Húsnæðisliðurinn í vísi­tölu neysluverðs

Húsnæði er stærsti útgjaldaliður flestra heimila. Þess vegna skiptir máli hvernig húsnæðiskostnaður er mældur í vísitölu neysluverðs (VNV), sem margir þekkja sem „verðbólguna“. Hagstofan breytti, í júní 2024, aðferðinni við að reikna þann hluta vísitölunnar sem mælir kostnað við eigið húsnæði.

Undanfarna daga hefur nokkur umræða átt sér stað um þessa breytingu og því jafnvel verið haldið fram að með eldri aðferð væri verðbólga umtalsvert lægri en hún mælist nú. Bæði Hagstofan og fleiri aðilar hafa bent á að þessu er ekki þannig háttað.

En hvað breyttist, hvers vegna var breytingin gerð, og hvaða áhrif hefur hún?

Eldri aðferðin – hvað kostar að eiga íbúðina?

Eldri aðferðin er svokölluð notendakostnaðaraðferð. Mælingin byggir þá annars vegar á fasteignaverði og hins vegar raunvöxtum. Í raun leiddi þessi aðferð til þess að þessi liður vísitölunnar fylgdi fasteignaverði mjög náið. Þegar fasteignaverð rauk upp eða niður, hreyfðist húsnæðisliðurinn í VNV með, jafnvel miklu meira en raunverulegur húsnæðiskostnaður gerði. Þannig gat VNV hækkað eða lækkað af því að fasteignaverð sveiflaðist, en ekki endilega af því að kostnaðurinn sjálfur breyttist. Þessi aðferð byggði í raun á því að líta á húsnæðið sem fjárfestingu og sú nálgun skýtur nokkuð skökku við í mælingu á neysluútgjöldum

Nýja aðferðin – hvað myndi kosta að leigja íbúðina?

Eins og við þekkjum getur verðið á eigninni okkar sveiflast upp og niður án þess að það breyti í raun neinu um kostnaðinn við að eiga húsnæðið. Nýja aðferðin spyr því einfaldari spurningar: Hvað myndi það kosta að leigja íbúðina þína ef hún væri á leigumarkaði? Þetta er kallað húsaleiguígildi og þá er gengið út frá því að leigan endurspegli til lengri tíma kostnaðinn við að eiga húsnæðið og reka það.

Með þessu komumst við nær því að mæla raunverulegan húsnæðiskostnað, sveiflur í vísitölunni verða minni og auðveldara er að skilja forsendurnar að baki breytingunum. Þetta er sú aðferð sem almennt er notuð í nágrannalöndum okkar og er talin gefa mun betri mynd af raunverulegum húsnæðiskostnaði.

Hvers vegna var hægt að skipta um aðferð?

Lengi hafði verið kallað eftir breytingu á þessari mælingu, en leigumarkaðurinn var áður lítill og góð gögn um hann skorti. Nú liggja hins vegar fyrir tugþúsundir virkra leigusamninga hjá opinberum aðilum og hægt er að nálgast raunverulegt leiguverð eftir stærð, staðsetningu og aldri húsa. Með þessum gögnum er hægt að meta eðlilegt „leiguígildi“ fyrir eigið íbúðarhúsnæði, mánuð fyrir mánuð.

Áhrif til lengri tíma

Þetta þýðir ekki að húsnæðisliðurinn lækki kerfisbundið eða hækki til lengri tíma. Ef leiga á markaði hækkar, þá hækkar reiknuð húsaleiga líka og öfugt ef leigan lækkar. Munurinn

er sá að mælitalan er nú tengd raunverulegum húsnæðiskostnaði frekar en sveiflum á fasteignamarkaði. Þegar leiguverð hækkar, eins og það hefur gert undanfarið hækkar húsnæðisliðurinn um leið. En þegar fasteignaverð sveiflast hratt upp á við eins og oft gerist fara þær sveiflur ekki beint inn í vísitöluna eins og áður var. Með þessari nýju aðferð verður verðbólgumælingin rökréttari, gagnsærri og traustari en áður var.

Höfundur er hagfræðingur og sérfræðingur hjá Hagstofu Íslands.