Leigufélög eignast fast­eigna­markaðinn, fjár­festar eignast Garða­bæ

Þegar ég byrjaði í fasteignasölu keypti venjulegt fólk íbúðir til að búa í, sjaldan til að leigja út. Ungir kaupendur, eldri kaupendur, fyrstu kaupendur og fjölskyldur sem voru að stækka. Það er enn meirihlutinn. En tölurnar segja okkur skýra og óhugnanlega sögu: hægt og bítandi er fasteignamarkaðurinn á höfuðborgarsvæðinu að færast frá fólki yfir til fyrirtækja og leigufélaga. Og hvergi er það að gerast jafn hratt og í Reykjavík.

Ég ætla að gefa ykkur tölurnar og útskýra svo ástæður og mögulegar lausnir hér í þessum pistli.

Reykjavík: úr 61% í 34% á aðeins hálfri mannsævi.

Í dag eiga einstaklingar með aðeins eina íbúð um 61% af öllu íbúðarhúsnæði í Reykjavík. Það er hlutfall sem hefur verið að lækka stöðugt í 22 ár. Ef þróunin heldur áfram óbreytt og engin pólitísk inngrip eiga sér stað verður þetta hlutfall komið niður í 34% árið 2066. Á sama tíma fer hlutdeild lögaðila (ehf., hf., leigufélaga og fjárfestingafélaga) í íbúðafjölda Reykjavíkur úr 22% í dag upp í 43% árið 2066. Og þar af eiga lögaðilar með 10 íbúðir eða fleiri 32% samanborið við 17% í dag. Þetta er ekki spá. Þetta er einfaldlega framreikningur ef þróun síðustu 22 ár heldur áfram án ítaka stjórnvalda. Auðvelt er að breyta þessari þróun ef vilji er fyrir hendi.

Önnur sveitarfélög: ekki betri, bara hægari

Hafnarfjörður: Einstaklingar með eina íbúð fara úr 72% í dag niður í 57% árið 2066. Sama saga, bara aðeins hægari.

Kópavogur: Það sem er sérstakt í Kópavogi er að mestur vöxturinn er hjá einstaklingum sem eru að kaupa þriðju og fjórðu íbúðina, ekki stór leigufélög. Þetta eru fjölskyldur sem hafa safnað svo miklu eigið fé í fasteignum yfir lengri tíma að þær geta keypt fjórar fasteignir og leigt þrjár út.

Mosfellsbær: Einstaklingar með eina íbúð fara úr 77% í dag niður í 68% árið 2066. Skásta sveitarfélagið af þeim sem ég skoðaði en samt á sömu leið. Lögaðilar með 10 íbúðir eða fleiri fara þar úr 9,4% upp í 16%.

Garðabær er sérstakt tilfelli. Þar er ekki áberandi aukning hjá stórum leigufélögum heldur einstökum fjárfestum og litlum fasteignafélögum. Þar sjáum við skýrt mynstur: fjölskyldur sem þegar eiga eina íbúð kaupa þá aðra, þriðju og fjórðu og flytja þær í mörgum tilfellum yfir í einkahlutafélög. Lögaðilar með 2–9 íbúðir eru sá flokkur sem stækkar hraðast í Garðabæ. Það eru líklegast mest fjölskyldur sem kjósa það að geyma eignirnar í einkahlutafélögum.

Þetta er auðvitað ekki af íllkvittni eða ofsagræðgi fárra efnaðra fjölskyldna, þetta er einfaldlega besti fjárfestingarkosturinn fyrir félög, fjölskyldur og einstaklinga sem leitast eftir bestu leiðum til að ávaxta peninginn sinn. Tekið skal fram að stór og lítil leigufélög eru ekki “vondi kallinn”, mikið af þessum leigufélögum eru að gera góða hluti og hafa byggt mikið af þeim eignum sem þau leigja út en það breytir því ekki að ef þessi þróun heldur áfram munu komandi kynslóðir þurfa treysta á góðan leigumarkað í stað þess að hafa möguleika á því að kaupa fasteign.

Það eru ótal vandamál og ótal lausnir. Ein lausn væri til dæmis að sveitafélög myndu setja kvaðir á lóðir um að aðeins einstaklingar geti keypt tilgreindar eignir, ekki leigufélög / lögaðilar.

Hvers vegna er þetta að gerast?

Vandamálið - Ástæðurnar eru ekki sérstaklega flóknar.

1. Húsnæði á Íslandi hefur verið ein besta fjárfesting síðustu ára. Þegar Heimstaden seldi íslenska leigufélag sitt var árleg ávöxtun erlendra eigendanna nálægt 18%. Það er hærri ávöxtun en flest hlutabréf, ríkisskuldabréf og lífeyrissjóðir hafa skilað á sama tíma. Ef þú átt peninga og spyrð fjármálaráðgjafa "hvar á ég að setja þá?", þá er svarið augljóst.

2. Skattalegt umhverfi ýtir undir þetta í stað þess að koma í veg fyrir þessa þróun. Viðhald, afskriftir og annar rekstrarkostnað kemur til frádráttar skatts á leigutekjum sem eru í félögum. Venjuleg fjölskylda sem leigir út aukaíbúð borgar tekjuskatt af leigunni án sömu frádráttarréttinda. Skattkerfið ýtir fólki í að setja eignir í félög. Garðabæjar­dæmið: fjölskyldur sem færa þriðju íbúðina inn í einkahlutafélag er ekki tilviljun. Það er rökrétt viðbragð við hvötunum sem stjórnvöld setja. Tillaga um að skattleggja sölu auka fasteigna mun væntanlega aðeins koma í veg fyrir að fasteignaeigendur selji eignir sínar og ýtir þeim jafnvel frekar í að setja eignir inn í félög.

3. Engar takmarkanir á fyrirtækjaeign íbúðarhúsnæðis. Ísland hefur svo til engar reglur sem hindra kaupa innlendra og erlendra félaga á íbúðarhúsnæði í stórum stíl. Berlín kaus í þjóðaratkvæðagreiðslu 2021 um að þjóðnýta íbúðir stórra leigufélaga sem ættu fleiri en 3.000 íbúðir. Vancouver bannar erlendum aðilum að kaupa íbúðarhúsnæði og leggur sérstakan 20% skatt á erlenda kaupendur. Amsterdam krefst leyfis fyrir flesta leigusala. Allar þessar borgir hafa séð sömu þróunina og við en valið að bregðast við. Ísland hefur ekki gert það.

4. Bankakerfið lánar fjárfestum oft hraðar og auðveldar en fyrstu kaupendum. Reyndur fjárfestir með nokkrar eignir á baki sér og góða greiðslusögu fær oftast hraðari og einfaldari afgreiðslu en ung fjölskylda sem er að kaupa sína fyrstu íbúð. Raunin er sú að fjárfestir sem ætlar að kaupa fimmtu íbúðina fær oftar "já" en kaupandi með sína fyrstu.

5. Lífeyrissjóðirnir eru komnir í samkeppni við fjölskyldur í landinu. Lífeyrissjóðirnir keyptu fasteignir fyrir 61 milljarð af Nosku fjárfestingarfélagi (Heimstaden) fyrir tveimur árum. Afhverju átti erlent félag fasteignir á Íslandi fyrir 61 milljarð til að byrja með og hversu jákvætt eða neikvætt er það að lífeyrissjóðir hafi keypt þessar fasteignir sem voru og áttu að fara á sölu á almennum markað.

Hvað þarf að gerast og hverjir geta gert það

Ríkisstjórn og Alþingi:

• Leigufélög meiga aðeins leigja út eignir sem þau byggja sjálf.
• Setja leiguþak á leigu fasteigna sem eru í eiga félaga sem eiga ákveðið margar eignir.
• Hækka skatta á leigutekjur lögaðila sem eiga fleiri en 10 íbúðir.
• Setja þak á fjölda íbúða sem einstaklingar og félög mega eiga.
• Veita fyrstu kaupendum sérstök lán og skattaívilnanir sem fjárfestar fá ekki.
• Endurskoða skattaívilnanir em leiðir félög til að sópa að sér eignum

Sveitarfélögin:

• Kvaðir um að eignir skulu aðeins seldar einstaklingum, ekki félögum.
• Sveitarfélögin reka sjálf óhagnaðardrifin leigufélög.
• Sveitarfélögin geta líka eins og Berlín haldið atkvæðagreiðslunni og leyft íbúum að kjósa um hvaða framtíð þeir vilja sjá.

Bankar og lífeyrissjóðir:

• Þurfa að spyrja sig hvort 18% ávöxtun af íbúðarhúsnæði sé verðmæti sem þeir vilja taka úr vasa fyrstu kaupenda komandi kynslóða.
• Geta útbúið kaupleigukerfi þar sem leigjendum gefst færi á að eignast íbúðir sem þeir leigja.

Hvað er í húfi fyrir venjulega fjölskyldu

Hver eign sem stórt leigufélag eða fjölíbúðar­fjárfestir kaupir, er einni eign minna fyrir fjölskyldu sem ætlaði að kaupa framtíðar heimili og komast af leigumarkað.

Ef þú ert 28 ára einstaklingur í Reykjavík og þú hefur sparað eigið fé og ert tilbúin að kaupa þína fyrstu íbúð, þá ertu að keppa við fjárfesti sem þekkir markaðinn betur, getur dreift láni yfir fleiri eignir og þarf ekki að sýna fram á að hann sé með nógu háar ráðstöfunartekjur til að standast skilyrði seðlabankans. Hver verður undir í þeim slag?

Við Íslendingar eigum það til að horfa aðeins eitt kjörtímabil fram í tímann og gleyma stóru myndinni strax eftir kosningar.

Ef ekkert breytist, heldur þessi þróun áfram þar til hver einasta fasteign er komin inn í ehf eða hf eftir aðeins nokkrar kynslóðir. Ef ekkert breytis verður raunin sú að útborgun í íbúð verður það hlutfallslega há miða við laun að ekki er hægt að safna svoleiðis upphæð með hefðbundnum launum heldur verða einu kaupendurnir á markaðnum leigufélög og barnabarnabörn okkar sem náðum að komast inn á fasteignamarkaðinn 100 árum áður.

Hvað gerist þá?

Ef ekkert verður gert, ef enginn í stjórnmálum tekur af skarið, ef sveitarfélögin halda áfram að úthluta lóðum eins og hingað til, ef bankarnir halda áfram að hjálpa þeim sem eiga eignasöfn fyrir, þá er framtíð íslenska íbúðamarkaðarins skýr. Það verður kostnaðarsamur leigumarkaður í höndum fárra stórra leigufélaga og fjölskyldurekin smáleigufélaga.

Það er ekki of seint að snúa þessu við. En stjórnvöld og sveitafélög verða að taka af skarið og hefja vinnu við þennan viðsnúning sem þarf að eiga sér stað til að stöðva þessa þróun.

Ef við náum ekki að snúa þessu við, þá verðum við að vona að stóru leigufélögin sem munu eiga megnið af markaðnum verði sanngjörn við leigutaka í dag og um ókomna framtíð. Að þau hækki ekki leiguna umfram launahækkanir og hugsi ekki um hagnað umfram hag íbúa.

Þetta er kapal kaupmáttar gegn fjölskyldum og fyrstu kaupendum. Spurningin er ekki hver vinnur, það er ljóst. Spurningin er hvort við ættum og ætlum að breyta reglunum áður en það er orðið of seint.

Höfundur er löggiltur fasteignasali.

Heimildir:

HMS, fasteignaskrá hms.is

Heimstaden-tölur úr fyrirtækjayfirlýsingum og fréttum á mbl.is/frettir/innlent/2024/03/07/heimstaden_i_islenska_eigu

og https://www.visir.is/g/20232413765d/leigu-fe-log-enn-spennandi-fjar-festing-thratt-fyrir-brott-hvarf-heimsta-den

Alþjóðlegur samanburður byggður á Berlínar-atkvæðagreiðslu https://novaramedia.com/2021/10/04/berlin-just-voted-to-abolish-major-corporate-landlords

Vancouver Bill 28 https://vancouver.ca/doing-business/residential-rental-property.aspx

og reglum Amsterdam

https://www.amsterdam.nl/en/housing/regulations-for-letting-privately-owned