Formaður BHM ryður burt staðreyndum Jóhannes Þór Skúlason skrifar 16. mars 2023 09:31 Formaður BHM fór mikinn í fréttum RÚV í vikunni um að ruðningsáhrif af umsvifum ferðaþjónustu væru grunnurinn að gífurlegum verðhækkunum á húsnæðismarkaði síðastliðin ár. Skoðum þetta aðeins. Hækkun ráðstöfunartekna og sögulega lágt vaxtastig hafa ýtt undir aukin fasteignakaup Samkvæmt formanni BHM er greiningin sem vísað er til innlegg í kjaraviðræður, en þar er þó ekki minnst á þá staðreynd að laun í landinu hafa hækkað um tugi prósenta frá árinu 2015 – launavísitala hefur hækkað um rúmlega 340 stig eða að meðaltali um 7,5% á ári. Það er þróun sem m.a. hefur verið drifin áfram af BHM fyrir hönd háskólamenntaðs launafólks, enda sýna gögn Hagstofunnar að miðgildi tekna háskólamenntaðra hækkaði um 27% milli 2015 og 2020. Á sama tíma hefur kaupmáttur hækkað stöðugt, líka á faraldursárunum. Og hvers vegna skiptir það máli? Jú, það er vel þekkt staðreynd að auknar ráðstöfunartekjur og aukinn kaupmáttur launa hafa áhrif á hegðun fólks á fasteignamarkaði. Skuldir eru yfirleitt hlutfall af launum og fólk með hærri laun getur tekið hærri lán til að kaupa húsnæði - og gerir það. Þegar þessar staðreyndir parast við sögulega lágt vaxtastig (mjög ódýrt lánsfjármagn) og sögulega lága skuldsetningu heimila þá drífur það áfram ástand eins og við höfum séð á húsnæðismarkaði síðustu ár. Þar sem það varð nærri regla frekar en undantekning að fólk byði hærra verð í eignina en sett er upp. Gunnar Jakobsson varaseðlabankastjóri fjármálastöðugleika benti á það nýlega að þegar greiðslugeta heimila til fasteignakaupa er borin saman á nokkurra ára tímabili þurfi að taka tillit til launahækkana og skattabreytinga, og að í yfir 70% tilvika hafi tekjur hækkað meira en greiðslubyrði lána. Þegar litið sé til meðaltalsreikninga hafi greiðslugeta fjölskyldu með tvö börn vaxið úr 250 þúsund í byrjun ársins 2020 í 450 þúsund. Þannig hefur hvati til fasteignakaupa aukist síðastliðin ár vegna hagfelldra undirliggjandi þátta heimilisbókhaldsins og á fjármálamarkaði. Það þarf ekki annað en að horfa á aðgerðir Seðlabanka Íslands til að stemma stigu við þessari þróun á síðustu misserum sem og yfirlýsingar Seðlabankastjóra um sama efni til að fá staðfestingu á þessu samhengi. Það skýtur því skökku við að ekkert sé fjallað um þessar þekktu staðreyndir í greiningu BHM og umfjöllun formannsins. Eignum í ferðaþjónustuútleigu hefur fækkað síðustu fjögur ár, ekki fjölgað En hvað með ruðningsáhrif ferðaþjónustu? Möguleg ruðningsáhrif byggja aðallega á tvennu, annars vegar minna framboði á húsnæðismarkaði vegna útleigu íbúa til ferðamanna (AirBnB ofl.) og hins vegar innflutningi erlends starfsfólks í ferðaþjónustu sem eykur eftirspurn á húsnæðismarkaði. Staðreyndin er hins vegar sú að á síðustu þremur árum, þegar húsnæðisverð hefur hækkað ótrúlega hratt, hafa áhrif beggja þessara þátta farið verulega og augljóslega minnkandi. - Skammtímaleiga til ferðamanna (AirBnB) Eins og fram kemur í greiningu BHM eru verðhækkanir á fasteignamarkaði síðustu þriggja ára mun meiri en árin þar á undan. Á því tímabili er hins vegar augljóst að ruðningsáhrif skammtímaleigu vegna ferðaþjónustu á fasteignamarkaði hafa farið minnkandi. Í mælaborði ferðaþjónustunnar sést að heilum eignum í AirBnB útleigu fækkaði um 36% á milli júlí 2018 og júlí 2020 og fækkaði um 21% milli júlí 2018 og júlí 2022. Það þýðir að á síðustu fjórum árum hafa eignir færst úr ferðaþjónustuútleigu yfir í langtímaleigu eða sölu á fasteignamarkaði og það hefur aukið framboð á markaðnum, ekki minnkað það. - Húsnæðisþörf vegna innflutts vinnuaflsSamkvæmt tölum Hagstofunnar jókst hlutfall starfandi innflytjenda á vinnumarkaði í heild úr 19% í 21% á árunum 2018 til 2022, sem er fjölgun um tæplega 5.500 manns. Það er því augljóst að ekki er hægt að kenna stórauknum þrýstingi vegna innflutts vinnuafls í ferðaþjónustu sérstaklega um hækkun húsnæðisverðs á þessu tímabili. Aðflutningur fólks til landsins eykur almennt þrýsting á húsnæðismarkaði en þar koma til margir samverkandi þættir, t.d. aukin þörf fyrir erlent vinnuafl í mörgum atvinnugreinum (ekki bara ferðaþjónustu heldur einnig t.d. í byggingariðnaði, fiskeldi og hugverkagreinum) og koma um 2500 flóttamanna til landsins á árinu 2022. Punkturinn hér er sá að það er ekki hægt að taka ruðningsáhrif vegna umsvifa ferðaþjónustu sérstaklega út fyrir sviga í þessu samhengi vegna áranna 2018-2022 þar sem hækkun húsnæðisverðs hefur verið hvað mest. Húsnæðisframboðið strandar á öðrum þáttum Húsnæðisverð hefur hækkað gífurlega síðustu fjögur ár. Á sama tíma hefur fasteignum í ferðaþjónustuútleigu fækkað um rúman fimmtung og fjölgun starfandi innflytjenda á vinnumarkaði ekki hækkað nema um þrjú prósentustig. Að sjálfsögðu býr aukin þörf á aðfluttu vinnuafli til þrýsting á húsnæðismarkað, en lítið hagkerfi í vexti þarf bráðnauðsynlega á innfluttu vinnuafli með fjölbreytta menntun að halda. Eins og staðan er í dag hamlar húsnæðisskortur því vexti atvinnugreina en ekki öfugt. Ljóst er að hækkun fasteignaverðs á tíma heimsfaraldurs Covid verður því ekki rakin sérstaklega til ruðningsáhrifa ferðaþjónustu. Hér skal ekki á móti því mælt að sprengivöxtur ferðaþjónustu olli ýmsum þrýstingi á innviði á síðasta áratug en eins og sjá má á myndinni (sem fengin er úr greiningu BHM) voru áhrif þess á húsnæðisverð nærri að fullu komin fram árið 2017. Jafnframt mat Hagdeild Íbúðalánasjóðs uppsöfnuð áhrif AirBnB gistingar til hækkunar meðalfermetraverðs 2015-2017 aðeins um 5-9% og mat Seðlabanka Íslands var að AirBnB hefði valdið 6% hækkun raunverðs íbúða á höfuðborgarsvæðinu á sama tímabili. Þegar kemur að hækkun húsnæðisverðs, sérstaklega síðustu þrjú til fjögur ár, verða formaður og hagfræðingar BHM því að leita annarra skýringa en að kenna ruðningsáhrifum umsvifa ferðaþjónustu um allt saman. Við skulum tala um hlutina eins og þeir eru, stóra vandamálið er skortur á framboði af húsnæði, lóðum og byggingum. Húsnæðisþörfin nemur um 4.000 íbúðum á ári en undan farin ár hefur árlegt framboð aðeins verið um 1.500-2000 íbúðir, og við bætist lóðaskortur sem stafar af því að byggingarferli tekur of langan tíma og þétting byggðar er svifasein í framkvæmd. Svo Síðast en ekki síst má benda BHM á að stjórnvöld og atvinnugreinin hafa þegar sett sameiginleg stefnumið um sjálfbæran vöxt ferðaþjónustu til framtíðar og að það sæmir ekki formanni BHM að saka heila atvinnugrein í viðspyrnu upp úr heimshruni um hömluleysi og gróðasókn í þessu samhengi. Kjaraviðræður veita ekki opið skotleyfi á heila atvinnugrein á hæpnum hagfræðilegum forsendum. Höfundur er framkvæmdastjóri Samtaka ferðaþjónustunnar. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Jóhannes Þór Skúlason Ferðamennska á Íslandi Vinnumarkaður Mest lesið Sjálfstæðismenn boða víst skattalækkanir á þá efnamestu Haukur V. Alfreðsson Skoðun Almageddon? Eyþór Kristleifsson Skoðun Viltu borga 200 þús á mánuði eða 600 þús á mánuði af íbúðinni? Hildur Þórðardóttir Skoðun Fellur helsti stuðningsmaður menningarmála af þingi? Magnús Logi Kristinsson Skoðun Það sem ekki má fjalla um fyrir kosningar til Alþingis Árni Jensson Skoðun ESB kærir sig ekkert um Ísland í jólagjöf Ole Anton Bieltvedt Skoðun Óstjórn í húsnæðismálum Ragnar Þór Ingólfsson Skoðun Betri Strætó 2025 og (svo) Borgarlína Dagur B. Eggertsson Skoðun Afvegaleidd umræða um áskoranir heilbrigðiskerfisins Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir Skoðun Vímuefnið VONÍUM Haraldur Ingi Haraldsson Skoðun Skoðun Skoðun Við þurfum stjórnmálamenn sem skilja mikilvægi stærstu atvinnugreinar landsins Aðalheiður Ósk Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Geðrænn vandi barna og ungmenna Eldur S. Kristinsson skrifar Skoðun Það er kominn verðmiði á fangelsið en hvað má ungmenni í alvarlegum vanda kosta? Davíð Bergmann skrifar Skoðun Hinn opni tékki samgöngusáttmálans – ljósastýring og Sundabraut Eiríkur S. Svavarsson skrifar Skoðun Eru sumir heppnari en aðrir? Anna Kristín Jensdóttir skrifar Skoðun Við þurfum stjórnmálamenn sem skilja mikilvægi stærstu atvinnugreinar landsins Aðalheiður Ósk Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Kallað eftir fyrirsjáanleika í opinberum framkvæmdum Þorsteinn Víglundsson ,Jónína Guðmundsdóttir,Karl Andreassen skrifar Skoðun Sjálfstætt fólk Kristín Linda Jónsdóttir skrifar Skoðun Óstjórn í húsnæðismálum Ragnar Þór Ingólfsson skrifar Skoðun Arfur stjórnmálanna 2024 Elvar Eyvindsson skrifar Skoðun Kjósum rétt(indi) fyrir fatlað fólk! Unnur Helga Óttarsdóttir,Anna Lára Steindal skrifar Skoðun Frelsi er allra, ekki fárra útvaldra Jón Óskar Sólnes skrifar Skoðun Menntun og tækifæri: Hvað veljum við fyrir Ísland? Kolbrún Halldórsdóttir skrifar Skoðun Eyðimerkurganga kosningabaráttunnar? Viðar Hreinsson skrifar Skoðun Krónan eða evran? Kostir og gallar Hilmar Þór Hilmarsson skrifar Skoðun Kjóstu meiri árangur Bryndís Haraldsdóttir skrifar Skoðun Hvaða hlekkur ert þú í keðjunni? Ellý Tómasdóttir skrifar Skoðun Laxeldið verður ekki stöðvað Kristinn H. Gunnarsson skrifar Skoðun Þroskamerki þjóðar Tómas Torfason skrifar Skoðun Afvegaleidd umræða um áskoranir heilbrigðiskerfisins Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir skrifar Skoðun Var stytting náms til stúdentsprófs í þágu ungmenna? Sigurður E. Sigurjónsson skrifar Skoðun Það sem ekki má fjalla um fyrir kosningar til Alþingis Árni Jensson skrifar Skoðun Launafólk sýndi ábyrgð – Hvað með bankana og fjármagnseigendur? Finnbjörn A. Hermannsson skrifar Skoðun Sjálfstæðar konur? Sonja Ýr Þorbergsdóttir skrifar Skoðun Fullveldinu er fórnað með aðild að Evrópusambandinu Anton Guðmundsson skrifar Skoðun Endurhugsum dæmið, endurnýtum textíl Guðbjörg Rut Pálmadóttir skrifar Skoðun Betri Strætó 2025 og (svo) Borgarlína Dagur B. Eggertsson skrifar Skoðun Um kosningar, gulrætur og verðbólgu Jean-Rémi Chareyre skrifar Skoðun Gæti aukin einkavæðing og skólaval í grunnskólakerfinu bætt námsárangur og aukið jafnrétti? Jón Páll Haraldsson,Linda Heiðarsdóttir,Ómar Örn Magnússon skrifar Skoðun Fellur helsti stuðningsmaður menningarmála af þingi? Magnús Logi Kristinsson skrifar Sjá meira
Formaður BHM fór mikinn í fréttum RÚV í vikunni um að ruðningsáhrif af umsvifum ferðaþjónustu væru grunnurinn að gífurlegum verðhækkunum á húsnæðismarkaði síðastliðin ár. Skoðum þetta aðeins. Hækkun ráðstöfunartekna og sögulega lágt vaxtastig hafa ýtt undir aukin fasteignakaup Samkvæmt formanni BHM er greiningin sem vísað er til innlegg í kjaraviðræður, en þar er þó ekki minnst á þá staðreynd að laun í landinu hafa hækkað um tugi prósenta frá árinu 2015 – launavísitala hefur hækkað um rúmlega 340 stig eða að meðaltali um 7,5% á ári. Það er þróun sem m.a. hefur verið drifin áfram af BHM fyrir hönd háskólamenntaðs launafólks, enda sýna gögn Hagstofunnar að miðgildi tekna háskólamenntaðra hækkaði um 27% milli 2015 og 2020. Á sama tíma hefur kaupmáttur hækkað stöðugt, líka á faraldursárunum. Og hvers vegna skiptir það máli? Jú, það er vel þekkt staðreynd að auknar ráðstöfunartekjur og aukinn kaupmáttur launa hafa áhrif á hegðun fólks á fasteignamarkaði. Skuldir eru yfirleitt hlutfall af launum og fólk með hærri laun getur tekið hærri lán til að kaupa húsnæði - og gerir það. Þegar þessar staðreyndir parast við sögulega lágt vaxtastig (mjög ódýrt lánsfjármagn) og sögulega lága skuldsetningu heimila þá drífur það áfram ástand eins og við höfum séð á húsnæðismarkaði síðustu ár. Þar sem það varð nærri regla frekar en undantekning að fólk byði hærra verð í eignina en sett er upp. Gunnar Jakobsson varaseðlabankastjóri fjármálastöðugleika benti á það nýlega að þegar greiðslugeta heimila til fasteignakaupa er borin saman á nokkurra ára tímabili þurfi að taka tillit til launahækkana og skattabreytinga, og að í yfir 70% tilvika hafi tekjur hækkað meira en greiðslubyrði lána. Þegar litið sé til meðaltalsreikninga hafi greiðslugeta fjölskyldu með tvö börn vaxið úr 250 þúsund í byrjun ársins 2020 í 450 þúsund. Þannig hefur hvati til fasteignakaupa aukist síðastliðin ár vegna hagfelldra undirliggjandi þátta heimilisbókhaldsins og á fjármálamarkaði. Það þarf ekki annað en að horfa á aðgerðir Seðlabanka Íslands til að stemma stigu við þessari þróun á síðustu misserum sem og yfirlýsingar Seðlabankastjóra um sama efni til að fá staðfestingu á þessu samhengi. Það skýtur því skökku við að ekkert sé fjallað um þessar þekktu staðreyndir í greiningu BHM og umfjöllun formannsins. Eignum í ferðaþjónustuútleigu hefur fækkað síðustu fjögur ár, ekki fjölgað En hvað með ruðningsáhrif ferðaþjónustu? Möguleg ruðningsáhrif byggja aðallega á tvennu, annars vegar minna framboði á húsnæðismarkaði vegna útleigu íbúa til ferðamanna (AirBnB ofl.) og hins vegar innflutningi erlends starfsfólks í ferðaþjónustu sem eykur eftirspurn á húsnæðismarkaði. Staðreyndin er hins vegar sú að á síðustu þremur árum, þegar húsnæðisverð hefur hækkað ótrúlega hratt, hafa áhrif beggja þessara þátta farið verulega og augljóslega minnkandi. - Skammtímaleiga til ferðamanna (AirBnB) Eins og fram kemur í greiningu BHM eru verðhækkanir á fasteignamarkaði síðustu þriggja ára mun meiri en árin þar á undan. Á því tímabili er hins vegar augljóst að ruðningsáhrif skammtímaleigu vegna ferðaþjónustu á fasteignamarkaði hafa farið minnkandi. Í mælaborði ferðaþjónustunnar sést að heilum eignum í AirBnB útleigu fækkaði um 36% á milli júlí 2018 og júlí 2020 og fækkaði um 21% milli júlí 2018 og júlí 2022. Það þýðir að á síðustu fjórum árum hafa eignir færst úr ferðaþjónustuútleigu yfir í langtímaleigu eða sölu á fasteignamarkaði og það hefur aukið framboð á markaðnum, ekki minnkað það. - Húsnæðisþörf vegna innflutts vinnuaflsSamkvæmt tölum Hagstofunnar jókst hlutfall starfandi innflytjenda á vinnumarkaði í heild úr 19% í 21% á árunum 2018 til 2022, sem er fjölgun um tæplega 5.500 manns. Það er því augljóst að ekki er hægt að kenna stórauknum þrýstingi vegna innflutts vinnuafls í ferðaþjónustu sérstaklega um hækkun húsnæðisverðs á þessu tímabili. Aðflutningur fólks til landsins eykur almennt þrýsting á húsnæðismarkaði en þar koma til margir samverkandi þættir, t.d. aukin þörf fyrir erlent vinnuafl í mörgum atvinnugreinum (ekki bara ferðaþjónustu heldur einnig t.d. í byggingariðnaði, fiskeldi og hugverkagreinum) og koma um 2500 flóttamanna til landsins á árinu 2022. Punkturinn hér er sá að það er ekki hægt að taka ruðningsáhrif vegna umsvifa ferðaþjónustu sérstaklega út fyrir sviga í þessu samhengi vegna áranna 2018-2022 þar sem hækkun húsnæðisverðs hefur verið hvað mest. Húsnæðisframboðið strandar á öðrum þáttum Húsnæðisverð hefur hækkað gífurlega síðustu fjögur ár. Á sama tíma hefur fasteignum í ferðaþjónustuútleigu fækkað um rúman fimmtung og fjölgun starfandi innflytjenda á vinnumarkaði ekki hækkað nema um þrjú prósentustig. Að sjálfsögðu býr aukin þörf á aðfluttu vinnuafli til þrýsting á húsnæðismarkað, en lítið hagkerfi í vexti þarf bráðnauðsynlega á innfluttu vinnuafli með fjölbreytta menntun að halda. Eins og staðan er í dag hamlar húsnæðisskortur því vexti atvinnugreina en ekki öfugt. Ljóst er að hækkun fasteignaverðs á tíma heimsfaraldurs Covid verður því ekki rakin sérstaklega til ruðningsáhrifa ferðaþjónustu. Hér skal ekki á móti því mælt að sprengivöxtur ferðaþjónustu olli ýmsum þrýstingi á innviði á síðasta áratug en eins og sjá má á myndinni (sem fengin er úr greiningu BHM) voru áhrif þess á húsnæðisverð nærri að fullu komin fram árið 2017. Jafnframt mat Hagdeild Íbúðalánasjóðs uppsöfnuð áhrif AirBnB gistingar til hækkunar meðalfermetraverðs 2015-2017 aðeins um 5-9% og mat Seðlabanka Íslands var að AirBnB hefði valdið 6% hækkun raunverðs íbúða á höfuðborgarsvæðinu á sama tímabili. Þegar kemur að hækkun húsnæðisverðs, sérstaklega síðustu þrjú til fjögur ár, verða formaður og hagfræðingar BHM því að leita annarra skýringa en að kenna ruðningsáhrifum umsvifa ferðaþjónustu um allt saman. Við skulum tala um hlutina eins og þeir eru, stóra vandamálið er skortur á framboði af húsnæði, lóðum og byggingum. Húsnæðisþörfin nemur um 4.000 íbúðum á ári en undan farin ár hefur árlegt framboð aðeins verið um 1.500-2000 íbúðir, og við bætist lóðaskortur sem stafar af því að byggingarferli tekur of langan tíma og þétting byggðar er svifasein í framkvæmd. Svo Síðast en ekki síst má benda BHM á að stjórnvöld og atvinnugreinin hafa þegar sett sameiginleg stefnumið um sjálfbæran vöxt ferðaþjónustu til framtíðar og að það sæmir ekki formanni BHM að saka heila atvinnugrein í viðspyrnu upp úr heimshruni um hömluleysi og gróðasókn í þessu samhengi. Kjaraviðræður veita ekki opið skotleyfi á heila atvinnugrein á hæpnum hagfræðilegum forsendum. Höfundur er framkvæmdastjóri Samtaka ferðaþjónustunnar.
Skoðun Við þurfum stjórnmálamenn sem skilja mikilvægi stærstu atvinnugreinar landsins Aðalheiður Ósk Guðmundsdóttir skrifar
Skoðun Það er kominn verðmiði á fangelsið en hvað má ungmenni í alvarlegum vanda kosta? Davíð Bergmann skrifar
Skoðun Hinn opni tékki samgöngusáttmálans – ljósastýring og Sundabraut Eiríkur S. Svavarsson skrifar
Skoðun Við þurfum stjórnmálamenn sem skilja mikilvægi stærstu atvinnugreinar landsins Aðalheiður Ósk Guðmundsdóttir skrifar
Skoðun Kallað eftir fyrirsjáanleika í opinberum framkvæmdum Þorsteinn Víglundsson ,Jónína Guðmundsdóttir,Karl Andreassen skrifar
Skoðun Afvegaleidd umræða um áskoranir heilbrigðiskerfisins Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir skrifar
Skoðun Launafólk sýndi ábyrgð – Hvað með bankana og fjármagnseigendur? Finnbjörn A. Hermannsson skrifar
Skoðun Gæti aukin einkavæðing og skólaval í grunnskólakerfinu bætt námsárangur og aukið jafnrétti? Jón Páll Haraldsson,Linda Heiðarsdóttir,Ómar Örn Magnússon skrifar