Eru fasteignagjöld há á Íslandi? Guðmundur Freyr Hermannsson skrifar 13. janúar 2023 15:00 Í kjölfar sveitarstjórnarkosninga í maí sl. og birtingar fasteignamats fyrir árið 2023 varð þónokkur umræða um þróun fasteignamats og álagningarhlutföll sveitarfélaga. Sú umræða hefur farið af stað að nýju samhliða fjárhagsáætlunargerð sveitarfélaganna. Síðastliðin ár hefur heildarmat fasteigna á Íslandi tekið töluverðum hækkunum en samkvæmt gögnum frá Þjóðskrá Íslands hefur fasteignamat íbúðarhúsnæðis hækkað um 45% frá árinu 2019 og atvinnueigna um 27%. Hækkunin hefur leitt til hækkandi fasteignagjalda með tilheyrandi áhrifum á íbúðaeigendur, atvinnurekendur og leigutaka, jafnt einstaklinga sem fyrirtæki. Rætt hefur verið um hvort sveitarfélög ættu að koma til móts við þessar miklu hækkanir með lækkun á álagningarprósentum sínum. Sum þeirra hafa lækkað sínar álögur nokkuð á síðustu árum á meðan önnur hafa haldið álagningunni óbreyttri sem hefur leitt til aukinnar skattbyrði fyrirtækja og heimila. Aftur á móti verður að hafa í huga að sveitarfélögin kunna að veigra sér við lækkun álagningarprósenta sökum þess að slík breyting getur jafnframt leitt til lækkunar á framlögum til þeirra úr Jöfnunarsjóði. Neikvæð áhrif á tekjur sveitarfélaganna geta þannig orðið enn meiri en ella. Þetta á fyrst og fremst við um sveitarfélög utan höfuðborgarsvæðisins. Hvað eru fasteignagjöld? Fasteignagjöld eru innheimt af sveitarfélögum sem annast álagningu og innheimtu þeirra. Þau eru ein tegund skattheimtu og eru næsthæsti tekjuliður sveitarfélagana á eftir útsvari. Allir eigendur fasteigna þurfa að greiða fasteignagjöld og er greiðslum þeirra dreift jafnt á ákveðna gjalddaga á árinu. Fasteignagjöld skiptast í fjórar tegundir gjalda, þ.e. fasteignaskatt, lóðarleigu, sorphirðugjald og gjald vegna endurvinnslustöðva. Hjá sumum sveitarfélögum falla vatns- og fráveitugjöld jafnframt undir fasteignagjöld. Fasteignaskatturinn er stærsti liður fasteignagjalda og reiknast sem hlutfall af fasteignamati eignar en undirliggjandi hlutfall er breytilegt eftir tegundum eigna: Sveitarstjórn hvers sveitarfélags er þó heimilt að hækka álagningu á íbúðar- og atvinnuhúsnæði um allt að 25% og hámarksálagning þessara flokka er því 0,625% (A flokkur) og 1,65% (C flokkur). Athyglisvert er að í 57 af 69 sveitarfélögum er álagning í C flokki yfir grunnálagningu fyrir árið 2022 og álagning í 31 sveitarfélagi er í lögbundnu hámarki. Þróun fasteignamats Fasteignamat fyrir árið 2023 er 12.627 ma.kr. en myndin hér að neðan sýnir yfirlit yfir þróun fasteignamats frá árinu 2019. Samkvæmt lögum um skráningu og mat fasteigna skal Þjóðskrá Íslands endurmeta fasteignamat 31. maí ár hvert miðað við gangverð eins og það var í næstliðnum febrúar. Fasteignamat ársins 2023 miðast því við verðlag fasteigna í febrúar 2022 og tók gildi 31. desember 2022. Nýbyggingar, endurmat og fleiri þættir kunna að hafa áhrif á endanlega fjárhæð fasteignamats en ef litið er til upplýsinga frá Þjóðskrá Íslands hefur árleg hækkun íbúðar- og atvinnuhúsnæðis verið með eftirfarandi hætti: Líkt og nefnt var hér að framan hafa sum sveitarfélög spornað við þessari miklu hækkun í útgjöldum almennings og fyrirtækja með lækkun álagningarhlutfalla. Innheimtir fasteignaskattar á árinu 2022 námu um 56 ma.kr. og hækkuðu um 7,1% frá fyrra ári en frá árinu 2019 hafa innheimtir fasteignaskattar sveitarfélaga hækkað um 8,3 ma.kr. eða 17%. Með hliðsjón af hækkun fasteignamats fyrir árið 2023 má að óbreyttu búast við verulegri hækkun fasteignagjalda á árinu. Hækkar leiga í kjölfarið? Þegar kemur að rekstri leigueigna eru fasteignagjöld einn stærsti kostnaðarliðurinn og hafa því bein áhrif á þróun leiguverðs. Hækkun fasteignagjalda leiðir því óhjákvæmilega til hækkunar á innheimtri leigu. Til að átta sig betur á umfangi fasteignagjalda og áhrifa þeirra gerði KPMG greiningu á rekstri nokkurra íslenskra fasteignafélaga og skoðaði hlutfall fasteignagjalda af heildarleigutekjum þeirra. KPMG skoðaði ársreikninga nokkurra fasteignafélaga sem ýmist leigja út atvinnuhúsnæði eða íbúðir en um ólík félög er að ræða – sum félaganna eru skráð á hlutabréfamarkað á meðan önnur eru jafnvel óhagnaðardrifin. Líkt og sjá má í töflunni hér að ofan var hlutfall fasteignagjalda af heildarleigutekjum þeirra félaga sem leigja út íbúðir til almennings á bilinu 9,1-10,5% á árinu 2021 og um 9,7-12,0% ef litið er til óhagnaðardrifinna íbúðafélaga. Þegar kemur að atvinnuhúsnæði er hlutfall fasteignagjalda um 15,3-17,7% af heildarleigutekjum. Þessi hlutföll hafa haldist nokkuð óbreytt undanfarin fjögur ár. Samanburður við útlönd Til samanburðar skoðaði KPMG nokkur fasteignafélög sem starfa á Norðurlöndunum. Þegar litið er til skráðra fasteignafélaga sem leigja út atvinnuhúsnæði hafa álögð fasteignagjöld undanfarinna ára verið á bilinu 4-7% af leigutekjum hvers árs. Hlutfallið er enn lægra þegar kemur að útleigu íbúða og fer allt niður í 2% af árlegum leigutekjum. Benda má á að Heimstaden er alþjóðlegt fyrirtæki með eignir m.a. í Svíþjóð, Noregi, Danmörku, Þýskalandi og fleiri stöðum. Á árinu 2021 námu fasteignagjöld samstæðunnar um 4,2% af heildarleigutekjum félagsins. Það er ljóst að í samanburði við erlend húsnæðisfélög eru fasteignagjöld hlutfallslega há á Íslandi. Hafa verður í huga að fasteignagjöld eru veigamikill tekjustofn fyrir sveitarfélög í landinu en jafnframt verulegur útgjaldaliður fyrir heimili og mörg fyrirtæki. Þess vegna er mikilvægt að fylgjast vel með þróun fasteignamats, álagningarprósentum sveitarfélaga og innheimtu fasteignagjalda og skoða reglulega hvort markmiðum þeirra sé ekki náð með réttmætum og sanngjörnum hætti. Jafnframt þarf í þessu sambandi að huga að tekjuskiptingu ríkis og sveitarfélaga og þeim hvötum sem kunna að ýta undir skattalækkanir eða -hækkanir sveitarfélaga en núverandi kerfi kann að refsa fyrir lækkun fasteignaskatta þar sem lækkunin getur leitt til þess að jöfnunarframlög lækki einnig. Höfundur er sérfræðingur hjá KPMG. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Fasteignamarkaður Skattar og tollar Mest lesið Bob Marley og íslenskar kosningar Gísli Hvanndal Jakobsson Skoðun Örvæntingarfullur maður sker út grasker Þórður Snær Júlíusson Skoðun Ég var barnið sem vildi ekki taka í höndina á kennaranum sínum Fida Abu Libdeh Skoðun Sjálfstæðisflokkur hækkar kostnað heimilanna Kristrún Frostadóttir Skoðun Gerum þetta að kosningamáli Ágúst Ólafur Ágústsson Skoðun Ölmusuhagkerfið Unnur Rán Reynisdóttir Skoðun Eru vaxtarmörkin vandinn? Dóra Björt Guðjónsdóttir Skoðun Stóri grænþvotturinn Heiðrún Lind Marteinsdóttir Skoðun Fyrirmyndarstjórn Viðreisnar og Samfylkingar á Reykjavíkurborg? Diljá Mist Einarsdóttir Skoðun Búum til „vandamál“ – leysum það með samræmdum prófum Árelía Eydís Guðmundsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Hver ætlar að taka fimmtu vaktina? Ákall til stjórnmálaflokka María Fjóla Harðardóttir,Halla Thoroddsen skrifar Skoðun Afkastadrifin menntun og verðgildi nemenda Halldóra Mogensen skrifar Skoðun Ég er deildarstjóri í leikskóla Helga Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Draumastarfið Arnfríður Hermannsdóttir skrifar Skoðun Hjartsláttur sjávarbyggðanna Lilja Rafney Magnúsdóttir skrifar Skoðun Erum við tilbúin til að bæta menntakerfið okkar? Jónína Einarsdóttir skrifar Skoðun Eru vaxtarmörkin vandinn? Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Búum til „vandamál“ – leysum það með samræmdum prófum Árelía Eydís Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Þöggun Guðbjörg Ása Jóns Huldudóttir,Margrét Kristín Blöndal,Margrét Rut Eddudóttir,Lukka Sigurðardóttir,Sigtryggur Ari Jóhannsson,Halldóra Jóhanna Hafsteins Âû skrifar Skoðun Ölmusuhagkerfið Unnur Rán Reynisdóttir skrifar Skoðun Fyrirmyndarstjórn Viðreisnar og Samfylkingar á Reykjavíkurborg? Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Sjálfstæðisflokkur hækkar kostnað heimilanna Kristrún Frostadóttir skrifar Skoðun Hvar er mannúðin? Davíð Sól Pálsson skrifar Skoðun Gerum þetta að kosningamáli Ágúst Ólafur Ágústsson skrifar Skoðun Stóri grænþvotturinn Heiðrún Lind Marteinsdóttir skrifar Skoðun Örvæntingarfullur maður sker út grasker Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Vill íslenska þjóðin halda í einmenninguna? Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Inngilding eða „aðskilnaður“? Jasmina Vajzović Crnac skrifar Skoðun Vonin má aldrei deyja Guðmunda G. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Ég var barnið sem vildi ekki taka í höndina á kennaranum sínum Fida Abu Libdeh skrifar Skoðun Um áhrif niðurskurðar á fjárlögum 2025 til kvikmyndagerðar og lista Steingrímur Dúi Másson skrifar Skoðun Bob Marley og íslenskar kosningar Gísli Hvanndal Jakobsson skrifar Skoðun Fólk eða fífl? Anna Gunndís Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Eru til lausnir við mönnunarvanda heilsugæslunnar? Gunnlaugur Már Briem skrifar Skoðun Er eitthvað mál að handtaka börn? Elsa Bára Traustadóttir skrifar Skoðun Er ferðaþjónusta útlendingavandamál? Halla Signý Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Íslenska kerfið framleiðir afbrotamenn Ágústa Ágústsdóttir skrifar Skoðun Ekki fokka þessu upp! Gunnar Dan Wiium skrifar Skoðun Kosningaloforð og hvað svo? Björn Snæbjörnsson skrifar Skoðun Fólk, fjárfestingar og framfarir Baldur Thorlacius skrifar Sjá meira
Í kjölfar sveitarstjórnarkosninga í maí sl. og birtingar fasteignamats fyrir árið 2023 varð þónokkur umræða um þróun fasteignamats og álagningarhlutföll sveitarfélaga. Sú umræða hefur farið af stað að nýju samhliða fjárhagsáætlunargerð sveitarfélaganna. Síðastliðin ár hefur heildarmat fasteigna á Íslandi tekið töluverðum hækkunum en samkvæmt gögnum frá Þjóðskrá Íslands hefur fasteignamat íbúðarhúsnæðis hækkað um 45% frá árinu 2019 og atvinnueigna um 27%. Hækkunin hefur leitt til hækkandi fasteignagjalda með tilheyrandi áhrifum á íbúðaeigendur, atvinnurekendur og leigutaka, jafnt einstaklinga sem fyrirtæki. Rætt hefur verið um hvort sveitarfélög ættu að koma til móts við þessar miklu hækkanir með lækkun á álagningarprósentum sínum. Sum þeirra hafa lækkað sínar álögur nokkuð á síðustu árum á meðan önnur hafa haldið álagningunni óbreyttri sem hefur leitt til aukinnar skattbyrði fyrirtækja og heimila. Aftur á móti verður að hafa í huga að sveitarfélögin kunna að veigra sér við lækkun álagningarprósenta sökum þess að slík breyting getur jafnframt leitt til lækkunar á framlögum til þeirra úr Jöfnunarsjóði. Neikvæð áhrif á tekjur sveitarfélaganna geta þannig orðið enn meiri en ella. Þetta á fyrst og fremst við um sveitarfélög utan höfuðborgarsvæðisins. Hvað eru fasteignagjöld? Fasteignagjöld eru innheimt af sveitarfélögum sem annast álagningu og innheimtu þeirra. Þau eru ein tegund skattheimtu og eru næsthæsti tekjuliður sveitarfélagana á eftir útsvari. Allir eigendur fasteigna þurfa að greiða fasteignagjöld og er greiðslum þeirra dreift jafnt á ákveðna gjalddaga á árinu. Fasteignagjöld skiptast í fjórar tegundir gjalda, þ.e. fasteignaskatt, lóðarleigu, sorphirðugjald og gjald vegna endurvinnslustöðva. Hjá sumum sveitarfélögum falla vatns- og fráveitugjöld jafnframt undir fasteignagjöld. Fasteignaskatturinn er stærsti liður fasteignagjalda og reiknast sem hlutfall af fasteignamati eignar en undirliggjandi hlutfall er breytilegt eftir tegundum eigna: Sveitarstjórn hvers sveitarfélags er þó heimilt að hækka álagningu á íbúðar- og atvinnuhúsnæði um allt að 25% og hámarksálagning þessara flokka er því 0,625% (A flokkur) og 1,65% (C flokkur). Athyglisvert er að í 57 af 69 sveitarfélögum er álagning í C flokki yfir grunnálagningu fyrir árið 2022 og álagning í 31 sveitarfélagi er í lögbundnu hámarki. Þróun fasteignamats Fasteignamat fyrir árið 2023 er 12.627 ma.kr. en myndin hér að neðan sýnir yfirlit yfir þróun fasteignamats frá árinu 2019. Samkvæmt lögum um skráningu og mat fasteigna skal Þjóðskrá Íslands endurmeta fasteignamat 31. maí ár hvert miðað við gangverð eins og það var í næstliðnum febrúar. Fasteignamat ársins 2023 miðast því við verðlag fasteigna í febrúar 2022 og tók gildi 31. desember 2022. Nýbyggingar, endurmat og fleiri þættir kunna að hafa áhrif á endanlega fjárhæð fasteignamats en ef litið er til upplýsinga frá Þjóðskrá Íslands hefur árleg hækkun íbúðar- og atvinnuhúsnæðis verið með eftirfarandi hætti: Líkt og nefnt var hér að framan hafa sum sveitarfélög spornað við þessari miklu hækkun í útgjöldum almennings og fyrirtækja með lækkun álagningarhlutfalla. Innheimtir fasteignaskattar á árinu 2022 námu um 56 ma.kr. og hækkuðu um 7,1% frá fyrra ári en frá árinu 2019 hafa innheimtir fasteignaskattar sveitarfélaga hækkað um 8,3 ma.kr. eða 17%. Með hliðsjón af hækkun fasteignamats fyrir árið 2023 má að óbreyttu búast við verulegri hækkun fasteignagjalda á árinu. Hækkar leiga í kjölfarið? Þegar kemur að rekstri leigueigna eru fasteignagjöld einn stærsti kostnaðarliðurinn og hafa því bein áhrif á þróun leiguverðs. Hækkun fasteignagjalda leiðir því óhjákvæmilega til hækkunar á innheimtri leigu. Til að átta sig betur á umfangi fasteignagjalda og áhrifa þeirra gerði KPMG greiningu á rekstri nokkurra íslenskra fasteignafélaga og skoðaði hlutfall fasteignagjalda af heildarleigutekjum þeirra. KPMG skoðaði ársreikninga nokkurra fasteignafélaga sem ýmist leigja út atvinnuhúsnæði eða íbúðir en um ólík félög er að ræða – sum félaganna eru skráð á hlutabréfamarkað á meðan önnur eru jafnvel óhagnaðardrifin. Líkt og sjá má í töflunni hér að ofan var hlutfall fasteignagjalda af heildarleigutekjum þeirra félaga sem leigja út íbúðir til almennings á bilinu 9,1-10,5% á árinu 2021 og um 9,7-12,0% ef litið er til óhagnaðardrifinna íbúðafélaga. Þegar kemur að atvinnuhúsnæði er hlutfall fasteignagjalda um 15,3-17,7% af heildarleigutekjum. Þessi hlutföll hafa haldist nokkuð óbreytt undanfarin fjögur ár. Samanburður við útlönd Til samanburðar skoðaði KPMG nokkur fasteignafélög sem starfa á Norðurlöndunum. Þegar litið er til skráðra fasteignafélaga sem leigja út atvinnuhúsnæði hafa álögð fasteignagjöld undanfarinna ára verið á bilinu 4-7% af leigutekjum hvers árs. Hlutfallið er enn lægra þegar kemur að útleigu íbúða og fer allt niður í 2% af árlegum leigutekjum. Benda má á að Heimstaden er alþjóðlegt fyrirtæki með eignir m.a. í Svíþjóð, Noregi, Danmörku, Þýskalandi og fleiri stöðum. Á árinu 2021 námu fasteignagjöld samstæðunnar um 4,2% af heildarleigutekjum félagsins. Það er ljóst að í samanburði við erlend húsnæðisfélög eru fasteignagjöld hlutfallslega há á Íslandi. Hafa verður í huga að fasteignagjöld eru veigamikill tekjustofn fyrir sveitarfélög í landinu en jafnframt verulegur útgjaldaliður fyrir heimili og mörg fyrirtæki. Þess vegna er mikilvægt að fylgjast vel með þróun fasteignamats, álagningarprósentum sveitarfélaga og innheimtu fasteignagjalda og skoða reglulega hvort markmiðum þeirra sé ekki náð með réttmætum og sanngjörnum hætti. Jafnframt þarf í þessu sambandi að huga að tekjuskiptingu ríkis og sveitarfélaga og þeim hvötum sem kunna að ýta undir skattalækkanir eða -hækkanir sveitarfélaga en núverandi kerfi kann að refsa fyrir lækkun fasteignaskatta þar sem lækkunin getur leitt til þess að jöfnunarframlög lækki einnig. Höfundur er sérfræðingur hjá KPMG.
Skoðun Hver ætlar að taka fimmtu vaktina? Ákall til stjórnmálaflokka María Fjóla Harðardóttir,Halla Thoroddsen skrifar
Skoðun Þöggun Guðbjörg Ása Jóns Huldudóttir,Margrét Kristín Blöndal,Margrét Rut Eddudóttir,Lukka Sigurðardóttir,Sigtryggur Ari Jóhannsson,Halldóra Jóhanna Hafsteins Âû skrifar
Skoðun Fyrirmyndarstjórn Viðreisnar og Samfylkingar á Reykjavíkurborg? Diljá Mist Einarsdóttir skrifar
Skoðun Um áhrif niðurskurðar á fjárlögum 2025 til kvikmyndagerðar og lista Steingrímur Dúi Másson skrifar