Af sviði fast­eigna­kaupa­réttar

Tveir nýlegir dómar Héraðsdóms Reykjavíkur sýna hversu ríkar kröfur eru gerðar til aðila í fasteignaviðskiptum og hversu erfitt og kostnaðarsamt það getur reynst að sækja rétt sinn þegar út af bregður.

Undirrituð hefur stundum komist svo að orði við þá sem leita til hennar í tengslum við fasteignaviðskipti að allar fasteignir séu á einhvern hátt gallaðar. Í því felst ekki að sérhver kaupandi geti unnið rétt á hendur seljanda sökum sérhvers fráviks heldur sú árétting að í öllum fasteignum megi finna eitthvað sem mætti laga eða betrumbæta. Slíkt þýðir ekki að fasteign sé gölluð samkvæmt lögum. Reglur fasteignakaupalaga kveða á um hvenær slík frávik eru nægileg til þess að fasteign teljist gölluð að lögum. Þeim reglum má skipta í tvo flokka, annars vegar þegar seljandi sýnir af sér saknæma háttsemi, t.d. með því að veita ekki upplýsingar eða veita rangar upplýsingar um atriði sem skipta máli og hins vegar þau tilvik er seljandi ber ábyrgð á galla jafnvel þótt honum verði ekki kennt um tilvist hans. Í síðari tilvikinu þarf fasteignin að vera gölluð svo það rýri verðmæti hennar verulega og hefur stundum verið stuðst við u.þ.b. 10% verðmætisrýrnun sem þröskuld þess að fasteign teljist gölluð í þessu samhengi.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur í máli E-896/2018 varpar mjög skýru ljósi á framangreind viðmið og samspil þeirra. Í málinu höfðu komið í ljós raka- og mygluskemmdir í eldhúsi og meindýr. Kaupandi krafðist þess að honum yrðu dæmdar skaðabætur sem svöruðu kostnaði við lagfæringar á raka- og mygluskemmdunum auk uppsetningar nýrrar sérsmíðaðar eldhúsinnréttingar. Dómurinn komst hins vegar að þeirri niðurstöðu að kaupanda hefði mátt vera ljóst að eldhúsinnréttingin væri komin til ára sinna og að samanlagður kostnaður við þessar lagfæringar væri ekki nægilegur til þess að ná fyrrgreindum gallaþröskuldi. Fasteignin var því ekki gölluð að þessu leyti, þrátt fyrir að óumdeilt væri að umtalsverður kostnaður hefði hlotist af viðgerðum á eldhúsinu og nokkru meiri en við mátti búast.

Í ljós komu meindýr í fasteigninni sem kaupendur voru ekki upplýst um og kröfðust þau einnig skaðabóta vegna kostnaðar við að eyða þeim og afnotamissis fasteignarinnar á meðan. Ljóst var að leigjandi sem búið hafði í íbúðinni hafði vitað af meindýrunum. Seljandanum var því metið til sakar að hafa ekki upplýst kaupendurnar um slíkt og skipti engu máli þótt hann hafi sjálfur ekki vitað af meindýrunum, enda væri gerð sú eðlilega krafa til seljenda fasteigna að þeir leituðu til leigjenda um upplýsingar sem kynnu að skipta kaupendur máli. Voru kaupendur því taldir eiga rétt á skaðabótum fyrir þessi atriði jafnvel þó þær væru aðeins brot af fyrrnefndum „gallaþröskuldi“. Það sem skipti höfuðmáli var að seljandinn hafði sýnt af sér sök vegna ónógrar upplýsingaskyldu um meindýrin en ekki um gallana í eldhúsinu.

Forsendur dómsins eru skýrt fram settar og að mati undirritaðrar er hann hárréttur. Eru allir sem láta sig fasteignakaup varða hvattir til að kynna sér efni hans.

Annað nýlegt mál Héraðsdóms Reykjavíkur, nr. E-1710/2020, sýnir hversu óskilvirkt og kostnaðarsamt það getur verið fyrir aðila í fasteignakaupum að reyna að sækja rétt sinn fyrir dómi. Af dómnum er ljóst að ágallar á fasteign þurfa að vera umtalsverðir svo það borgi sig að sækja bætur fyrir þá eftir dómstólaleiðinni, enda er raunverulegur kostnaður aðila við slíkt oftast mun hærri en dæmdur málskostnaður. Í upphafi málsins var deilt um kröfu að fjárhæð 582.233 en þegar upp var staðið er kostnaður vegna málsins líklega um 9.000.000 kr og aðalkrafa málsins löngu orðin að aukaatriði.

Dómurinn sýnir því öðru fremur hversu mikilvægt það er að vanda til vals á fasteignasala til að tryggja sem best að allar upplýsingar séu réttar og aðilar séu vel upplýstir um allt sem skiptir máli. Þá eru óháðir fasteignasalar með þekkingu á dómaframkvæmd almennt betur til þess fallnir að sætta mál utan dómstóla.

Ágætt er að hafa í huga að aðilar í fasteignaviðskiptum eru aðilar að samningi og því „saman í liði“ um að láta viðskiptin ganga upp. Ef eitthvað kemur upp á er mikilvægt að sýna viðsemjendum sínum tillitssemi og reyna að ná fram sáttum, án þess þó að gefa eftir eigin rétt. Í því samhengi getur skipt öllu máli að rétti aðilinn annist milligöngu um viðskiptin og veiti báðum aðilum hlutlausa og vandaða ráðgjöf, enda sannar síðari dómurinn gömlu klisjuna um að betri sé mögur sátt en feitur dómur.

Höfundur er fasteignasali og lögfræðingur hjá Miðborg fasteignasölu.