Hvað er vandamálið á húsnæðismarkaðinum og hvernig leysum við það Ómar Ingþórsson skrifar 26. nóvember 2024 08:13 Loforðaflaumurinn og húsnæðismálin Hann hefur ekki farið fram hjá kjósendum loforðaflaumur framboðanna þegar kemur að húsnæðismálum, „brjótum land, útrýmum lóðaskorti, einföldum byggingarreglugerð ...“ allt kunnugleg stef svona korteri fyrir kosningar. Ofan á þetta koma ofureinfaldanir sumra borgarfulltrúa minnihlutans í Reykjavík um að vandamálið sé hin svokallaða „lóðaskortsstefna“ meirihlutans í Reykjavík. Svo er fullyrt að hún sé uppsprettan fyrir hækkuðu íbúðarverði, en ekki minnst á að hækkunin hefur verið meiri á landsvísu en á höfuðborgarsvæðinu og oftast í sveitarfélögum sem stýrt er af flokksbræðrum þeirra. Margir gleypa við þessu en aðrir hugsa, hvað er vandamálið og hvernig leysum við það? Raunveruleikinn og húsnæðisskorturinn Við sem vinnum að skipulagsmálum, sinnum ráðgjöf í mannvirkjagerð og þau okkar sem koma að sveitarstjórnarmálum, vitum að stundum eru hlutir ofureinfaldaðir þegar kemur að greiningu á því hvað veldur húsnæðisskorti. Raunveruleikinn í húsnæðismálum er að oftast er það ekki lóðaskortur eða regluverk stjórnsýslunnar sem hamlar uppbyggingu, heldur í raun efnahagstengdur, hreinn skortur á fjármagni og greiðslugetu. Hér skiptir í raun ekki máli hvort um er að ræða húsnæði fyrir fyrstu kaupendur, hár vaxtakostnaður fyrir byggingaraðila eða mikill fjármögnunarkostnaður fyrir sveitarfélög vegna innviðauppbyggingar. Segja má að helsta breytan á húsnæðismarkaðinum í dag sé vaxtastigið. Allir halda að sér höndum og vilja forðast offjárfestingu og þá skiptir það ekki máli hver heldur um stjórnartaumana í hinum ýmsu sveitarfélögum eða hjá ríkinu, það sitja allir við sama borð. Vaxtastigið hefur einfaldlega verið of hátt til þess að byrja framkvæmdir þó svo að lóðir væru byggingarhæfar og aðalteikningar tilbúnar. Við slíkar aðstæður skiptir engu að hrópa slagorð um að brjóta land og útrýma lóðaskorti. Þetta staðfestir nýleg samantekt Samtaka sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu (SHH). Þar sýna tölur mikið framboð byggingarhæfra lóða í Reykjavík og nágrannasveitarfélögunum í Kraganum, þar sem verktakar hefja ekki framkvæmdir sökum vaxtastigsins. Ofan á þetta er unnið að því í öllum sveitarfélögunum á höfuðborgarsvæðinu að gera mikinn fjölda lóða byggingarhæfar í deiliskipulagsferlum, óháð því hver stýrir viðkomandi sveitarfélögum. Af þessu má sjá að lóðaskortur er ekki grunnforsenda lítils framboðs íbúðarhúsnæðis í dag. En hvað gerist þegar vextir lækka? Venjan er að þegar vextir lækka þá eykst kaupgeta fólks og verð húsnæðis tekur að hækka. Þá erum við komin aftur á byrjunarreit, vandamál með fyrstu kaup og þeirra sem eru efnaminni. Samfylkingin leggur áherslu á ákveðinn fyrirsjáanleika fyrir alla aðila sem að húsnæðismarkaðinum koma. Einnig skýra opinbera hvata til byggingaraðila til að koma til móts við þá hópa sem lenda ávallt í fjármögnunarerfiðleikum þar sem markaðurinn er frjáls. Án skýrra hvata má áætla að engin breyting verði á stöðu húsnæðismarkaðarins fyrir viðkvæmustu hópana. Önnur stór breyta er hins vegar til staðar sem getur leitt til lóðaskorts á uppgangstímum, þegar vextir lækka. Hún er mismunandi geta sveitarfélaganna til kostnaðarmikillar innviðauppbyggingar samhliða uppbyggingu í nýjum hverfum og þar með geta þeirra til að auka lóðaframboð. Í allri skipulagsvinnu þarf uppbygging þjónustu innan sveitarfélaganna að haldast í hendur við íbúðauppbygginguna. Nú erum við ekki bara að tala um gatnagerð og lagnir, heldur um dýra innviði eins og grunnskóla, leikskóla og íþróttamiðstöðvar og aðra uppbyggingu sem hleypur fljótt á milljörðum, þegar allt er lagt saman. Það er því oft freistandi fyrir sveitarfélög að selja byggingarréttinn til hæstbjóðanda til þess að standa undir þessum innviðafjárfestingum, jafnvel þó svo að það sé vilji til þess að hluti af nýjum byggingarrétti renni til óhagnaðardrifinna byggingarfélaga sem stuðningur við efnaminni einstaklinga og fjölskyldur. Það er hins vegar ekkert fastmótað regluverk hvað varðar óhagnaðardrifin íbúðarfélög sem segir hvernig málum eigi að vera háttað, heldur er það undir hverju sveitarfélagi komið hvernig það er útfært. Af þessu má sjá að það sitja ekki allir við sama borð og því ætti ríkisvaldið að stíga inn í í samstarfi við sveitarfélögin til þess að auka jöfnuð og móta skýrari hvata til að uppbyggingaraðilar sjái hag í því að vinna að slíkum verkefnum sem snúa að þeim hópum sem virðast alltaf lenda undir á húsnæðismarkaðinum. Aukinn jöfnuður og blöndun á íbúðamarkaði kemur ávallt til að skila sér til baka til samfélagsins. Hver er lausnin og hvað viljum við? Samfylkingin hefur komið fram með tillögur að bráðaaðgerðum í húsnæðismálum en samhliða kynnt kerfisbreytingar og áhersluatriði sem leiða til jöfnuðar á húsnæðismarkaði til lengri tíma. Þetta er gert með stuðningi í gegnum hlutdeildarlán og skýrri ívilnun til byggingarfélaga sem eru ekki hagnaðardrifin og liðkun fyrir aðkomu lífeyrissjóða að uppbyggingarverkefnum af sama meiði. Annað sem fáir stjórnmálaflokkar hafa lagt áherslu á er flöskuháls fjármögnunar við innviðauppbyggingu sveitarfélaganna. Samfylkingin gerir sér grein fyrir að samtal milli ríkis og sveitarfélaga um fyrirsjáanleika og skýra fjármögnun er nauðsynleg til þess að fjölbreytt framboð byggingarlóða sé tryggt fyrir alla, óháð fjárhagslegri getu. Sum sveitarfélög eiga erfitt með milljarða króna lántökur vegna innviðauppbyggingar, vitandi að tekjur koma ekki til baka fyrr en eftir lengri tíma. Af þessum sökum leggja sum sveitarfélög minni áherslu á óhagnaðardrifin íbúðarúrræði, þó svo að ríkur vilji sé til þess, því slík uppbygging getur verið ósjálfbær fjárhagslega séð. Hérna þarf ríkið að stíga inn með afgerandi hætti og stýra ívilnunum í ákveðinn farveg, svo það sé bæði hagur sveitarfélaga og byggingaraðila að fara í slíkar fjárfestingar. Frjáls markaður og mikið magn lóða án slíkra hvata, leysir ekki þennan vanda hvað varðar fyrstu kaup og kaup efnaminni aðila. Félags- og fjárhagsleg blöndun í allri íbúðauppbyggingu óháð fjárhagslegri getu eða aldri eykur jöfnuð og velferð samfélagsins til lengri tíma litið. Ójöfnuður leiðir til félagslegra meina og spennu innan samfélaga sem draga má úr með því að leggja upp í ákveðna vegferð með framkvæmdaáætlun. Áætlun Samfylkingarinnar er byggð á plani um stöðugt og fjölbreytt framboð íbúða á markaði, með áherslu á aukið framboð óhagnaðardrifins íbúðahúsnæðis Hér má finna ítarlegri upplýsingar um plan Samfylkingarinnar: https://xs.is/framkvaemdaplan Höfundur er ráðgjafi í skipulagsmálum og skipar sjöunda sæti lista Samfylkingarinnar í Suðvesturkjördæmi. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Skoðun: Alþingiskosningar 2024 Samfylkingin Mest lesið „Ef hún hefði haft val, hefði konan mín þá kosið að láta heilabilunina hafa sinn gang?” Ingrid Kuhlman Skoðun Er sanngjarnt að hækka virðisaukaskatt á mat og gistingu til að láta erlenda ferðamenn borga meira? Þórir Garðarsson Skoðun Vér erum úr sömu sveit Steinþór Logi Arnarsson Skoðun Heiðmörk: Gaddavír og girðingar Auður Kjartansdóttir Skoðun Réttlát leiðrétting veiðigjalda Elín Íris Fanndal Skoðun Að vera eða ekki vera – hvað er raunverulegur árangur? Ásta Kristín Sigurjónsdóttir,Inga Hlín Pálsdóttir Skoðun Sósíalistaflokkurinn kaus breytingar Karl Héðinn Kristjánsson Skoðun Stéttarkerfi Halldóra Lillý Jóhannsdóttir Skoðun Hamas og átökin við Ísrael – hvað er ekki sagt upphátt? Einar G Harðarson Skoðun Halldór 24.05.2025 Halldór Skoðun Skoðun Sósíalistaflokkurinn kaus breytingar Karl Héðinn Kristjánsson skrifar Skoðun Vér erum úr sömu sveit Steinþór Logi Arnarsson skrifar Skoðun „Ef hún hefði haft val, hefði konan mín þá kosið að láta heilabilunina hafa sinn gang?” Ingrid Kuhlman skrifar Skoðun Réttlát leiðrétting veiðigjalda Elín Íris Fanndal skrifar Skoðun Að vera eða ekki vera – hvað er raunverulegur árangur? Ásta Kristín Sigurjónsdóttir,Inga Hlín Pálsdóttir skrifar Skoðun Er sanngjarnt að hækka virðisaukaskatt á mat og gistingu til að láta erlenda ferðamenn borga meira? Þórir Garðarsson skrifar Skoðun Heiðmörk: Gaddavír og girðingar Auður Kjartansdóttir skrifar Skoðun Tuttugu ár af röddum sem áður voru þaggaðar, og framtíðin er okkar Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Skoðun #blessmeta - önnur grein Guðrún Hrefna Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Hvers virði er lambakjöt? Hafliði Halldórsson skrifar Skoðun Lífið er eins og konfektkassi, þú veist aldrei hvernig mola þú færð Elín Íris Fanndal skrifar Skoðun Þjóðareign, trú og skattar Svanur Guðmundsson skrifar Skoðun Hamas og átökin við Ísrael – hvað er ekki sagt upphátt? Einar G Harðarson skrifar Skoðun Gjaldfrjálsar máltíðir fyrir leikskólabörn Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Næstu sólarhringar á Gaza skipta sköpum Hlynur Már Vilhjálmsson skrifar Skoðun Hvernig gengur nýjum kennurum í grunnskólakennslu? Ingólfur Ásgeir Jóhannesson,Aðalheiður Anna Erlingsdóttir,Andri Rafn Ottesen,Maríanna Jónsdóttir Maríudóttir,Valgerður S. Bjarnadóttir skrifar Skoðun Huglæg réttlætiskennd og skattar á verðmætasköpun Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Loksins fær þyrlan heimili fyrir norðan Njáll Trausti Friðbertsson skrifar Skoðun Opið bréf til stjórnvalda Elín Ýr Arnar Hafdísardóttir skrifar Skoðun Við skuldum þeim að hlusta Ólafur Adolfsson skrifar Skoðun „Litla stúlkan og ruddarnir“ - Hugleiðing um stöðu Íslands á alþj.vettv. Flosi Þorgeirsson skrifar Skoðun Mikilvæg gagnrýni eða tilraun til valdayfirtöku í Sósíalistaflokknum? Ása Lind Finnbogadóttir skrifar Skoðun Matvælaverð hefur nær þrefaldast frá stofnun Viðskiptaráðs! Sigríður Ingibjörg Ingadóttir skrifar Skoðun Alvarleg staða í umhverfi fréttamiðla Rósa Guðbjartsdóttir skrifar Skoðun Stéttarkerfi Halldóra Lillý Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Stöðvum Hamas. Einungis þannig getum við stöðvað hryllinginn á Gaza BIrgir Finnsson skrifar Skoðun Dagur líffræðilegrar fjölbreytni 2025 Rannveig Magnúsdóttir,Ole Sandberg,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Rebecca Thompson,Skúli Skúlason,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir skrifar Skoðun Æfingin skapar meistarann! Sigurjón Már Fox Gunnarsson skrifar Skoðun 140 sinnum líklegra að verða fyrir eldingu Sigurður G. Guðjónsson skrifar Skoðun Konum í afplánun fjölgar: Með flókin áföll á bakinu Tinna Eyberg Örlygsdóttir,Sigríður Ella Jónsdóttir skrifar Sjá meira
Loforðaflaumurinn og húsnæðismálin Hann hefur ekki farið fram hjá kjósendum loforðaflaumur framboðanna þegar kemur að húsnæðismálum, „brjótum land, útrýmum lóðaskorti, einföldum byggingarreglugerð ...“ allt kunnugleg stef svona korteri fyrir kosningar. Ofan á þetta koma ofureinfaldanir sumra borgarfulltrúa minnihlutans í Reykjavík um að vandamálið sé hin svokallaða „lóðaskortsstefna“ meirihlutans í Reykjavík. Svo er fullyrt að hún sé uppsprettan fyrir hækkuðu íbúðarverði, en ekki minnst á að hækkunin hefur verið meiri á landsvísu en á höfuðborgarsvæðinu og oftast í sveitarfélögum sem stýrt er af flokksbræðrum þeirra. Margir gleypa við þessu en aðrir hugsa, hvað er vandamálið og hvernig leysum við það? Raunveruleikinn og húsnæðisskorturinn Við sem vinnum að skipulagsmálum, sinnum ráðgjöf í mannvirkjagerð og þau okkar sem koma að sveitarstjórnarmálum, vitum að stundum eru hlutir ofureinfaldaðir þegar kemur að greiningu á því hvað veldur húsnæðisskorti. Raunveruleikinn í húsnæðismálum er að oftast er það ekki lóðaskortur eða regluverk stjórnsýslunnar sem hamlar uppbyggingu, heldur í raun efnahagstengdur, hreinn skortur á fjármagni og greiðslugetu. Hér skiptir í raun ekki máli hvort um er að ræða húsnæði fyrir fyrstu kaupendur, hár vaxtakostnaður fyrir byggingaraðila eða mikill fjármögnunarkostnaður fyrir sveitarfélög vegna innviðauppbyggingar. Segja má að helsta breytan á húsnæðismarkaðinum í dag sé vaxtastigið. Allir halda að sér höndum og vilja forðast offjárfestingu og þá skiptir það ekki máli hver heldur um stjórnartaumana í hinum ýmsu sveitarfélögum eða hjá ríkinu, það sitja allir við sama borð. Vaxtastigið hefur einfaldlega verið of hátt til þess að byrja framkvæmdir þó svo að lóðir væru byggingarhæfar og aðalteikningar tilbúnar. Við slíkar aðstæður skiptir engu að hrópa slagorð um að brjóta land og útrýma lóðaskorti. Þetta staðfestir nýleg samantekt Samtaka sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu (SHH). Þar sýna tölur mikið framboð byggingarhæfra lóða í Reykjavík og nágrannasveitarfélögunum í Kraganum, þar sem verktakar hefja ekki framkvæmdir sökum vaxtastigsins. Ofan á þetta er unnið að því í öllum sveitarfélögunum á höfuðborgarsvæðinu að gera mikinn fjölda lóða byggingarhæfar í deiliskipulagsferlum, óháð því hver stýrir viðkomandi sveitarfélögum. Af þessu má sjá að lóðaskortur er ekki grunnforsenda lítils framboðs íbúðarhúsnæðis í dag. En hvað gerist þegar vextir lækka? Venjan er að þegar vextir lækka þá eykst kaupgeta fólks og verð húsnæðis tekur að hækka. Þá erum við komin aftur á byrjunarreit, vandamál með fyrstu kaup og þeirra sem eru efnaminni. Samfylkingin leggur áherslu á ákveðinn fyrirsjáanleika fyrir alla aðila sem að húsnæðismarkaðinum koma. Einnig skýra opinbera hvata til byggingaraðila til að koma til móts við þá hópa sem lenda ávallt í fjármögnunarerfiðleikum þar sem markaðurinn er frjáls. Án skýrra hvata má áætla að engin breyting verði á stöðu húsnæðismarkaðarins fyrir viðkvæmustu hópana. Önnur stór breyta er hins vegar til staðar sem getur leitt til lóðaskorts á uppgangstímum, þegar vextir lækka. Hún er mismunandi geta sveitarfélaganna til kostnaðarmikillar innviðauppbyggingar samhliða uppbyggingu í nýjum hverfum og þar með geta þeirra til að auka lóðaframboð. Í allri skipulagsvinnu þarf uppbygging þjónustu innan sveitarfélaganna að haldast í hendur við íbúðauppbygginguna. Nú erum við ekki bara að tala um gatnagerð og lagnir, heldur um dýra innviði eins og grunnskóla, leikskóla og íþróttamiðstöðvar og aðra uppbyggingu sem hleypur fljótt á milljörðum, þegar allt er lagt saman. Það er því oft freistandi fyrir sveitarfélög að selja byggingarréttinn til hæstbjóðanda til þess að standa undir þessum innviðafjárfestingum, jafnvel þó svo að það sé vilji til þess að hluti af nýjum byggingarrétti renni til óhagnaðardrifinna byggingarfélaga sem stuðningur við efnaminni einstaklinga og fjölskyldur. Það er hins vegar ekkert fastmótað regluverk hvað varðar óhagnaðardrifin íbúðarfélög sem segir hvernig málum eigi að vera háttað, heldur er það undir hverju sveitarfélagi komið hvernig það er útfært. Af þessu má sjá að það sitja ekki allir við sama borð og því ætti ríkisvaldið að stíga inn í í samstarfi við sveitarfélögin til þess að auka jöfnuð og móta skýrari hvata til að uppbyggingaraðilar sjái hag í því að vinna að slíkum verkefnum sem snúa að þeim hópum sem virðast alltaf lenda undir á húsnæðismarkaðinum. Aukinn jöfnuður og blöndun á íbúðamarkaði kemur ávallt til að skila sér til baka til samfélagsins. Hver er lausnin og hvað viljum við? Samfylkingin hefur komið fram með tillögur að bráðaaðgerðum í húsnæðismálum en samhliða kynnt kerfisbreytingar og áhersluatriði sem leiða til jöfnuðar á húsnæðismarkaði til lengri tíma. Þetta er gert með stuðningi í gegnum hlutdeildarlán og skýrri ívilnun til byggingarfélaga sem eru ekki hagnaðardrifin og liðkun fyrir aðkomu lífeyrissjóða að uppbyggingarverkefnum af sama meiði. Annað sem fáir stjórnmálaflokkar hafa lagt áherslu á er flöskuháls fjármögnunar við innviðauppbyggingu sveitarfélaganna. Samfylkingin gerir sér grein fyrir að samtal milli ríkis og sveitarfélaga um fyrirsjáanleika og skýra fjármögnun er nauðsynleg til þess að fjölbreytt framboð byggingarlóða sé tryggt fyrir alla, óháð fjárhagslegri getu. Sum sveitarfélög eiga erfitt með milljarða króna lántökur vegna innviðauppbyggingar, vitandi að tekjur koma ekki til baka fyrr en eftir lengri tíma. Af þessum sökum leggja sum sveitarfélög minni áherslu á óhagnaðardrifin íbúðarúrræði, þó svo að ríkur vilji sé til þess, því slík uppbygging getur verið ósjálfbær fjárhagslega séð. Hérna þarf ríkið að stíga inn með afgerandi hætti og stýra ívilnunum í ákveðinn farveg, svo það sé bæði hagur sveitarfélaga og byggingaraðila að fara í slíkar fjárfestingar. Frjáls markaður og mikið magn lóða án slíkra hvata, leysir ekki þennan vanda hvað varðar fyrstu kaup og kaup efnaminni aðila. Félags- og fjárhagsleg blöndun í allri íbúðauppbyggingu óháð fjárhagslegri getu eða aldri eykur jöfnuð og velferð samfélagsins til lengri tíma litið. Ójöfnuður leiðir til félagslegra meina og spennu innan samfélaga sem draga má úr með því að leggja upp í ákveðna vegferð með framkvæmdaáætlun. Áætlun Samfylkingarinnar er byggð á plani um stöðugt og fjölbreytt framboð íbúða á markaði, með áherslu á aukið framboð óhagnaðardrifins íbúðahúsnæðis Hér má finna ítarlegri upplýsingar um plan Samfylkingarinnar: https://xs.is/framkvaemdaplan Höfundur er ráðgjafi í skipulagsmálum og skipar sjöunda sæti lista Samfylkingarinnar í Suðvesturkjördæmi.
„Ef hún hefði haft val, hefði konan mín þá kosið að láta heilabilunina hafa sinn gang?” Ingrid Kuhlman Skoðun
Er sanngjarnt að hækka virðisaukaskatt á mat og gistingu til að láta erlenda ferðamenn borga meira? Þórir Garðarsson Skoðun
Að vera eða ekki vera – hvað er raunverulegur árangur? Ásta Kristín Sigurjónsdóttir,Inga Hlín Pálsdóttir Skoðun
Skoðun „Ef hún hefði haft val, hefði konan mín þá kosið að láta heilabilunina hafa sinn gang?” Ingrid Kuhlman skrifar
Skoðun Að vera eða ekki vera – hvað er raunverulegur árangur? Ásta Kristín Sigurjónsdóttir,Inga Hlín Pálsdóttir skrifar
Skoðun Er sanngjarnt að hækka virðisaukaskatt á mat og gistingu til að láta erlenda ferðamenn borga meira? Þórir Garðarsson skrifar
Skoðun Tuttugu ár af röddum sem áður voru þaggaðar, og framtíðin er okkar Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar
Skoðun Lífið er eins og konfektkassi, þú veist aldrei hvernig mola þú færð Elín Íris Fanndal skrifar
Skoðun Hvernig gengur nýjum kennurum í grunnskólakennslu? Ingólfur Ásgeir Jóhannesson,Aðalheiður Anna Erlingsdóttir,Andri Rafn Ottesen,Maríanna Jónsdóttir Maríudóttir,Valgerður S. Bjarnadóttir skrifar
Skoðun „Litla stúlkan og ruddarnir“ - Hugleiðing um stöðu Íslands á alþj.vettv. Flosi Þorgeirsson skrifar
Skoðun Mikilvæg gagnrýni eða tilraun til valdayfirtöku í Sósíalistaflokknum? Ása Lind Finnbogadóttir skrifar
Skoðun Matvælaverð hefur nær þrefaldast frá stofnun Viðskiptaráðs! Sigríður Ingibjörg Ingadóttir skrifar
Skoðun Dagur líffræðilegrar fjölbreytni 2025 Rannveig Magnúsdóttir,Ole Sandberg,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Rebecca Thompson,Skúli Skúlason,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir skrifar
Skoðun Konum í afplánun fjölgar: Með flókin áföll á bakinu Tinna Eyberg Örlygsdóttir,Sigríður Ella Jónsdóttir skrifar
„Ef hún hefði haft val, hefði konan mín þá kosið að láta heilabilunina hafa sinn gang?” Ingrid Kuhlman Skoðun
Er sanngjarnt að hækka virðisaukaskatt á mat og gistingu til að láta erlenda ferðamenn borga meira? Þórir Garðarsson Skoðun
Að vera eða ekki vera – hvað er raunverulegur árangur? Ásta Kristín Sigurjónsdóttir,Inga Hlín Pálsdóttir Skoðun