Þarf ég háskólapróf í hagfræði til að eiga fasteign? Dagbjartur Gunnar Lúðvíksson skrifar 6. maí 2021 07:00 Fyrir tveimur árum gekk ég í gegnum hið undarlega ferli að kaupa íbúð. Bæði kaupin og það sem við tók einkennist af óvissu í hverju skrefi, gambli og ágiskunum – eins og áhættufjárfesting. Við kærastan mín lögðum samviskusamlega fyrir og náðum að safna fyrir útborgun. Við fundum frábæra litla eign og byrjuðum að skoða hvaða kostir stæðu til boða í íbúðalánum. Áhættumat nr. 1 Fyrsta spurningin sem við stóðum frammi fyrir var hvar við ættum að sækja um lán. Síðan komu stóru spurningarnar: Eigum við að taka verðtryggt eða óverðtryggt lán? Blandað? Fasta eða breytilega vexti? Jafnar greiðslur eða jafnar afborganir? Taka lán til langs tíma með lágri greiðslubyrði og leggja inn á höfuðstólinn þegar við getum eða taka lán til styttri tíma með hærri afborgunum í hverjum mánuði? Við notuðum reiknivél á vef lánveitanda og settum mismunandi sviðsmyndir upp í Excel. Við höfum ekki djúpa þekkingu á þessum málum en gerðum okkar besta. Við prófuðum mismunandi samsetningar og áhrif þeirra en eftir stóðu líka breytur sem við getum ómögulega vitað svarið við. Munu launin okkar haldast þau sömu, minnka eða aukast í framtíðinni? Hvað gerist ef vextir hækka á tímabili lánsins? Hverjar eru líkurnar á því að verðbólguspár standist? Hvað ef það kemur annað hrun, erum við þá í djúpum? Á endanum komumst við að niðurstöðu. Við settum saman lán sem ætti að þýða að við getum eignast nokkuð í íbúðinni á þeim 5-10 árum sem við gerum ráð fyrir að búa í henni, lánið ætti að minnka en ekki vaxa og greiðslubyrðin væri viðráðanleg. En þessi niðurstaða er ekki byggð á neinni vissu eða öryggi. Hún er veðmál sem mun hafa meiriháttar áhrif á afkomu okkar og lífsgæði til margra ára. Ef heppnin er með okkur gætu allir kostirnir sem við völdum reynst réttir þegar upp er staðið, en að öllum líkindum munu sumir þeirra reynast vel en aðrir illa, og jafnvel fleiri illa en vel. Við þurfum þá bara að bíta í það súra epli. Áhættumat nr. 2 Ári eftir að við gengum frá kaupunum snarlækkuðu vextir. Umræðan um endurfjármögnun varð allsráðandi í kringum okkur. Við vorum greinilega mjög vitlaus að festa vextina strax í upphafi. Við vorum að greiða bankanum mun hærra gjald með hverri afborgun en við hefðum annars þurft að gera. Þá borgar sig víst að endurfjármagna. Til þess að endurfjármagna þarf lánið samt að vera komið undir 65-70% af fasteignamati, eftir mismunandi reglum lánveitenda, eða 75-80% ef maður er tilbúinn til að taka viðbótarlán með hærri vöxtum. Við þurfum líka að reikna út hvort vextirnir lækki nógu mikið til að spara kostnaðinn við uppgreiðslugjald og nýtt lántökugjald á meðan við búum í íbúðinni. Og þá þurfum við að spá fyrir um hversu lengi hún mun henta okkur og hversu lengi vextirnir haldast lágir. Ef vextir hækka eftir breytinguna getur dæmið snúist við á skömmum tíma. Nýja lánið getur orðið óhagstæðara en hið gamla. Það er ekki hlaupið að því að spá fyrir um þetta. Þess vegna virðist annar hver fasteignareigandi vera með breytilega vexti og bíða á nálum eftir rétta tímanum til að festa þá, eins og við séum öll sérfræðingar í áhættustýringu. Áhættumat nr. 3 Við erum enn í sömu stöðu. Algjörri óvissu um hvort ákvarðanirnar okkar hafi verið réttar eða rangar. Munurinn getur skipt sköpum um hversu mikið við eignumst í íbúðinni meðan við búum í henni. Hvort við munum geta stækkað við okkur þegar þess gerist þörf. Þegar systir mín í Danmörku ákveður að kaupa sér íbúð þá mun hún þurfa að taka margar sambærilegar ákvarðanir sem eru háðar óvissu, hjá því verður ekki komist. Munurinn á stöðunni sem við erum í er þó tvenns konar. Í fyrsta lagi eru vextirnir úti mun lægri. Þeir eru um 1% en ekki tæp 4%. Af 30 milljóna króna láni eru vextir því 25 þúsund krónur á mánuði úti í stað 100 þúsund króna hér. Við miðum við vexti á óverðtryggðu láni vegna þess að verðtrygging þekkist ekki í Danmörku og vegna þess að þótt nafnvextir á verðtryggðum lánum séu lægri þá bætist mismunurinn bara ofan á höfuðstól lánsins í formi verðbóta í staðinn. Í öðru lagi sveiflast vextirnir hjá henni ekki eins ört og mikið og hér. Það eitt og sér dregur verulega úr áhættunni. Skyndilegar hækkanir á lánstímanum verða fjarlægur möguleiki og hanga ekki sífellt yfir lántakandanum – og hann þarf ekki að hafa verðbólguspár og hugsanlega endurfjármögnun stanslaust í huga. Í þessu ljósi er stóra áhættan sem maður tekur í fasteignakaupum tilkomin vegna vaxtaumhverfisins sem fylgir krónunni. Háir vextir, sem gera það að verkum að maður greiðir mun meira fyrir lánin, og sveiflukenndir vextir, sem þýða að maður er í stöðugri óvissu um framtíðina. Ef við myndum festa krónuna við evru væri næsta víst að vextir myndu lækka hratt og verða stöðugri. Lántakendur gætu allavega verið mun rólegri eftir að upplýst ákvörðun um lánaformið hefur verið tekin og treyst því að eignarhlutfall þeirra aukist þegar þeir borga af lánunum. Okkur þyrfti ekki að líða eins og spákaupmönnum í hvert sinn sem við opnum heimabankann og skoðum stöðu lánsins. Við þyrftum ekki hagfræðigráðu til að eiga fasteign. Höfundur er aðstoðarmaður þingflokks Viðreisnar. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Dagbjartur Gunnar Lúðvíksson Húsnæðismál Fjármál heimilisins Skoðun: Kosningar 2021 Neytendur Íslenskir bankar Mest lesið Bob Marley og íslenskar kosningar Gísli Hvanndal Jakobsson Skoðun Heilbrigðiskerfið logar og er að hrynja: Þú áttir betra skilið Gísli Hvanndal Jakobsson Skoðun Vitsmunaleg vanstilling í boði ungra Sjálfstæðiskvenna Erna Mist Skoðun Það sem má alls ekki tala um... Ragnar Þór Ingólfsson Skoðun Reiknileikni Sambandsins Ragnar Þór Pétursson Skoðun Rekin út fyrir að vera kennari Álfhildur Leifsdóttir Skoðun Krafa um árangur í atvinnu- og samgöngumálum Arna Lára Jónsdóttir Skoðun Framsókn setur heimilin í fyrsta sæti Sigurður Ingi Jóhannsson Skoðun Lögreglumenn samningslausir mánuðum saman og án verkfallsréttar Fjölnir Sæmundsson Skoðun Lenda menn í fangelsi eftir misheppnaða skólagöngu? Elinóra Inga Sigurðardóttir Skoðun Skoðun Skoðun Litlu fyrirtækin – kerfishyggja og skattlagning Eiríkur S. Svavarsson skrifar Skoðun „Þörfin fyrir nýtt upphaf: Af hverju hrista þarf upp í stjórnmálum“ Sigurður Hólmar Jóhannesson skrifar Skoðun Reiknileikni Sambandsins Ragnar Þór Pétursson skrifar Skoðun Vegurinn heim Tinna Rún Snorradóttir skrifar Skoðun Framsókn setur heimilin í fyrsta sæti Sigurður Ingi Jóhannsson skrifar Skoðun Allt mannanna verk - orkuöryggi á Íslandi Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Hvert er planið? Þorleifur Hallbjörn Ingólfsson skrifar Skoðun Íslenskan heldur velli Stefán Atli Rúnarsson,Jóhann F K Arinbjarnarson skrifar Skoðun Einstaklingur á undir högg að sækja í dómsmáli við hinn sterka Jörgen Ingimar Hansson skrifar Skoðun Ný gömul menntastefna Thelma Rut Haukdal Magnúsdóttir skrifar Skoðun Krafa um árangur í atvinnu- og samgöngumálum Arna Lára Jónsdóttir skrifar Skoðun Viðreisn fjölskyldunnar Heiða Ingimarsdóttir skrifar Skoðun Píratar standa með fólki í vímuefnavanda Lilja Sif Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Lenda menn í fangelsi eftir misheppnaða skólagöngu? Elinóra Inga Sigurðardóttir skrifar Skoðun Andlát ungrar manneskju hefur gáruáhrif á allt samfélagið Sigurþóra Bergsdóttir skrifar Skoðun Báknið burt - hvaða bákn? Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Íþróttir fyrir öll börn! Gunnhildur Jakobsdóttir ,Kolbrún Kristínardóttir skrifar Skoðun Að stela framtíðinni Halldóra Mogensen skrifar Skoðun Vegið að framtíð ungs vísindafólks á Íslandi Katrín Möller,Svava Dögg Jónsdóttir skrifar Skoðun Fjöleignarhús og vátryggingar Jónína Þórdís Karlsdóttir skrifar Skoðun Ert þú áhorfandi ofbeldis? Carmen Maja Valencia skrifar Skoðun Það er dýrt að reka ríkissjóð alltaf á yfirdrætti Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Opinber ómöguleiki Guðmundur F. Magnússon skrifar Skoðun Gervigreindin mun gjörbylta öllum samfélögum Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir skrifar Skoðun Dýravelferðarlögin tíu ára Einar Örn Thorlacius skrifar Skoðun Er þetta sanngjarnt? Sigríður Clausen skrifar Skoðun Niðurskurðurinn sem enginn bað um Halla Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Það sem má alls ekki tala um... Ragnar Þór Ingólfsson skrifar Skoðun Síðasti naglinn í borginni Björg Eva Erlendsdóttir,Gunnar Hersveinn skrifar Skoðun Slæm stjórnsýsla heilbrigðismála - dauðans alvara Markús Ingólfur Eiríksson skrifar Sjá meira
Fyrir tveimur árum gekk ég í gegnum hið undarlega ferli að kaupa íbúð. Bæði kaupin og það sem við tók einkennist af óvissu í hverju skrefi, gambli og ágiskunum – eins og áhættufjárfesting. Við kærastan mín lögðum samviskusamlega fyrir og náðum að safna fyrir útborgun. Við fundum frábæra litla eign og byrjuðum að skoða hvaða kostir stæðu til boða í íbúðalánum. Áhættumat nr. 1 Fyrsta spurningin sem við stóðum frammi fyrir var hvar við ættum að sækja um lán. Síðan komu stóru spurningarnar: Eigum við að taka verðtryggt eða óverðtryggt lán? Blandað? Fasta eða breytilega vexti? Jafnar greiðslur eða jafnar afborganir? Taka lán til langs tíma með lágri greiðslubyrði og leggja inn á höfuðstólinn þegar við getum eða taka lán til styttri tíma með hærri afborgunum í hverjum mánuði? Við notuðum reiknivél á vef lánveitanda og settum mismunandi sviðsmyndir upp í Excel. Við höfum ekki djúpa þekkingu á þessum málum en gerðum okkar besta. Við prófuðum mismunandi samsetningar og áhrif þeirra en eftir stóðu líka breytur sem við getum ómögulega vitað svarið við. Munu launin okkar haldast þau sömu, minnka eða aukast í framtíðinni? Hvað gerist ef vextir hækka á tímabili lánsins? Hverjar eru líkurnar á því að verðbólguspár standist? Hvað ef það kemur annað hrun, erum við þá í djúpum? Á endanum komumst við að niðurstöðu. Við settum saman lán sem ætti að þýða að við getum eignast nokkuð í íbúðinni á þeim 5-10 árum sem við gerum ráð fyrir að búa í henni, lánið ætti að minnka en ekki vaxa og greiðslubyrðin væri viðráðanleg. En þessi niðurstaða er ekki byggð á neinni vissu eða öryggi. Hún er veðmál sem mun hafa meiriháttar áhrif á afkomu okkar og lífsgæði til margra ára. Ef heppnin er með okkur gætu allir kostirnir sem við völdum reynst réttir þegar upp er staðið, en að öllum líkindum munu sumir þeirra reynast vel en aðrir illa, og jafnvel fleiri illa en vel. Við þurfum þá bara að bíta í það súra epli. Áhættumat nr. 2 Ári eftir að við gengum frá kaupunum snarlækkuðu vextir. Umræðan um endurfjármögnun varð allsráðandi í kringum okkur. Við vorum greinilega mjög vitlaus að festa vextina strax í upphafi. Við vorum að greiða bankanum mun hærra gjald með hverri afborgun en við hefðum annars þurft að gera. Þá borgar sig víst að endurfjármagna. Til þess að endurfjármagna þarf lánið samt að vera komið undir 65-70% af fasteignamati, eftir mismunandi reglum lánveitenda, eða 75-80% ef maður er tilbúinn til að taka viðbótarlán með hærri vöxtum. Við þurfum líka að reikna út hvort vextirnir lækki nógu mikið til að spara kostnaðinn við uppgreiðslugjald og nýtt lántökugjald á meðan við búum í íbúðinni. Og þá þurfum við að spá fyrir um hversu lengi hún mun henta okkur og hversu lengi vextirnir haldast lágir. Ef vextir hækka eftir breytinguna getur dæmið snúist við á skömmum tíma. Nýja lánið getur orðið óhagstæðara en hið gamla. Það er ekki hlaupið að því að spá fyrir um þetta. Þess vegna virðist annar hver fasteignareigandi vera með breytilega vexti og bíða á nálum eftir rétta tímanum til að festa þá, eins og við séum öll sérfræðingar í áhættustýringu. Áhættumat nr. 3 Við erum enn í sömu stöðu. Algjörri óvissu um hvort ákvarðanirnar okkar hafi verið réttar eða rangar. Munurinn getur skipt sköpum um hversu mikið við eignumst í íbúðinni meðan við búum í henni. Hvort við munum geta stækkað við okkur þegar þess gerist þörf. Þegar systir mín í Danmörku ákveður að kaupa sér íbúð þá mun hún þurfa að taka margar sambærilegar ákvarðanir sem eru háðar óvissu, hjá því verður ekki komist. Munurinn á stöðunni sem við erum í er þó tvenns konar. Í fyrsta lagi eru vextirnir úti mun lægri. Þeir eru um 1% en ekki tæp 4%. Af 30 milljóna króna láni eru vextir því 25 þúsund krónur á mánuði úti í stað 100 þúsund króna hér. Við miðum við vexti á óverðtryggðu láni vegna þess að verðtrygging þekkist ekki í Danmörku og vegna þess að þótt nafnvextir á verðtryggðum lánum séu lægri þá bætist mismunurinn bara ofan á höfuðstól lánsins í formi verðbóta í staðinn. Í öðru lagi sveiflast vextirnir hjá henni ekki eins ört og mikið og hér. Það eitt og sér dregur verulega úr áhættunni. Skyndilegar hækkanir á lánstímanum verða fjarlægur möguleiki og hanga ekki sífellt yfir lántakandanum – og hann þarf ekki að hafa verðbólguspár og hugsanlega endurfjármögnun stanslaust í huga. Í þessu ljósi er stóra áhættan sem maður tekur í fasteignakaupum tilkomin vegna vaxtaumhverfisins sem fylgir krónunni. Háir vextir, sem gera það að verkum að maður greiðir mun meira fyrir lánin, og sveiflukenndir vextir, sem þýða að maður er í stöðugri óvissu um framtíðina. Ef við myndum festa krónuna við evru væri næsta víst að vextir myndu lækka hratt og verða stöðugri. Lántakendur gætu allavega verið mun rólegri eftir að upplýst ákvörðun um lánaformið hefur verið tekin og treyst því að eignarhlutfall þeirra aukist þegar þeir borga af lánunum. Okkur þyrfti ekki að líða eins og spákaupmönnum í hvert sinn sem við opnum heimabankann og skoðum stöðu lánsins. Við þyrftum ekki hagfræðigráðu til að eiga fasteign. Höfundur er aðstoðarmaður þingflokks Viðreisnar.
Skoðun „Þörfin fyrir nýtt upphaf: Af hverju hrista þarf upp í stjórnmálum“ Sigurður Hólmar Jóhannesson skrifar
Skoðun Einstaklingur á undir högg að sækja í dómsmáli við hinn sterka Jörgen Ingimar Hansson skrifar