Félagsbústaðir geta vel útrýmt biðlistum, bara ef þeir vilja Gunnar Smári Egilsson skrifar 17. nóvember 2021 07:00 Um daginn benti ég að Félagsbústaðir eru ekki óhagnaðardrifið félag. Það er rekið með góðum hagnaði sem byggir á því að fasteignaverð hækkar langt umfram almennt verðlag. Þessa maskínu þekkja flestir. Ef þú stenst greiðslumat, átt fyrir útborgun og tekst í framhaldinu að standa í skilum með afborganir lána þá eykst eigið fé þitt í húsnæðinu jafnt og þétt. Líka hér á Íslandi þar sem vextir eru háir og lán verðtryggð. Þótt lánin hækki að krónutölu þá hækkar markaðsvirði eignarinnar enn þá meira. Það myndast því hjá húseigendum eign, nánast af sjálfum sér. Auðvitað er ekki til neitt lögmál í hagfræði, en það sem kemst næst því er að íbúðaverð hækkar meira en almennt verðlag. Sú hefur verið raunin áratugum saman; ekki alltaf ár frá ári því stundum dunkar húsnæðisverð, en það er fátítt og verðið jafnar sig fljótt. Second mortgage til að lifa af Húseigendur geta því tekið lán út á þetta nýja eigið fé eftir nokkur ár. Í Bandaríkjunum er þetta kallað second mortgage. Á nýfrjálshyggjutímum hefur verið algjör kjarastöðnun hjá bandarísku millistéttinni, en hún hefur bætt fjárhagsstöðu sína með því að taka lán út á vaxandi eigið fé, vegna þess að annað einkenni nýfrjálshyggjunnar er hækkandi eignaverð. Þetta er náttúrlega ekki til fyrirmyndar, en þetta gerir fólk til að lifa af innan fjármálavædds kapítalisma. Ég benti á um daginn að Félagsbústaðir ættu að gera einmitt þetta; að taka lán út á mikla eiginfjáraukningu síðustu ára og lækka leiguna hjá fátækasta fólkinu í borginni. Millistéttarfólk í Bandaríkjunum tekur second mortgage til að geta keypt menntun fyrir börnin sín, til að borga fyrir krabbameinsmeðferð eða bara til að kaupa sér dýrari bíl eða sumarhús. Fátæka fólkið í Reykjavík myndi nota second mortgage Félagsbústaða til að eiga fyrir mat út mánuðinn, eiga fyrir lyfjum og læknishjálp, eiga fyrir jólunum. Gríðarleg hækkun eiginfjár Á níu ára tímabili, frá árslokum 2012 til ársloka 2020, hækkaði eigið fé Félagsbústað á núvirði um 37.400 milljónir króna. Það er nú um 48,5% af eignum, sem er frábærlega góð staða fyrir félag sem á öruggustu veð í heimi, heimili fyrir fátækt fólk. Ef Félagsbústaðir hefðu lækkað leigu allra leigjanda sinna um 30 þús. kr. á mánuði yfir þetta tímabil væri eigið fé aðeins 8 milljörðum lægra í dag, eða 43,5 milljarðar sem eru 41% af eignum. Sem væri frábær staða fyrir Félagsbústaði. Auðvitað er betra að eiga 48,5% eigið fé en 41%. En munurinn er ekki svo mikill að það sé mikilvægara en sá stórkostlegi lífskjarabati sem það væri fyrir hátt í 3000 heimili fátækasta fólksins í borginni ef leigan yrði lækkuð um 30 þús. kr. á mánuði. 65 milljarðar í leyni Þarna erum við að leika okkur af því hver staðan væri ef Félagsbústaðir hefðu tekið rétta ákvörðun árið 2012, að deila með leigjendum sínum stórkostlegri eignamyndun og auknu veðrými. En Félagsbústaðir geta nýtt sterka stöðu sína á annan hátt. Þeir geta byggt húsnæði fyrir fólk í vanda, sem auðvitað ætti alltaf að vera frumskylda félagsins. Eðlilegt eiginfjárhlut félags á borð við Félagsbústaði, sem á besta veð í heimi, væri um 30%. Félagið gæti þá tekið á sig hrun a la 2008 án þess að lenda í teljandi vanda. Félagið gæti þá aukið eignir sínar um 65 milljarða króna án þess að bæta við eigið fé og án þess að missa eiginfjárhlutfallið niður fyrir 30% Og þar sem húsnæðisverð hefur hækkað mikið á þessu ári, hefur þetta svigrúm hækkað umtalsvert á þessu ári. Ég ætla að giska á að fjárfestingargeta Félagsbústaða á þennan mælikvarða verði um 78 milljarðar í árslok. Og hvað má gera við þetta fé? Ef reiknum með að Félagsbústaðir noti svigrúmið innan 30% eiginfjárframlag til að byggja nýjar íbúðir, þá myndu Félagsbústaðir geta byggt meira en 1900 35 m.kr. íbúðir og haft eftir sem áður frábæra eiginfjárstöðu. Ef við teljum þá þrjá milljarða sem ég var að spá að hefðu orðið til sem aukið veðrými á þessu ári bætast við 350 íbúðir til viðbótar. Þetta væri stórkostlegt framlag til að bæta húsnæðisvanda, og þar með lífskjör, fjölda fjölskyldna. Ætli það mætti ekki með þessu koma rúmlega fimm þúsund manns undir þak, þar af miklum hópi barna sem búa við fátækt vegna óheyrilegs húsnæðiskostnaðar. Þetta er álíka fjöldi og býr nú í iðnaðarhúsnæði eða öðru ósamþykktu húsnæði. Og hvers vegna gera Félagsbústaðir þetta ekki? Líklega er svarið að félaginu finnst það ekki mikilvægt. Þjáningar fólks á húsnæðismarkaði vekja bara ekki áhuga þeirra sem stýra félaginu, meirihlutanum í borginni. Honum finnst mikilvægara að fá hrós úr kauphöllinni þegar Félagsbústaðir gefa út skuldabréf um hvað eiginfjárstaðan sé traust og bréfin góð fjárfesting. Eða eitthvað. Ég get ekki ímyndað mér hvað fólki finnst mikilvægara en að losa fátækt fólk úr snörunni, sem er að sligast undan óheyrilegum húsnæðiskostnaði. Höfundur er félagi í Samtökum leigjenda á Íslandi. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Gunnar Smári Egilsson Leigumarkaður Félagsmál Tengdar fréttir Félagsbústaðir okra á fátækum Þrátt fyrir að ætla mætti að Félagsbústaðir, sem halda utan um félagslegar leiguíbúðir Reykjavíkur, sé óhagnaðardrifið félag er mikill hagnaður af rekstrinum. 10. nóvember 2021 13:00 Mest lesið Hörmulegur atburður í flugstöð Leifs Eiríkssonar Jón Pétursson Skoðun Kemur þín háskólagráða úr kornflakes pakka? Davíð Már Sigurðsson Skoðun Púslið sem passar ekki Ingibjörg Isaksen Skoðun Ríkisstofnun forherðist við gagnrýni Björn Ólafsson Skoðun Ef þið þurfið að segja upphátt að þið séuð ekki rasistar... Nichole Leigh Mosty Skoðun Nei, það verður ekki að vera Ísrael, það er Ísrael Einar Ólafsson Skoðun 56.000 krónur í vasa Kópavogsbúa Ásdís Kristjánsdóttir Skoðun Íslenski fáninn fyrir samstöðu ekki mismunun Ása Berglind Hjálmarsdóttir Skoðun Af hverju byggjum við innan gróinna hverfa? Dóra Björt Guðjónsdóttir Skoðun Kvótaverð, veiðigjald, fjárfesting og arðsemi í sjávarútvegi Ásgeir Daníelsson Skoðun Skoðun Skoðun Það að þrá börn eða ekki Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Tímanna tákn? Hólmgeir Baldursson skrifar Skoðun Hörmulegur atburður í flugstöð Leifs Eiríkssonar Jón Pétursson skrifar Skoðun Kvótaverð, veiðigjald, fjárfesting og arðsemi í sjávarútvegi Ásgeir Daníelsson skrifar Skoðun Getur Seljaskóli núna orðið símalaus skóli, Jóhanna? Kristín Jónsdóttir skrifar Skoðun Gagnsæi og traust á raforkumarkaði Einar S Einarsson skrifar Skoðun Ef þetta er rétt – hvað er þá rangt? Anna Berg Samúelsdóttir skrifar Skoðun Hvað er þetta MG? Júlíana Magnúsdóttir skrifar Skoðun Sjúkraþyrlu sem allra fyrst, kerfi sem veitir lífsbjörg Gunnar Svanur Einarsson skrifar Skoðun Ríkisstofnun forherðist við gagnrýni Björn Ólafsson skrifar Skoðun Bylting, bóla, bölvun - bull? Brynjólfur Þorvarðsson skrifar Skoðun Eru smáþjóðir stikkfríar? Snæbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Ákall Valdimar Júlíusson skrifar Skoðun Á að leyfa eða halda áfram að banna? Sigurður G. Guðjónsson skrifar Skoðun Íslenski fáninn fyrir samstöðu ekki mismunun Ása Berglind Hjálmarsdóttir skrifar Skoðun Jafnlaunabarnið og baðvatnið Helga Sigrún Harðardóttir skrifar Skoðun Þér er boðið með, kæri félagi Trausti Breiðfjörð Magnússon skrifar Skoðun Púslið sem passar ekki Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Nei, það verður ekki að vera Ísrael, það er Ísrael Einar Ólafsson skrifar Skoðun Kemur þín háskólagráða úr kornflakes pakka? Davíð Már Sigurðsson skrifar Skoðun Hinn óseðjandi Eiríkur Ólafsson skrifar Skoðun Þéttari byggð: Hver nýtur ábatans — og hver borgar brúsann? Daði Freyr Ólafsson skrifar Skoðun Það ætti ekki vera í boði að útskifa fólk úr viðtalstímum hjá geðlæknum Atli Már Haraldsson Zebitz skrifar Skoðun Ef þið þurfið að segja upphátt að þið séuð ekki rasistar... Nichole Leigh Mosty skrifar Skoðun Hugleiðingar og skoðanaskipti um rasisma og útlendingahatur Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun 56.000 krónur í vasa Kópavogsbúa Ásdís Kristjánsdóttir skrifar Skoðun NordAN: Vegið að norrænni forvarnarstefnu Siv Friðleifsdóttir skrifar Skoðun Af hverju byggjum við innan gróinna hverfa? Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Gigt, vinnumarkaðurinn, fjölgun hlutastarfa og viðeigandi aðlögun Hrönn Stefánsdóttir skrifar Skoðun Er stríðsglæpamaður í rútunni? Ragnhildur Hólmgeirsdóttir, Hrönn Guðmundsdóttir skrifar Sjá meira
Um daginn benti ég að Félagsbústaðir eru ekki óhagnaðardrifið félag. Það er rekið með góðum hagnaði sem byggir á því að fasteignaverð hækkar langt umfram almennt verðlag. Þessa maskínu þekkja flestir. Ef þú stenst greiðslumat, átt fyrir útborgun og tekst í framhaldinu að standa í skilum með afborganir lána þá eykst eigið fé þitt í húsnæðinu jafnt og þétt. Líka hér á Íslandi þar sem vextir eru háir og lán verðtryggð. Þótt lánin hækki að krónutölu þá hækkar markaðsvirði eignarinnar enn þá meira. Það myndast því hjá húseigendum eign, nánast af sjálfum sér. Auðvitað er ekki til neitt lögmál í hagfræði, en það sem kemst næst því er að íbúðaverð hækkar meira en almennt verðlag. Sú hefur verið raunin áratugum saman; ekki alltaf ár frá ári því stundum dunkar húsnæðisverð, en það er fátítt og verðið jafnar sig fljótt. Second mortgage til að lifa af Húseigendur geta því tekið lán út á þetta nýja eigið fé eftir nokkur ár. Í Bandaríkjunum er þetta kallað second mortgage. Á nýfrjálshyggjutímum hefur verið algjör kjarastöðnun hjá bandarísku millistéttinni, en hún hefur bætt fjárhagsstöðu sína með því að taka lán út á vaxandi eigið fé, vegna þess að annað einkenni nýfrjálshyggjunnar er hækkandi eignaverð. Þetta er náttúrlega ekki til fyrirmyndar, en þetta gerir fólk til að lifa af innan fjármálavædds kapítalisma. Ég benti á um daginn að Félagsbústaðir ættu að gera einmitt þetta; að taka lán út á mikla eiginfjáraukningu síðustu ára og lækka leiguna hjá fátækasta fólkinu í borginni. Millistéttarfólk í Bandaríkjunum tekur second mortgage til að geta keypt menntun fyrir börnin sín, til að borga fyrir krabbameinsmeðferð eða bara til að kaupa sér dýrari bíl eða sumarhús. Fátæka fólkið í Reykjavík myndi nota second mortgage Félagsbústaða til að eiga fyrir mat út mánuðinn, eiga fyrir lyfjum og læknishjálp, eiga fyrir jólunum. Gríðarleg hækkun eiginfjár Á níu ára tímabili, frá árslokum 2012 til ársloka 2020, hækkaði eigið fé Félagsbústað á núvirði um 37.400 milljónir króna. Það er nú um 48,5% af eignum, sem er frábærlega góð staða fyrir félag sem á öruggustu veð í heimi, heimili fyrir fátækt fólk. Ef Félagsbústaðir hefðu lækkað leigu allra leigjanda sinna um 30 þús. kr. á mánuði yfir þetta tímabil væri eigið fé aðeins 8 milljörðum lægra í dag, eða 43,5 milljarðar sem eru 41% af eignum. Sem væri frábær staða fyrir Félagsbústaði. Auðvitað er betra að eiga 48,5% eigið fé en 41%. En munurinn er ekki svo mikill að það sé mikilvægara en sá stórkostlegi lífskjarabati sem það væri fyrir hátt í 3000 heimili fátækasta fólksins í borginni ef leigan yrði lækkuð um 30 þús. kr. á mánuði. 65 milljarðar í leyni Þarna erum við að leika okkur af því hver staðan væri ef Félagsbústaðir hefðu tekið rétta ákvörðun árið 2012, að deila með leigjendum sínum stórkostlegri eignamyndun og auknu veðrými. En Félagsbústaðir geta nýtt sterka stöðu sína á annan hátt. Þeir geta byggt húsnæði fyrir fólk í vanda, sem auðvitað ætti alltaf að vera frumskylda félagsins. Eðlilegt eiginfjárhlut félags á borð við Félagsbústaði, sem á besta veð í heimi, væri um 30%. Félagið gæti þá tekið á sig hrun a la 2008 án þess að lenda í teljandi vanda. Félagið gæti þá aukið eignir sínar um 65 milljarða króna án þess að bæta við eigið fé og án þess að missa eiginfjárhlutfallið niður fyrir 30% Og þar sem húsnæðisverð hefur hækkað mikið á þessu ári, hefur þetta svigrúm hækkað umtalsvert á þessu ári. Ég ætla að giska á að fjárfestingargeta Félagsbústaða á þennan mælikvarða verði um 78 milljarðar í árslok. Og hvað má gera við þetta fé? Ef reiknum með að Félagsbústaðir noti svigrúmið innan 30% eiginfjárframlag til að byggja nýjar íbúðir, þá myndu Félagsbústaðir geta byggt meira en 1900 35 m.kr. íbúðir og haft eftir sem áður frábæra eiginfjárstöðu. Ef við teljum þá þrjá milljarða sem ég var að spá að hefðu orðið til sem aukið veðrými á þessu ári bætast við 350 íbúðir til viðbótar. Þetta væri stórkostlegt framlag til að bæta húsnæðisvanda, og þar með lífskjör, fjölda fjölskyldna. Ætli það mætti ekki með þessu koma rúmlega fimm þúsund manns undir þak, þar af miklum hópi barna sem búa við fátækt vegna óheyrilegs húsnæðiskostnaðar. Þetta er álíka fjöldi og býr nú í iðnaðarhúsnæði eða öðru ósamþykktu húsnæði. Og hvers vegna gera Félagsbústaðir þetta ekki? Líklega er svarið að félaginu finnst það ekki mikilvægt. Þjáningar fólks á húsnæðismarkaði vekja bara ekki áhuga þeirra sem stýra félaginu, meirihlutanum í borginni. Honum finnst mikilvægara að fá hrós úr kauphöllinni þegar Félagsbústaðir gefa út skuldabréf um hvað eiginfjárstaðan sé traust og bréfin góð fjárfesting. Eða eitthvað. Ég get ekki ímyndað mér hvað fólki finnst mikilvægara en að losa fátækt fólk úr snörunni, sem er að sligast undan óheyrilegum húsnæðiskostnaði. Höfundur er félagi í Samtökum leigjenda á Íslandi.
Félagsbústaðir okra á fátækum Þrátt fyrir að ætla mætti að Félagsbústaðir, sem halda utan um félagslegar leiguíbúðir Reykjavíkur, sé óhagnaðardrifið félag er mikill hagnaður af rekstrinum. 10. nóvember 2021 13:00
Skoðun Það ætti ekki vera í boði að útskifa fólk úr viðtalstímum hjá geðlæknum Atli Már Haraldsson Zebitz skrifar
Skoðun Gigt, vinnumarkaðurinn, fjölgun hlutastarfa og viðeigandi aðlögun Hrönn Stefánsdóttir skrifar