Hélt tryggingunni vegna geymslu á inn­búi í Grinda­vík

Í úrskurði nefndarinnar segir að konan hafi krafist þess að viðurkennt yrði að leigusalanum, sem er ónefnt einkahlutafélag, bæri að endurgreiða henni tryggingarfé að fjárhæð 180 þúsund krónur ásamt vöxtum.

Vildi verðbætur og greiðslu fyrir geymslu

Konan hafi sagst hafa leigt íbúðina frá maí 2021 fram að hamförunum 10. nóvember 2023. Við uppgjör tryggingarfjárins í byrjun mars 2024 hafi leigusalinn gert kröfu eftir á sem hafi numið verðbótum á umsamda leigufjárhæð fyrir hluta nóvember 2023, desember 2023, janúar og febrúar 2024 og 30 prósent af leigufjárhæðinni fyrir sömu mánuði vegna geymslu á innbúi konunnar, sem henni hafi verið ómögulegt að nálgast sökum hamfaranna. 

Leigusalinn hafi tilkynnt símleiðis í byrjun desember að hún þyrfti ekki að greiða leigu á meðan óvissa stæði yfir um og að þau yrðu í sambandi um greiðslur milli mánaða yrði mögulegt að komast heim aftur. Þessar greiðslur hafi leigusalinn nú dregið af tryggingarfénu, en hann hafi aðeins endurgreitt hluta þess eða 17.433 krónur, án vaxta. 

Leigusalinn hafi sent útreikning sinn með tölvupósti og næsta dag hafi fjárhæðin verið lögð inn á reikning hennar án þess að hún hafi fengið tækifæri til að tjá sig um niðurstöðuna. Hún hafi endurgreitt fjárhæðina samdægurs inn á reikning leigusalans, enda hafi lokauppgjörið verið rangt.

Hafi beðið konuna vinsamlega um að tæma

Í úrskurðinum segir að leigusalinn hafi sagst hafa þann 29. nóvember hringt í konuna og sagt að nú mætti fólk dvelja í Grindavík. Hann hafi þó ætlað að bíða með að senda reikning og sjá hvað yrði, en hygðist konan aftur á móti ekki búa áfram í Grindavík væri gott að hún tæmdi íbúðina. 

Hún hafi sagst vera erlendis og gæti ekki tæmt íbúðina og að hún hefði ekki tekið ákvörðun um hvort hún hafi ætlað að búa áfram í Grindavík. Leigusalinn hafi látið þetta gott heita. Konan hafi hringt 16. janúar 2024 og sagt að eftir síðasta eldgos 14. sama mánaðar væri mikil óvissa með áframhaldandi búsetu í Grindavík og að hún væri ekki viss hvað hún hafi ætlað að gera. Leigusalinn hafi sagt að best væri að hún losaði íbúðina hið fyrsta. 

Í símtali 13. febrúar hafi hann sagt að í ljósi aðstæðna hafi hann ætlað að segja leigusamningum upp með formlegum hætti, enda óvíst hvað konan hafi ætlað að gera. Hann hafi beðið hana vinsamlegast um að tæma íbúðina hið fyrsta. Þá hafi hann sent formlega uppsögn 21. febrúar 2024 sem hafi verið byggð á því sem hafi farið þeirra á milli frá fyrsta símtali þeirra í nóvember. 

Hefði þurft að finna aðra geymslu

Með símtali 23. febrúar hafi konan sagst vera að klára að tæma íbúðina. Hún hafi greitt einn mánuð í tryggingu við upphaf leigutíma og óskað eftir endurgreiðslu sem hann hafi sagt sjálfsagt mál. Þá hafi konan sagt að hún hefði einungis verið í íbúðinni til 10. nóvember en verið búin að greiða nóvember fyrir fram eins og samningur hafi kveðið á um. 

Hann hafi verið sanngjarn gagnvart konunni með því að hafa ekki innheimt leigu fyrir tímabilið nóvember til febrúar. Á sama tíma hafi hann þurft að greiða skatta, hita, rafmagn og allt það sem fylgi húseignum án þess að hafa fengið krónu upp í það. Konan hafi haft húsgögn sín í íbúðinni sem hún hefði annars þurft að finna aðra geymslu fyrir, ef til vill með tilheyrandi kostnaði. 

Hann hafi minnt konuna á að í mars 2024 hafi hann í fyrsta skipti frá undirritun reiknað vísitölu inn í leigugjaldið. Hann hafi tilkynnt að hann hygðist gera það. Einnig hafi hann tekið fram að leigan síðustu mánuði hefði átt að vera 75 þúsund krónum hærri en að hann hafi ætlað að bíða með að innheimta það og þau gætu rætt það síðar.

Konan hafi sent bréf með fordómum í garð leigusalans

Vegna afstöðu konunnar um að fá endurgreidda leigu vegna hluta nóvembermánaðar hafi hann farið fram á það 28. febrúar að hún undirritaði yfirlýsingu þess efnis að aðilar væru alveg skilin að skiptum við greiðslu tryggingarinnar í samræmi við það sem þau hafi rætt. konan hafi svarað sama dag:

„Ekkert mál. Ég skrifa undir þetta þegar þú hefur farið og skoðað íbúðina. Vonandi kemstu í það sem fyrst því að ég á að greiða aðra tryggingu á morgun.“ 

Hann hafi ekki fengið yfirlýsinguna frá konunni heldur hafi honum borist bréf frá henni 3. mars 2024 þar sem fram hafi komið fordómar í hans garð.

Þegar honum hafi orðið ljóst að hún hafi ætlað að halda því til streitu að fá hluta nóvember endurgreiddan hafi hann metið það svo að hann þyrfti að gera kröfu á móti þar sem munnlegt samkomulag aðila hafi ekki haldið. Hann hafi reiknað út skuld sóknaraðila en um hafi verið að ræða vantaldar vísitöluhækkanir á leiguna frá maí 2022 til febrúar 2023, um 75 þúsund krónur. 

Síðan leiga fyrir húsbúnaðinn frá 10. nóvember 2023 til febrúar 2024. Honum hafi þótt sanngjarnt að hún greiddi 30 prósent af leigunni fyrir það. Mismuninn á þessu vangreidda leigugjaldi og tryggingunni hafi hann endurgreitt en fjárhæðin hafi numið 17.433 krónum.

Ekki heimilt að halda tryggingunni vegna verðbóta

Í niðurstöðukafla úrskurðarins segir að samkvæmt húsaleigulögum megi leigusali ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í lögunum sé gert ráð fyrir að að tryggingarfé sé ætlað til að tryggja réttar efndir á leigusamningi, það er vegna leigugreiðslna og skaðabóta vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi beri ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laganna eða almennum reglum.

Þá segir að spurning um hvort krafa leigusalans um verðbætur hafi verið fallin niður vegna tómlætis væri atvikabundin en kærunefndin telji þó unnt að slá því föstu að tómlæti hafi mikil áhrif á sviði leiguréttar og strangari kröfur megi gera til aðila hér um heldur en samkvæmt almennum reglum kröfuréttar.

Þeirri fullyrðingu megi finna stoð í ýmsum ákvæðum húsaleigulaga þar sem aðilum leigusamnings eru settir þröngir tímafrestir, til dæmis til að setja fram kröfur um úrbætur eða rifta samningi. Í því tilviki sem hér um ræðir stóð hafi það staðið leigusalanum nær að reikna verðbætur á leigufjárhæð í samræmi við ákvæði leigusamningsins og bæta þeim við umsamda leigufjárhæð á leigutíma, sem stóð yfir frá 1. maí 2021. 

Kærunefndin telji því að konan hafi mátt ætla að leigusalinn hefði fallið frá heimild sinni til að innheimta verðbætur og treysta því að um fullnaðargreiðslur væri að ræða þegar hann tók mánaðarlega athugasemdalaust við leigugreiðslum án verðbóta. Að þessu virtu fallist nefndin ekki á að leigusalanum væri heimilt að ráðstafa tryggingarfénu í þessu tilliti.

Tryggingafé ekki ætlað að ganga upp í leigu á geymslu

Leigusalinn hafi einnig gert kröfu í tryggingarféð vegna gjalds sem nemur 30 prósentum af leigugjaldi þar sem konan hafi geymt búslóð sína í íbúðinni tímabilið 10. nóvember 2023 til 29. febrúar 2024 án þess að hafa greitt leigu. 

Í húsaleigulögum sé kveðið á um að tryggingarfé sé ætlað til tryggingar á efndum á leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi beri ábyrgð á. Krafa leigusalans hér um varði þannig hvorki leigugreiðslur né skaðabætur vegna tjóns á hinu leigða og byggir þess utan ekki á leigusamningi aðila. Henni sé þegar af þeirri ástæðu hafnað.

Leigusalanum beri því að endurgreiða konunni tryggingarfé að fjárhæð 180 þúsund krónur ásamt vöxtum.