð áhætta. Það verður hins vegar að teljast með ólíkindum hvernig fjögurra milljarða eigið fé fasteignasjóðs gat orðið að engu á örfáum mánuðum. Allri áætlunargerð virðist hafa verið mjög ábótavant og þá vekur það upp spurningar að þáverandi stjórnendur GAMMA hafi ákveðið að minnka eigið fé um 850 milljónir í árslok 2017 með því að greiða þá fjármuni út til sjóðsfélaga enda ljóst – að minnsta kosti eftir á að hyggja – að fjárhagsstaða sjóðsins leyfði ekki slíka útgreiðslu. Nýir stjórnendur GAMMA hljóta að velta öllum steinum til að komast að því hvað fór raunverulega úrskeiðis. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Birtist í Fréttablaðinu GAMMA Hörður Ægisson Mest lesið Áform um að eyðileggja Ísland! Jóna Imsland Skoðun Á hvaða vegferð er ríkisstjórn Kristrúnar Frostadóttur gagnvart sjávarútvegssveitarfélögunum? Anton Guðmundsson Skoðun Í skugga virkjana, þegar náttúran fær ekki að tala: Hvammsvirkjun lamin í gegn með góðu og illu Gunnar Þór Jónsson,Svanborg R. Jónsdóttir Skoðun Samstarf er lykill að framtíðinni Magnús Þór Jónsson Skoðun Mega blaðamenn ljúga? Páll Steingrímsson Skoðun Kjarnorkuákvæði? Dagur B. Eggertsson Skoðun Fjármálalæsi í fríinu – fjárfesting sem endist lengur en sólbrúnkan! Íris Björk Hreinsdóttir Skoðun Hvað hefur áunnist á 140 dögum? Heiða Björg Hilmisdóttir,Dóra Björt Guðjónsdóttir,Sanna Magdalena Mörtudóttir,Helga Þórðardóttir,Líf Magneudóttir Skoðun Ákall um nægjusemi í heimi neyslubrjálæðis Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir Skoðun Lýðskrum Skattfylkingarinnar Magnea Gná Jóhannsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Á hvaða vegferð er ríkisstjórn Kristrúnar Frostadóttur gagnvart sjávarútvegssveitarfélögunum? Anton Guðmundsson skrifar Skoðun Dæmir sig sjálft Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Mega blaðamenn ljúga? Páll Steingrímsson skrifar Skoðun Ákall um nægjusemi í heimi neyslubrjálæðis Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Hvað hefur áunnist á 140 dögum? Heiða Björg Hilmisdóttir,Dóra Björt Guðjónsdóttir,Sanna Magdalena Mörtudóttir,Helga Þórðardóttir,Líf Magneudóttir skrifar Skoðun Samstarf er lykill að framtíðinni Magnús Þór Jónsson skrifar Skoðun Kjarnorkuákvæði? Dagur B. Eggertsson skrifar Skoðun Hver erum við? Hvert stefnum við? Arnar Þór Jónsson skrifar Skoðun Í skugga virkjana, þegar náttúran fær ekki að tala: Hvammsvirkjun lamin í gegn með góðu og illu Gunnar Þór Jónsson,Svanborg R. Jónsdóttir skrifar Skoðun Fjármálalæsi í fríinu – fjárfesting sem endist lengur en sólbrúnkan! Íris Björk Hreinsdóttir skrifar Skoðun Hugtakið valdarán gengisfellt Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Ábyrgðin er þeirra Vilhjálmur Árnason skrifar Skoðun Dæmt um form, ekki efni Hörður Arnarson skrifar Skoðun Að þröngva lífsskoðun upp á annað fólk Sævar Þór Jónsson skrifar Skoðun Um fundarstjórn forseta Bryndís Haraldsdóttir skrifar Skoðun Hjálpartæki – fyrir hverja? Júlíana Magnúsdóttir skrifar Skoðun Flugnám - Fyrsti hluti: Menntasjóður námsmanna og ECTS einingar Matthías Arngrímsson skrifar Skoðun Áform um að eyðileggja Ísland! Jóna Imsland skrifar Skoðun Í 1.129 daga hefur Alþingi hunsað jaðarsettasta hóp samfélagsins Grímur Atlason skrifar Skoðun Tekur ný ríkisstjórn af skarið? Árni Einarsson skrifar Skoðun Strandveiðar í gíslingu – Alþingi sveltir sjávarbyggðir Árni Björn Kristbjörnsson skrifar Skoðun Rölt að botninum Smári McCarthy skrifar Skoðun Að fortíð skal hyggja þegar framtíð skal byggja Einar G. Harðarson skrifar Skoðun Málþóf spillingar og græðgi á Alþingi Jón Frímann Jónsson skrifar Skoðun Lýðskrum Skattfylkingarinnar Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Krabbamein – reddast þetta? Halla Þorvaldsdóttir skrifar Skoðun Valdið yfir sjávarútvegsmálunum Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Lummuleg áform heilbrigðisráðherra Ragnar Sigurður Kristjánsson skrifar Skoðun Hver á að fá súrefnisgrímuna fyrst? Davíð Bergmann. skrifar Skoðun Baráttan um kjör eldra fólks Jónína Björk Óskarsdóttir skrifar Sjá meira
GAMMA stóð afar höllum fæti í fyrra. Fjármálafyrirtækið, sem er hvað þekktast fyrir fjárfestingar sjóða í stýringu félagsins á fasteignamarkaði, var nauðbeygt fyrir um ári til að sækja sér lán upp á einn milljarð króna til nokkurra mánaða á svimandi háum kjörum frá fjárfestingafélaginu Stoðum. Lausafjárstaða félagsins, sem var í viðræðum við Kviku banka um kaup á öllu hlutafé GAMMA, hafði versnað verulega á skömmum tíma og talsvert var um innlausnir fjárfesta í sjóðum í stýringu fyrirtækisins. Þótt viðskiptin hafi gengið í gegn undir lok síðasta árs þá tók kaupverðið miklum breytingum á meðan á ferlinu stóð. Greiðslan var aðeins að þriðjungi í reiðufé, fallið var frá afhendingu bréfa í Kviku og stærstur hluti kaupverðsins mun þess í stað ákvarðast af gengi sjóða GAMMA. Það var ekki gert að ósekju enda óvissa um raunverulega stöðu margra fasteignasjóða. Sú áhætta, en um leið mögulegur ávinningur, var skilin eftir hjá seljendum. Fæstir höfðu þó gert sér grein fyrir því hversu slæm staðan var. Í byrjun vikunnar var sjóðsfélögum fagfjárfestasjóða í stýringu GAMMA – Novus og Anglia – tilkynnt að við endurmat á eignum og áætlunum sjóðsins hefði komið í ljós að eigið fé væri mun minna en áður var talið. Í tilfelli Novus-sjóðsins, eiganda Upphafs fasteignafélags, hefur eigið fé sjóðsins, sem var samkvæmt endurskoðuðum ársreikningi metið á 4,4 milljarða í ársbyrjun, nánast verið afskrifað að fullu. Lífeyrissjóðir, tryggingafélög og fjölmargir einkafjárfestar, sem lögðu Novus til samanlagt 2.500 milljónir við stofnun hans 2013, hafa að líkindum tapað sínum eignum. Hvað gerðist? Skýringarnar eru sagðar að raunveruleg framvinda margra fasteignaverkefna Upphafs hafi reynst ofmetin, kostnaður við framkvæmdir á árinu var langt yfir áætlunum og þá tóku fyrri matsaðferðir ekki að fullu tillit til fjármagnskostnaðar félagsins. Sá kostnaður hækkaði enn frekar þegar félagið gaf út 2,7 milljarða króna skuldabréf í júní á þessu ári. Skuldabréfaútboðið hefði átt að hringja viðvörunarbjöllum. Í kynningu til fjárfesta var fyrst gert ráð fyrir að vextirnir yrðu ellefu prósent en þeir urðu að lokum meira en fimmtán prósent. Þau vaxtakjör endurspegluðu bágborna fjárhagsstöðu Upphafs og eins hversu erfiðlega gekk að fá fjárfesta til að leggja fasteignafélaginu til aukið fjármagn. Enn meira þarf núna hins vegar til. Skuldabréfaeigendur standa nú frammi fyrir þeim valkosti að koma með viðbótarfjármögnun upp á einn milljarð til að leysa lausafjárvanda Upphafs. Gangi það ekki eftir þarf ekki að spyrja að leikslokum. Fjárfestingum á byggingamarkaði fylgir talsverð áhætta. Það verður hins vegar að teljast með ólíkindum hvernig fjögurra milljarða eigið fé fasteignasjóðs gat orðið að engu á örfáum mánuðum. Allri áætlunargerð virðist hafa verið mjög ábótavant og þá vekur það upp spurningar að þáverandi stjórnendur GAMMA hafi ákveðið að minnka eigið fé um 850 milljónir í árslok 2017 með því að greiða þá fjármuni út til sjóðsfélaga enda ljóst – að minnsta kosti eftir á að hyggja – að fjárhagsstaða sjóðsins leyfði ekki slíka útgreiðslu. Nýir stjórnendur GAMMA hljóta að velta öllum steinum til að komast að því hvað fór raunverulega úrskeiðis.
Á hvaða vegferð er ríkisstjórn Kristrúnar Frostadóttur gagnvart sjávarútvegssveitarfélögunum? Anton Guðmundsson Skoðun
Í skugga virkjana, þegar náttúran fær ekki að tala: Hvammsvirkjun lamin í gegn með góðu og illu Gunnar Þór Jónsson,Svanborg R. Jónsdóttir Skoðun
Hvað hefur áunnist á 140 dögum? Heiða Björg Hilmisdóttir,Dóra Björt Guðjónsdóttir,Sanna Magdalena Mörtudóttir,Helga Þórðardóttir,Líf Magneudóttir Skoðun
Skoðun Á hvaða vegferð er ríkisstjórn Kristrúnar Frostadóttur gagnvart sjávarútvegssveitarfélögunum? Anton Guðmundsson skrifar
Skoðun Hvað hefur áunnist á 140 dögum? Heiða Björg Hilmisdóttir,Dóra Björt Guðjónsdóttir,Sanna Magdalena Mörtudóttir,Helga Þórðardóttir,Líf Magneudóttir skrifar
Skoðun Í skugga virkjana, þegar náttúran fær ekki að tala: Hvammsvirkjun lamin í gegn með góðu og illu Gunnar Þór Jónsson,Svanborg R. Jónsdóttir skrifar
Skoðun Fjármálalæsi í fríinu – fjárfesting sem endist lengur en sólbrúnkan! Íris Björk Hreinsdóttir skrifar
Skoðun Flugnám - Fyrsti hluti: Menntasjóður námsmanna og ECTS einingar Matthías Arngrímsson skrifar
Á hvaða vegferð er ríkisstjórn Kristrúnar Frostadóttur gagnvart sjávarútvegssveitarfélögunum? Anton Guðmundsson Skoðun
Í skugga virkjana, þegar náttúran fær ekki að tala: Hvammsvirkjun lamin í gegn með góðu og illu Gunnar Þór Jónsson,Svanborg R. Jónsdóttir Skoðun
Hvað hefur áunnist á 140 dögum? Heiða Björg Hilmisdóttir,Dóra Björt Guðjónsdóttir,Sanna Magdalena Mörtudóttir,Helga Þórðardóttir,Líf Magneudóttir Skoðun