At­hugunar­efni vegna upp­töku leiguígildis

Samhliða birtingu vísitölu neysluverðs (VNV) fyrir janúar, greindi Hagstofan frá því, að um skeið hafi staðið yfir endurskoðun á mati á reiknaðri húsaleigu í VNV (oft vísað til sem húsnæðisliður). Í yfirlýsingu stofnunarinnar segir að betri gögn um húsaleigu skapi forendur til fara úr núverandi aðferð í aðferð leiguígildis (líka kallað húsaleiguígildi m.a. í eldri skjölum frá Hagstofunni og skýrslum ráðherra og ráðuneyta) á vormánuðum.

Tilgangur þessa skjals er að velta upp atriðum, sem höfundur telur nauðsynlegt að skoða, samhliða ákvörðun Hagstofu um að taka upp leiguígildi við útreikning á kostnaði við búsetu í eigin húsnæði og vægi hans í VNV. Sumt varðar upplýsingar sem eru nýlega komnar fram, en eru grunnforsendur fyrir notkun leiguígildis. Annað eru atriði sem eru vel þekkt þeim sem þetta hafa rannsakað og búast má við að Hagstofan hafi haft til hliðsjónar án þess að það sé vitað. Þó listinn sé nokkuð langur, þá er hann ekki tæmandi.

Atriðin sem hér fylgja byggja á um 15 ára grúski höfundar á húsnæðislið VNV, þ.e. annars vegar meginflokknum 04 Húsnæði, hiti, rafmagn og hins vegar og sérstaklega undirflokknum 04.2 Reiknuð húsaleiga, og áhrifum á VNV. Þó í spurningunum sé bara vísað til nokkurra heimilda, þá eru þær mun fleiri. Í desember skilaði höfundur tveimur skýrslum til VR um húsnæðisliðinn og er heimildalisti annarrar þeirra upp á fjórar blaðsíður. Mörg atriði sem tekið er á í spurningunum eru því ekki upprunin hjá höfundi, heldur þeim fjölmörgu fræðimönnum, sem fjallað hafa um þessi mál í gegn um tíðina. Líklega hefði listinn ekki orðið styttri, þó einhver önnur leið hefði verið valin.

Höfundur áttar sig mjög vel á eðli vísitölureikninga, þ.e. að ómögulegt er að segja til langs tíma hvaða áhrif breyttar aðferðir við útreikninga eða vægi liða hefur á VNV. Athugasemdir og spurningar hér fyrir neðan er eingöngu ætlað að fá skýrari mynd af ákvörðun Hagstofu að taka um leiguígildi í staðinn fyrir notendakostnaðaraðferðina sem hefur verið notuð frá árinu 1993. Höfundur áttar sig á því, að mælt er með notkun aðferðarinnar í 2008 SNA, en á móti eru efasemdir um að hún uppfylli aðferðir við útreikning á VNV, þar sem hún notar reiknað gildi en ekki raunveruleg útgjöld.

Tekið skal fram, að listinn var útbúinn fyrir kynningu, sem fulltrúar Hagstofunnar héldu fyrir aðila vinnumarkaðarins í Karphúsinu í febrúar. Oft komu svör í kynningunni sjálfri, eins og búist var við. Í öðrum tilfellum var spurningum beint til fulltrúa Hagstofunnar. Voru svör þeirra misjafnlega ítarleg. Mörg svaranna ýttu undir skoðun höfundar, að aðferðin væri ekki fullrannsökuð og ekki tímabært að hrinda henni í framkvæmd. Fulltrúar Hagstofu fengu listann afhentan, en hafa ekki talið þörf á að bregðast við honum, hvorki við höfundinn (sem vann þó í umboði verkalýðsfélaganna) né opinberlega. Greint var frá því, að skýrsla myndin koma út um efnið núna í mars, en jafnframt gefið í skyn að aðferðin yrði tekin í notkun í apríl eða maí.

Tekið skal fram, að í lokaorðum þessarar greinar, kemur höfundur með frekari hugleiðingar um efnið.

Atriði sem leitað var svara við

Höfundur kom með eftirfarandi lista yfir atriði til skoðunar með sér á fundinn í Karphúsinu. Eins og áður hefur komið fram var mörgum svarað á glærum og í málflutningi fulltrúa Hagstofunnar, en hluta var sérstaklega beint til þeirra. Fulltrúar Hagstofunnar voru mjög opnir fyrir umræðu og véku sér aldrei undan að svara spurningum. Höfundur var kannski full frekur til orðsins, en hins vegar var ég á fundinum til að gæta hagsmuna launafólks og almennings:

1.Hvaða markmið voru sett við val á nýrri aðferð? Hér er óskað eftir upplýsingum um þau markmið sem voru sett, hvernig þessi markmið voru metin og hve vel tókst að ná þeim.

Svar: Þegar spurt var, var þessu ekki svarað.

2.Hvaða aðferðir voru skoðaðar áður en Hagstofan komst að þeirri niðurstöðu að leiguígildisaðferðin yrði ofan á til að meta kostnað af búsetu í eigin húsnæði? Þá er verið að vísa þeirra fjögurra meginaðferða sem notaðar eru, þ.e. nettókostnaður (net acquisitions), (húsa)leiguígildi (rental equivalence), notendakostnaður (user cost) og greiðslur (payments). Svo má segja að fimmta aðferðin sé að sleppa því að mæla þennan þátt. Þar sem notendakostnaðaraðferðin er sú sem hefur verið notuð, þá er spurt hvort þær útfærslur, sem eru taldar koma næst þeirri íslensku, þ.e. sænska og kanadíska, hafi verið skoðaðar og metnar sérstaklega.

Svar: Þegar spurt var, mátti helst ráða að eingöngu leiguígildisaðferðin hefði verið skoðuð.

3.Hvernig skoraði hver aðferð (og útfærsla) fyrir sig í samanburði á aðferðum?

Svar: Spurning var ekki borin upp á fundi.

4.Hvers vegna þótti leiguígildisaðferðin heppilegust? Var það út af ábendingu dr. Zieschang til forsætisráðherra? Vissi Hagstofan, að hann fór með rangt mál í skýrslu sinni um þær tvær helstur aðferðir sem eru notaðar? Notendakostnaðaraðferðin er ekki önnur þeirra!

Svar: Fulltrúar Hagstofu vísuðu til dr. Kim Zieschang, en hann skrifaði skýrslu fyrir forsætisráðuneytið árið 2019 sem birt var í skýrslu ráðherra árið 2020. Þáverandi sérfræðingur Hagstofunnar um húsnæðisliðinn svaraði skýrslu dr. Zieschang og var augljóslega ekki sammála honum um margt. Fyrsta ábending dr. Zieschang var hins vegar hvort hægt væri að bæta núverandi aðferð.

5.Hvernig er útfærsla Hagstofunnar á aðferðinni, þ.e. hvað er mælt, gögn sem notuð eru, flokkun eigna, lengd hlaupandi tímabils sem hver mæling nær til, vog hvers flokks, o.s.frv.? Á hverju byggir vog hvers flokks?

Svar: Þessari spurningu var eingöngu svarað að hluta og var svarið að mati höfundar ófullnægjandi. Ætlunin er að byggja á ófullnægjandi gögnum og því verður ekki hægt að greina húsnæði á þann hátt sem æskilegt er.

6.Tvö af helstu skilyrðum fyrir notkun leiguígildisaðferðarinnar er að gögn séu fullnægjandi og gæði þeirra mikil. Hvaða aðferð(ir) notaði Hagstofan til að sannreyna að þau gögn sem verða notuð uppfylli þessi tvö skilyrði?

Svar: Þegar spurningin var lögð fram, benti höfundur á þær takmarkanir sem eru á íslenskum leigumarkaði. Meira um það síðar í greininni.

7.Húsaleiguígildisaðferðin byggir almennt á því að hægt sé að para húsnæði á fasteignamarkaði saman við sambærilegt húsnæði á leigumarkaði. Mun Hagstofan byggja á slíkri pörun? Ef svo er, hvernig mun sú pörun fara fram? Verður hægt að finna slíka pörun fyrir nægilega stóran hluta húsnæðis?

Svar: Svar fulltrúa Hagstofu var að slík pörun mun ekki fara fram. Það sem meira er, að ekki verður leitast við að fá leiguverð sérbýlis/einbýlis, heldur verður leiguverð fjölbýlis yfirfært á þessa tegund húsnæðis til eigin búsetu. Notast verður við nýja aðferð Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um mælingu á leiguverði, en miklar takmarkanir eru

8.Flest lönd sem nota leiguígildi, þ.m.t. Danmörk, Holland, Þýskaland, Sviss, Bandaríkin, Bretland og Japan, eru með mjög þroskaðan leigumarkað og hann er stórt hlutfall af húsnæðismarkaðinum (>60%). Er óhætt að taka upp þessa aðferð á markaði sem varla er búinn að slíta barnsskónum og hagnaðardrifin leigufélög ganga reglulega kaupum og sölum með tilheyrandi útgreiðslu hagnaðar sem byggir eingöngu á hækkun á matsvirði eigna? Útgreiðsla hagnaðarins leiðir síðan til hækkunar leiguverðs. Í öllum þeim löndum, sem tilgreind eru að framan, eru hafa leigufélög verið starfandi í mjög langan tíma. Jafnvel á annað hundrað ár. Þar er raunveruleg samkeppni á leigumarkaði, en ekki nokkrir risar sem vísa veginn.

Svar: Að mati höfundar er þetta ein sterkustu rökin fyrir því, að ekki er hægt að nota leiguígildi við mælingar á reiknaðri húsaleigu. Íslenski leigumarkaðurinn hefur ekki slitið barnsskónum, hann er lítill, af þessum litla hluta er kannski þriðjungur leigusamninga notaður, stóru húsaleigufélögin hafa öll skipt um eigendur ört á síðustu árum. Það var eins og fulltrúar Hagstofunnar skyldu ekki þau atriði sem komu fram í spurningunni. A.m.k. fannst þeim þetta ekki skipta miklu máli.

9.Var skoðað hvort hægt væri að breyta núverandi aðferð, þannig að hún sýndi raunveruleg útgjöld vegna búsetu í eigin húsnæði? (T.d. með því að taka upp þá aðferð sem Svíar hafa notað frá árinu 1952 (sbr. lið 2), lengja tímabil hlaupandi meðaltals, fella fórnarkostnað úr mælingunni, o.s.frv.?)

Svar: Ekki svarað beint, en mátti skilja að það hefði ekki verið gert. Sögðu að ákall hafi verið um breytingar og þetta var svar við því.

10.Nú mælir leiguígildisaðferðin ekki fjárhagslegar færslur, frekar en fyrri útfærsla Hagstofunnar, og er því í andstöðu við tilgang VNV að mæla útgjöld vegna neyslu. Var skoðað hvort aðrar aðferðir féllu betur að aðferðafræði VNV eða hvort hefði mátt breyta núverandi aðferð, þannig að hún gerði það?

Svar: Ekki svarað beint, þegar spurt var. Meira vísað í aðrar þjóðir, en þar er vísitala ekki notuð til verðtryggingar.

11.Hefur verið skoðað hvort ný aðferð mun auka eða draga úr sveiflum á húsnæðisliðnum? (Þetta hefur verið í umræðunni og því mikilvægt atriði.)

Svar: Þegar bent var á, að ákall um breytingar hafi einmitt snúið að þessu atriði, en ekki því sem spurt var um í spurningu nr. 9, þá var eins og þetta ákall (um sveiflujöfnun) skipti ekki máli. Sem sagt Hagstofan ákvað að velja hvaða var hlustað og hvað ekki.

12.Nú hefur umræðan snúist um að draga úr vægi húsnæðisliðsins í VNV. Er fyrirséð að svo muni verða með nýrri aðferð? (Sjá líka lið 18.)

Svar: Sama svar og í 11.

13.Verða báðar aðferðirnar reiknaðar yfir eitthvert tímabil, þannig að hægt verið að bera saman útreikninga samkvæmt þeim, eða verður einfaldlega hætt að birta ný gögn um þá eldri, þegar sú nýja verður tekin í notkun? Verður reynt að reikna nýju vísitöluna aftur í tímann til að sjá hvernig virkni hennar hefði orðið og hvort verðbólga með henni hefði orðið meiri eða minni en raunin er?

Svar: Fyrst var þessu svarað með afdráttarlausu nei-i. Síðan var dregið í land. Höfundur lagði ríka áherslu á, að báðar aðferðir yrðu reiknaðar samhliða og ekki yrði skipt yfir í nýja aðferð fyrr en búið væri að samstilla aðferðirnar og í ljós kæmi að ný aðferð leiddi ekki til hækkunar verðbólgu. Þá væri betur heima setið, en af stað farið. Ekki var hægt að sjá það af svörum fulltrúa Hagstofu að það væri ætlunin. Farið yrði í harða skiptingu. Hvorki yrði leiguígildisvísitalan reiknuð aftur í tímann né þær keyrðar samhliða. Þessi afstaða linaðist aðeins þegar á leið umræðuna.

14.Líklegt er að ný aðferð verði til þess að vægi reiknaðrar húsaleigu breytist í VNV. Hvernig verður sú breyting mæld og hvernig verður hún innleidd? Hér er ekki verið að tala um fjárhæðir, því ekki er búist við að öðru en að breytingin endurspeglist í væginu.

Svar: Ekki fékkst svar við þessu.

15.Í markaðsverði húsnæðis er tekið tillit til mjög fjölbreyttra þátta, svo sem aldri húsnæðis, ástandi, staðsetningu (sveitarfélag, hverfi og jafnvel gata), fjölda herbergja, fjölda baðherbergja, á hvaða hæð íbúð er, sameignar, bílastæðis í bílageymslu, geymslu, stærð svala, o.s.frv. Líklegt er að þetta sé líka gert í leigusamningum. Það hlýtur að auka flækjustig við að finna sambærilegt húsnæði. Hvernig er tekið á þessu í aðferð Hagstofu?

Svar: Spurt var um þetta, svarið gaf ekki til kynna að hugað hefði verið að þessu.

16.Á sama hátt er í leigusamningum tekið tillit til ólíkra þátta, sbr. lið 15, en auk þess atriða eins og hvort veitukostnaður (vatn, hiti, rafmagn) sé innifalinn, húsgögn og stærri heimilistæki. Gera má síðan ráð fyrir, að leigusali reikni fasteignagjöld, stærra viðhald og endurbætur húsnæðis, tryggingar og sitthvað fleira inn í leiguverð. Aðeins tryggingarnar reiknast inn í VNV og þá í lið 12.42 Húsnæðistryggingar. Hvernig tekur aðferð Hagstofu á þessu?

Svar: Sjá nr. 15.

17.Hvað verður um liði 04.3 Viðgerðir og viðhald á húsnæði, 04.4 Annað vegna húsnæðis og 04.5 Rafmagn og hiti? Sumt af þessu er innifalið í leiguverði og annað ekki. Síðan er það misjafnt eftir leigusamningum, hvort þetta er innifalið. Sumt er greitt í húsgjöldum og annað ekki. Hvernig er tekið á þessari fjölbreytni í útreikningum Hagstofu?

Svar: Ekki ljóst hvernig þetta verður gert eða hvort þetta verður gert.

18.Á kynningu HMS 18. janúar um leiguskrá kom m.a. fram í málflutningi Þorsteins Arnalds, verkefnastjóra hjá HMS, að samkvæmt nýrri leiguskrá hefði vísitala leiguverðs hækkað um 10% á ársgrundvelli meðan sambærileg hækkun fasteignaverðs var 3% á tímabilinu eða ríflega þreföld hækkun. Hefði slíkt ekki þýtt mun meiri verðbólgu en þá sem þó mældist?

Svar: Eins og Hagstofan hefði ekki hugleitt þetta og ýtti þessu frá sér.

19.Samkvæmt sömu kynningu eru 34.000 heimili á leigumarkaði (sama tala og gefin var upp í Grænbók um húsnæðismál frá apríl 2023 og er byggð á lífskjararannsókn Hagstofu sem var þá eitthvað eldri, greinilega um áætlaða tölu að ræða sem er því hvorki staðfest né uppfærð). Reiknað er með, að 60% leigusamninga hafi verið skráðir í leiguskrá (þ.e. um 21.000) og af þeim hófust rúmlega 12.700 á síðasta ári eða rétt yfir 60%. Það þýðir að innan við 40% leigusamninga eru eldri en frá síðasta ári. Telur Hagstofan gögn vera fullnægjandi, sem eru að stórum hluta innan við árs gömul?

Svar: Var spurt um samhliða nr. 6 og 8. Hér eru hins vegar nánari skýringar höfundar: Þar sem notast á við leiguskrá HMS, þá ber að geta þess, að í hana er eingöngu skylda að setja inn leigusamninga, ef leigusali leigir út fleiri en tvær eignir. Það þýðir að um þriðjungur útleigðra eigna er utan leiguskrárinnar, líklega allt einbýli á landinu og stærsti hluti annars sérbýlis. Auk þess er við útreikning á leiguígildi ekki stuðst við félagslegt húsnæði, húsnæði innan stofnana og húsnæði hjá óhagnaðardrifum leigufélögum. Þarna dettur um annar þriðjungur út. Í löndum, sem nota leiguígildi, er stór hluti leigusamninga til langs tíma, jafnvel ótímabundnir. Hér á landi er stór hluti leigusamninga hjá hagnaðarreknum leigufélögum til árs, þeir eru auk þess verðtryggðir og við framlengingu er verðtryggingin stór hluti af hækkun leiguverðs. Það á sem sagt að nota verðtryggða samninga til að mæla verðbólgu. Hefði haldið að það væri hundur að elta skottið á sér. Svo má spyrja: Hvers vegna eru leigusamningar hjá óhagnaðardrifnum leigufélögum ekki með? Get ekki séð að þeir lúti eitthvað öðrum lögmálum varðandi hækkanir, en hjá þeim hagnaðardrifnum. Að annað sem með arðsemiskröfu sem breytist eftir ástandi á fjármálamörkuðum, en hin ekki, breytir því ekki að leiguverð breytist hjá hvorum aðila um sig.

20.Samkvæmt sömu kynningu eru rétt innan við 60% leigusamninga tímabundnir og þar með rétt rúmlega 40% ótímabundnir. Í flestum þeim löndum, sem nota húsaleiguígildið, eru leigusamningar að stórum hluta ótímabundnir og séu þeir það ekki í upphafi, þá eru leigulög þannig, að leigusamningar verða ótímabundnir búi leigjandi í 2 ár í húsnæði hjá sama leigusala. Hvernig er tekið á þessu í útfærslu Hagstofu? Er yfirhöfuð hægt að nota leigusamninga til árs í einu til að mæla meinta kostnaðarhækkun við búsetu í eigin húsnæði, húsnæði sem viðkomandi hefur búið í til áratuga eða ætla að búa í til áratuga?

Svar: Sjá svar við nr. 19. Var ekki spurt um beint.

21.Samkvæmt sömu kynningu notar vísitala leiguverðs meðalfermetraverð fyrir sex mismunandi stærðarflokk eftir herbergjafjölda íbúðar. Mun aðferð Hagstofu líka byggja á því? Það væri veruleg breyting frá því sem nú er gert (26 flokkar) og spurning hvaða áhrif það hefur.

Svar: Hagstofan mun fækka flokkum og notast við fermetraverð.

22.Vísitala leiguverðs skv. leiguskrá HMS hefur ekki enn verði birt eftir að hún var tekin í notkun, nema fyrir höfuðborgarsvæðið. Var það bakreiknuð vísitala frá maí 2023 til áramóta, en hún er byggð á „leigusamningum um hefðbundnar íbúðir“ á höfuðborgarsvæðinu „sem eru í eigu einstaklinga og fyrirtækja sem rekin eru í hagnaðarskyni“. Sem sagt nær ekki til landsins alls. Samkvæmt Kaupskrá fasteigna var rúmlega 35% allra kaupsamninga á síðasta ári vegna húsnæðis utan höfuðborgarsvæðisins. HMS er sjálft ekki visst hvort gæði gagna sé fullnægjandi og tekur fram að vísitalan sé ekki ætluð til að verðtryggja fjárskuldbindingar. Í leiguskrána hafa verið skráðir innan við 21.000 leigusamningar og af þeim eru um 11.000 vegna íbúða „í eigu einstaklinga og fyrirtækja sem rekin eru í hagnaðarskyni“. Síðan er óljóst hve stór hluti er á höfuðborgar svæðinu. Þetta þýðir að leiguvísitalan nær til um og undir 7% alls íbúðarhúsnæðis á Íslandi samanborið við >60% í löndum sem nota þessa aðferð. Er ekki nokkur áhætta tekin, að ætla að nota upplýsingar úr henni svona stuttu eftir að hún er tekin í notkun og með jafn takmarkaðar upplýsingar og þessar tölur gefa til kynna?

Svar: Spurning ekki borin fram. Í millitíðinni hefur HMS birt vísitölu leiguverðs fyrir febrúar. Hækkunin var 1,9% sem jafngildir yfir 25% árshækkun. Þetta er það sem er kallað greidd húsaleiga. Síðustu 12 mánuði þar á undan hækkaði hún um 9,2%. Spurningin er, hver hefði mælingin verið samkvæmt fyrri aðferð HMS?

23.Í skýrslu Eurostat Owner-occupied housing and the harmonised index of consumer prices, sem kom út í júní 2023, kemur fram að meiri hluti EES ríkja, sem gaf upp álit sitt, var neikvæður gagnvart leiguígildisaðferðinni af ýmsum ástæðum og þau sem voru jákvæð gagnvart henni búa við stóran leigumarkað (>60% húsnæðis er leiguhúsnæði). Íslenskur leigumarkaður er hlutfallslega lítill og þegar félagsleg húsnæði er tekið út (sem varla er hægt að nota í þessu samhengi) og óhagnaðardrifin leigufélög líka, er þá nóg eftir af leiguhúsnæði til að búa til þann paraða samanburð, sem leiguígildisaðferðin byggir á? Höfundur áttar sig á því, að mælt er með leiguígildisaðferðinni í 2008 SNA (aðferðafræði þjóðhagsreikninga sem gefin var út árið 2008).

Svar: Bætt var við spurninguna, að flest ríki væru hlynnt nettókostnaðaraðferðinni. Hér komu fulltrúar Hagstofu á óvart og ljóstruðu upp máli, en ekki er hægt að finna tölur um á vef stofnunarinnar. Hagstofan reiknar í hverjum mánuði reiknaða húsaleigu samkvæmt nettókostnaðaraðferðinni, svo Eurostat gæti gert samanburð á kostnaði við búsetu í eigin húsnæði! Ég velti því fyrir mér hvers vegna þessar tölur er ekki að finna á vef Hagstofunnar og hvers vegna þær er hvergi notaðar í samanburði hér á landi.

24.Í Eurostat skýrslunni kemur líka fram, að helstu takmarkanir á gæðum gagna felst í því að hlutfall sérbýlis á leigumarkaði af heildarfjölda sérbýlis sé mjög lágt. 17 af 30 ríkjum töldu ekki ástæðu til að rannsaka þessa leið frekar sem aðferð við að mæla reiknaða húsaleigu í samræmdri vísitölu neysluverðs. Samkvæmt þessu er ólíklegt, að þessi aðferð verði tekin upp í SVN. Var þetta haft í huga, þegar aðferðin var valin?

Svar: Spurningin var ekki borin sérstaklega fram, en innihald hennar kom fram undir öðrum spurningum.

25.Meiri hluti þeirra upplýsinga, sem eru í leiguskrá, voru skráðar inn í september og október 2023. Er hægt að fullyrða, svo óyggjandi sé, að búið sé að sannreyna gæði gagnanna svona stuttu eftir að þau voru skráð inn?

Svar: Þetta virtist ekki skipta fulltrúa Hagstofu neinu máli.

26.Sem stendur skiptir Hagstofan húsnæði í 26 flokka eftir tegund, stærð og staðsetningu og notar svo upplýsingar úr Kaupskrá fasteigna til að mæla verðbreytingar samkvæmt þriggja mánaða hlaupandi meðaltali hvers flokks. Verði þessari skiptingu haldið, hefur verið skoðað hvort leiguskráin gefi tölfræðilega marktækar upplýsingar um verðbreytingar á leiguígildi fyrir alla þessa flokka? (Samkvæmt minni athugun, gerir Kaupskrá fasteigna það ekki fyrir alla 26 flokkana, hvort heldur þeir tilheyra höfuðborgarsvæðinu eða landsbyggðinni.)

Svar: Svarið kom fram í kynningu fulltrúa Hagstofu.

27.Í leiguígildisaðferðinni er verið að nota reiknaða kostnaðartölu, sem fer langt fram úr raunverulegum útgjöldum vegna búsetu í eigin húsnæði. Ef fjölskylda myndi sækja um húsnæðislán, sem næmi sömu fjárhæð og hún greiðir í leigu, þá stæðist hún líklega ekki greiðslumat banka. Hvernig er ætlunin að taka á þessu í vægi reiknaðrar húsaleigu í VNV? (Til upplýsinga, þá var skuldsetningarhlutfall vegna húsnæðislána um 30% af fasteignamati í árlok 2022 og vaxtagreiðslur af þessum lánum námu um 92,5 ma.kr. eða 5,8% af ráðstöfunartekjum heimilanna það ár. Er þetta samkvæmt upplýsingum sem hægt er að nálgast á vef Skattsins og útreikningum höfundar.)

Svar: Hugmyndafræðin virtist skipta meira máli, þrátt fyrir að hún stríði gegn stöðlum um útreikning á vísitölu neysluverðs. Nánar um það í lokaorðum greinarinnar.

28.Hvernig er tekið á ávinningi af búsetu í eigin húsnæði sem ekki er hægt að fá nema búa í húsnæðinu? Lækkar sá ávinningur ekki kostnað af búsetunni? (Sbr. útfærsla Svía.)

Svar: Hann skiptir ekki máli.

29.Lítill leigumarkaður er oft einnig markaður, þar sem er skortur á leiguhúsnæði. Á slíkum markaði ræður hagnaðardrifin leigusala verði og getur keyrt verð upp af eigin geðþótta, eins og dæmin sanna. Hvernig telst slíkur leigumarkaður gefa rétta mynda af stórum fasteignamarkaði?

Svar: Í sjálfu sér ekki svarað.

30.Erwin Diewert bendir á í sitthvorri greininni (annarri frá 2001 og hinni frá 2003), að mjög mismunandi sé hvert vægi mismunandi aðferða yrði í VNV væru þær notaðar. Var það hluti af rannsókn Hagstofu að skoða hvort og þá að hve miklu leyti hver aðferð myndi breyta vægi reiknaðrar húsaleigu í VNV?

Svar: Bar spurningu upp eftir að fundi var lokið. Þetta hafði ekki verið gert. Er það merkilegt, því Hagstofan hefur reiknað breytingar á reiknaðri húsaleigu í einhvern tíma eftir tveimur aðferðum. Lítið mál ætti því að vera að gera samanburð.

Lokaorð

Höfundur er langt frá því að vera sannfærður um, eftir að hafa setið kynningu fulltrúa Hagstofunnar, að leiguígildisaðferð Hagstofunnar (eins og hún var kynnt) sé sú lausn sem leitað hefur verið eftir til að fá fullnægjandi mælingu á liðnum reiknuð húsaleiga í húsnæðislið vísitölu neysluverðs. Í stórum dráttum, þá eru niðurstöður mínar:

·Gæði gagna sem nota á, eru ófullnægjandi.

·Saga gagnanna er of stutt.

·Íslenskur leigumarkaður er of óþroskaður til að hægt sé að styðjast við leigusamninga.

·Langtímaleiga í húsnæði í eigu hagnaðardrifinna leigufélaga fyrir finnst varla.

·Verið er að fara úr einu kerfi ætlaðra útgjalda í annað kerfi ætlaðra útgjalda.

·Aðferðin er í mótsögn við staðla um neysluverðsvísitölur.

·Þar sem þessi aðferð er notuð, er um 60% íbúa á leigumarkaði.

·Þar sem þessi aðferð er notuð, eru mörg leigufélög á annað hundrað ára gömul og hafa verið eigu sömu aðila áratugum saman.

·Þar sem þessi aðferð er notuð, tryggir deiluskipulag hverfa oft jafnvægi milli leiguhúsnæðis og húsnæðis til eigin búsetu. Kvaðir eru settar á húsnæði, að það sé til útleigu eða eigin búsetu.

·Auðvelt hefði verið að aðlaga núverandi aðferð, þannig að hún fylgdi aðferð Svía eða aðferð Kanadamanna.

·Af 30 ríkjum sem taka þátt í samstarfi innan Eurostat, þá eru 17 alfarið á móti henni, þannig að ólíklegt er að hún verði tekinn upp í samræmda vísitölu neysluverðs.

Tilkynning Hagstofunnar í janúar er í baksýnisspeglinum sífellt furðulegri. Í fyrsta lagi segir að betri gögn HMS um leigusamninga gefi forsendu til að skipta um aðferð. Í janúar 2024 var stærsti hluti umræddra gagna um fjögurra mánaða. Þ.e. aðeins óverulegur hluti gagnanna hafði verið skráður inn í gagnagrunn HMS fyrr en í september og október 2023. Gæði þessara gagna hefur líklega ekki verið sannreyndur, því það tekur meira en nokkra mánuði að átta sig á því hvort gögnin séu af réttum gæðum og að þau haldi gæðum sínum við endurnýjun. Í öðru lagi hafði HMS ekki einu sinni látið reyna á gögnin sjálf í eigin útreikningum nema í nokkra mánuði. Þó HMS hafi birt einhverja vísitölu leiguverðs frá maí, þá gat sú vísitala ekki byggt á samtímagögnum, heldur var verið að reikna aftur í tímann. HMS viðurkenndi síðan að enn vantaði verulega í gagnagrunninn. Hvorki í janúar né í dag er hægt að fullyrða að gögn HMS séu af réttum gæðum. Hagstofan getur mögulega hafa fengið upplýsingar frá HMS um þau gæði sem stefnt er að, en líklegast tekur ár eða tvö að fínpússa ferla og meðhöndlun gagnanna, þar til komin er endanleg niðurstaða í það hvernig er best að ná þeim upplýsingum úr gögnunum sem hvort heldur endurspeglar breytingar á leiguverði á réttan hátt eða undirbýr gögnin nægilega vel til notkunar fyrir Hagstofuna. HMS kynnti leiguvísitöluna sína í janúar og var höfundur alls ekki sannfærður eftir þá kynningu, að HMS vissi hvernig stofnunin gæti náð þeim upplýsingum út úr gögnum sem nýta mætti við mat á vísitölu húsaleigu. Sem dæmi vörpuðu starfsmenn HMS upp vangaveltum um yfirfærslu breytinga á sérbýli og einbýli án þess að greina frá því hvernig það væri gert eða hvort niðurstöður hefðu verði sannreyndar. Stærsta atriði, að mati höfundar, var meðhöndlun hins mikla fjölbreytileika í leigusamningum, sbr. atriði 15, 16, 20 og 26 að ofan. Hvernig getur Hagstofan nýtt gögn sem HMS veit ekki hvernig á að meðhöndla og kýs að líta framhjá mikilvægum atriðum frekar fresta breytingum meðan slík vafamál eru leyst? Þetta eru síðan vafaatriði sem Hagstofan virðist ætla að hunsa, hver sem ástæðan er.

Hugmyndafræðin við val á leiguígildisaðferðinni virtist skipta meira máli, þrátt fyrir að hún stríði gegn stöðlum um útreikning á vísitölu neysluverðs. Bara svo fólk skilji hvað höfundur á við, þá er neysluverðsvísitölum ætlað að reikna breytingar á raunverulegum útgjöldum. Ljóst er að leiguígildi er reiknuð útgjöld og því eiga sér ekki stað neinar greiðslur. Núverandi aðferð byggir líka á reiknuðu/ætluðum útgjöldum og stríðir því gegn þessum sömu stöðlum. Að verið sé að fara frá einni aðferð sem er í mótsögn við staðlana yfir í aðra aðferð sem er í mótsögn við staðlana, er í besta falli kjánalegt. Að mati höfundar er mjög auðvelt að breyta núverandi aðferð, þannig að hún innihaldi bara raunveruleg útgjöld. Þá væri hún færð nær annað hvort aðferð Svía eða aðferð Kanadamanna. Þetta, að nota leiguígildi, er hins vegar nánast útópískur draumur fræðimanna um að reikna útgjöld sem eru ekki útgjöld, því sá sem býr í eigin húsnæði, hann er bæði greiðandi og móttakandi leigunnar án þess að verða fyrir útgjöldum. Leiguígildi er, alveg eins og núverandi aðferð, tilraun til að reikna fórnarkostnað húseiganda að hafa sett fjármuni í húsnæðiskaup. Það sem síðan skiptir mestu máli, er að búseta í eigin húsnæði er langtímaleiga, en yfir 80% leigusamninga á Íslandi eru til eins árs. Ræðum að taka þessa aðferð upp, þegar 60% leigusamninga eru ótímabundnir. Þegar síðan haft er í huga, að vísitala neysluverðs mælir 100% neyslu (alveg sama hvort hún eykst eða minnkar), þá er allt í einu kominn 25% neysla inn í útgjöldin sem eru ekki útgjöld, en 12,5% neysla (m.a. vaxtagreiðslur) eru ekki inni í útgjöldunum þó í þeim felist ráðstöfun á ráðstöfunartekjum heimilisins. Það hættulega við þetta, er að vægi raunverulegra neysluútgjalda mun lækka í vísitölumælingum. Liðurinn Matur og drykkir mun við þessa breytingu lækka úr þeim 15,0% sem hann er í dag, niður í 12,5-13.0%. Það þýðir að mæling kaupmáttar mun skekkjast, því sýndarútgjöld munu yfirskyggja raunveruleg útgjöld. Fyrir láglaunafólk er mikilvægara, að nauðþurftir mælist í vísitölu neysluverðs, en sýndarneysla leiguígildisins. Sýndarneysla fórnarkostnaðarins, sem mæld er í núverandi aðferð á reiknaðri húsaleigu, er alveg nógu vitlaus, þó við skiptum henni ekki út fyrir enn hærri sýndarútgjöldum leiguígildisins. Já, höfundur telur miklar líkur á að vægi húsnæðisliðsins muni aukast við breytinguna. Vert er að geta þess, að fulltrúar Hagstofu treystu sér ekki til að svara því, sem er enn ein ástæða til að hinkra við.

Höfundur er ekki að halda því fram, að útilokað sé að nota einhverja útgáfu af leiguígildisaðferðinni. Það er hins vegar ljóst að 20% allra eigendaskipta á Íslandi og 40% alls húsnæðis ætlað til eigin búsetu, er einbýli og annað sérbýli. Hvernig er hægt að meta reiknaða húsaleigu, ef 40% húsnæðis er ekki inni í útreikningum nema í gegnum ógagnsæjar reiknikúnstir? Um 20% landsmanna býr í leiguhúsnæði, samkvæmt lífskjararannsókn Hagstofunnar og telur þetta húsnæði um 34.000 einingar. Af þessum er stór hluti félagslegt húsnæði og leiguhúsnæði í stofnunum/sambýlum ríkis og sveitarfélaga eða einkaaðila (þ.m.t. hjúkrunarheimili og önnur búsetuúrræði aldraðra). Óhagnaðardrifið leiguhúsnæði er ekki tekið með og heldur ekki húsnæði ef leigusali leigir út eina eða tvær eignir. Samkvæmt upplýsingum sem finna má á vef HMS eru þá um 12.700 eignir eftir eða um 7,5% íbúðarhúsnæðis. Hluti þeirra er undir stærðarmörkum og hluti er yfir stærðarmörkum sem notuð eru við útreikninga. Stór hluti er á höfuðborgarsvæðinu, sem þýðir að breytingar á leiguverði á landsbyggðinni endurspeglast ekki nægilega vel í vísitölu leiguverðs.

Höfundur ætlar ekki að útiloka, að einhverjar áhyggjur hans séu á misskilningi byggðar eða búið sé að bregðast við þeim. Að taka eigi upp gjörbreytt kerfi án prufukeyrslu samhliða eldri aðferð er hins vegar það sem höfundur furðar sig mest á. Alveg eins og breyting HMS yfir í nýja leiguvísitölu og nýja vísitölu húsnæðisverðs í upphafi árs án þess að nokkur leið sé að bera saman eldri aðferð og þá nýju.

Ekkert af þessu skipti máli, ef þessar mælingar rötuðu ekki inn í verðbætur lána. Og þar liggur hundurinn grafinn. Að breyta aðferðum við þessar mælingar er þess vegna ekki einkamál HMS og Hagstofu, þó að báðar segja að það sé ekki þeim að kenna að tölur þeirra séu notaðar á þann hátt og þær vari við því. Síðan notar Seðlabankinn útreikningana við að ákvarða vexti sína.

Höfundur óttast, að þessum breytingum muni fylgja tímabundið hærri verðbólga. Ekki vegna raunverulegra verðbreytinga, heldur vegna breyttra aðferða við útreikninga. Það er mat höfundar, að breyting á mælingum á jafn mikilvægum hagstærðum og hér um ræðir kalli á vönduð vinnubrögð, sem fela í sér að samkeyra aðferðirnar í a.m.k. ár, ef ekki lengur, birta niðurstöðurnar jafnóðum og útbúa ítarlega greinargerð um samanburðinn áður en breytingunni er hrint í framkvæmd. Höfundur er ekki að efast um hæfi þeirra sem að breytingunum standa, heldur eiga svona breytingar að vera opnar fræðimönnum og öðrum þeim sem vilja kynna sér þær með góðum fyrirvara. Betur sjá augu en auga. Það efni, sem hefur verið birt, er ófullnægjandi og of oft er vísað í óútskýrðar aðferðir. Sækist menn eftir trausti, þá verða þeir að opna vinnuna upp á gátt.

Höfundur er ráðgjafi og áhugamaður um þjóðfélagsmál.