Stuðlum að stöðugu og góðu viðhaldi eldra húsnæðis Daníel Árnason skrifar 26. október 2023 11:01 Öll hús eiga skilið að fá gott viðhald, við eigum að virða eignina okkar og þau verðmæti sem felast í vel útlítandi og góðri fasteign. Gamalt hús á að geta þjónað eiganda sínum jafnvel og nýtt hús, ef rétt er að málum staðið. Fyrir nokkrum árum stýrði ég húsfundi þar sem hússtjórn fjölbýlishúss lagði fram tillögu um hófstilltar en nauðsynlegar endurbætur sem fólu í sér endurnýjun glugga og viðgerðir á ytra byrði hússins ásamt málun. Tillagan þótti ganga of langt og var felld af meirihluta eigenda, líklega vegna fjárhagsstöðu einstakra eigenda. Sami fundur ákvað að mála einungis húsið þrátt fyrir augljósar skemmdir. Eftir fundinn kom einn eigenda, sem reyndar hafði lagst gegn endurbótatillögunni, til mín og sagðist ekki geta opnað baðgluggann! Hann spurði hvað væri til ráða og svar mitt var einfalt. Eigendur verða að horfast í augu við staðreyndir, rekstur fasteignar felst ekki einungis í hita, raforku og ræstingum heldur líka viðhaldi eignarinnar. Hvers virði er reglubundið viðhald? Reglubundið viðhald skilar bæði verðmætari eign og auðseljanlegri, kostnaðargreiðslur eru fyrirséðar og á sama tíma er eignin í betra ástandi og öruggari. Samkvæmt rannsóknum kostar gott viðhald fasteignar um 1% af byggingarkostnaði húss á ári, sem jafngildir því að það kostar árlega að jafnaði 500 þúsund krónur að viðhalda meðalstórri fasteign, eða um 40 þúsund á mánuði. Þá er einungis litið til sameignar, þ.e. ytrabyrðis; þaks, veggja, glugga og útidyra, ásamt lögnum og sameiginlegrar lóðar. Við hjá Eignaumsjón erum að þjónusta um 800 hús- og rekstrarfélög með um 19.000 íbúðum/fasteignum og greining okkar leiðir í ljós að eigendur eru almennt ekki að leggja fyrir í langtímaviðhaldsjóð fasteigna sinna. Tölurnar sýna okkur að ekkert húsfélag er að safna í viðhaldssjóð sem nemur þessu 1% af byggingarkostnaði húss á ári. Algengt tillegg flestra er nær því að vera um 0,1-0,2%, eða á bilinu 5-10.000 krónur á mánuði. Algengast er að eigendur greiði viðhaldskostnað með skömmum fyrirvara, í aðdraganda framkvæmda og meðan á þeim stendur. Þær fjárhæðir geta numið allt að 5% af virði íbúðar þegar kemur að uppsafnaðri viðhaldsþörf. Hverju þarf að breyta? Mikil og þörf umræða er þessi misserin um húsnæðisþörf og málefni nýbygginga í landinu. Stjórnvöld eru krafin um úrræði og stefnu í þessum efnum en minna fer fyrir umræðu um viðhald húsa sem komin eru á viðhaldstíma. Það tjóir lítið að byggja nýtt ef eldra húsnæði ónýtist fyrir aldur fram. Í kjölfar bankahrunsins var endurgreiðsla virðisaukaskatts hækkuð í 100% af vinnulið, ásamt tímabundinni lækkun skattstofns sem nam 50% af viðhaldskostnaði undir slagorðinu „Allir vinna“. Víst er að aðgerðir miðuðu einnig að því að örva vinnumarkaðinn á þeim tíma. Endurgreiðslan var síðar lækkuð í 60% en hækkuð aftur í 100% í Covid faraldrinum. Í júlí í sumar var á ný dregið verulega úr þessum stuðningi, þegar virðisaukaskattsendurgreiðsla af vinnu var lækkuð í 35%. Þarna fer lítið fyrir hvatningu stjórnvalda varðandi viðhald eldra húsnæðis. Við hjá Eignaumsjón höfum lengi talað fyrir reglubundnu, fyrirbyggjandi viðhaldi fasteigna. Það er okkar sýn að húsfélög ættu að setja sér viðhaldsáætlun til nokkurra ára, byggða á ástandsmati viðkomandi fasteigna og tillögum um forgangsröðun verkefna eftir mikilvægi þeirra. Samhliða þarf að tryggja fjármögnun viðhaldsframkvæmda með skipulagðri söfnun í framkvæmdasjóð með tryggri og góðri ávöxtun með hagsmuni allra eigenda í fyrirrúmi. Aukinn stuðningur stjórnvalda Samhliða bættum lífsskilyrðum þjóðarinnar undanfarna áratugi er gott og öruggt íbúðarhúsnæði, gamalt eða nýtt, orðið lágmarkskrafa í samfélaginu. Ákall mitt til stjórnvalda og löggjafa er að horfa ekki einungis til nýbygginga þegar kemur að umræðu um húsnæðismál, heldur einnig að stuðla með ákveðnari hætti að góðu viðhaldi eldra húsnæðis með lagabótum og stjórnvaldsaðgerðum. Höfundur er framkvæmdastjóri Eignaumsjónar. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Málefni fjölbýlishúsa Mest lesið Ráðherrann Gísli Hvanndal Jakobsson Skoðun Það er allt í lagi að vera þú sjálfur - Opið bréf til Snorra Mássonar Kári Stefánsson Skoðun Nándarhryðjuverk er mannréttindabrot sem fær lítil viðbrögð frá samfélaginu Birna Sól Daníelsdóttir, Helga Benediktsdóttir,Telma Lísa Elmarsdóttir Skoðun Willum Þór – fyrir konur Heiðdís Geirsdóttir,Halla Karen Kristjánsdóttir,Hjördís Guðný Guðmundsdóttir Skoðun Af hverju kýs ég Samfylkinguna? Guðmundur Ingi Þóroddsson Skoðun Hver er munurinn á Viðreisn og Samfylkingu? Soffía Svanhvít Árnadóttir Skoðun Annarra manna peningar eru peningar okkar allra Davíð Þór Jónsson Skoðun Foreldrar, ömmur og afar þessa lands - áskorun til ykkar! Ragnheiður Stephensen Skoðun Bannað að lækna sykursýki II Lukka Pálsdóttir Skoðun Krónan eða evran? Kostir og gallar Hilmar Þór Hilmarsson Skoðun Skoðun Skoðun Ráðherrann Gísli Hvanndal Jakobsson skrifar Skoðun Nándarhryðjuverk er mannréttindabrot sem fær lítil viðbrögð frá samfélaginu Birna Sól Daníelsdóttir, Helga Benediktsdóttir,Telma Lísa Elmarsdóttir skrifar Skoðun Willum Þór – fyrir konur Heiðdís Geirsdóttir,Halla Karen Kristjánsdóttir,Hjördís Guðný Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Af hverju kýs ég Samfylkinguna? Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Skoðun Uppeldi, færni til framtíðar - fór í skúffu stjórnvalda! Una María Óskarsdóttir skrifar Skoðun Við sem förum til Tenerife - Vaxta og húsnæðispyntingar á almenningi komið frá lífeyrissjóðum og leigufélögum Hreinn Pétursson skrifar Skoðun Hvar eru málefni barna og ungs fólks? Gunnar E. Sigurbjörnsson skrifar Skoðun Þetta með verðgildin Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Stöndum með trans börnum og foreldrum þeirra! Birna Guðmundsdóttir,Elín Oddný Sigurðardóttir,Ynda Eldborg skrifar Skoðun Ég á ‘etta, ég má ‘etta Jón Ármann Steinsson skrifar Skoðun Dómsmálið sem gæti kippt grunninum undan Heidelberg-verksmiðjunni Jón Hjörleifur Stefánsson skrifar Skoðun Viljum við sósíalisma? Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Það er allt í lagi að vera þú sjálfur - Opið bréf til Snorra Mássonar Kári Stefánsson skrifar Skoðun Rjúfum kyrrstöðu í vegaframkvæmdum um allt land G.Svana Sigurjónsdóttir skrifar Skoðun Lýðheilsa bænda Unnur Rán Reynisdóttir,Arnar Páll Gunnlaugsson skrifar Skoðun Hvenær á að skattleggja lífeyri? Inn eða út? Ragnar Þór Ingólfsson skrifar Skoðun Glasið er hálffullt Ingveldur Anna Sigurðardóttir skrifar Skoðun Skilvirkari og einfaldari stjórnsýsla í þágu almennings Guðlaugur Þór Þórðarson skrifar Skoðun Gervilíf Geir Gunnar Markússon skrifar Skoðun Málsvari hinsegin samfélagsins og mannréttinda Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Skoðun Framtíð til sölu Júlíus Kristjánsson skrifar Skoðun Kona, vertu ekki fyrir! Elín Björg Jónsdóttir,Halldóra Sigríður Sveinsdóttir,Hrafnhildur Lilja Harðardóttir skrifar Skoðun Hagsmunir Evrópu í orkumálum stangast á við okkar hagsmuni Magnús Gehringer skrifar Skoðun Eitt lag enn með Lilju Hópur óperusöngvara skrifar Skoðun Skaðsemi vindtúrbínuvera á íslenska náttúru Anna Sofía Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Hver er munurinn á Viðreisn og Samfylkingu? Soffía Svanhvít Árnadóttir skrifar Skoðun Kennarinn sem hvarf Álfhildur Leifsdóttir skrifar Skoðun Hamborgarhryggur - minnst viðeigandi jólamaturinn Óskar H. Valtýsson skrifar Skoðun Annarra manna peningar eru peningar okkar allra Davíð Þór Jónsson skrifar Skoðun Fasismi er að trenda – erum við að sofna á verðinum? Guðni Freyr Öfjörð skrifar Sjá meira
Öll hús eiga skilið að fá gott viðhald, við eigum að virða eignina okkar og þau verðmæti sem felast í vel útlítandi og góðri fasteign. Gamalt hús á að geta þjónað eiganda sínum jafnvel og nýtt hús, ef rétt er að málum staðið. Fyrir nokkrum árum stýrði ég húsfundi þar sem hússtjórn fjölbýlishúss lagði fram tillögu um hófstilltar en nauðsynlegar endurbætur sem fólu í sér endurnýjun glugga og viðgerðir á ytra byrði hússins ásamt málun. Tillagan þótti ganga of langt og var felld af meirihluta eigenda, líklega vegna fjárhagsstöðu einstakra eigenda. Sami fundur ákvað að mála einungis húsið þrátt fyrir augljósar skemmdir. Eftir fundinn kom einn eigenda, sem reyndar hafði lagst gegn endurbótatillögunni, til mín og sagðist ekki geta opnað baðgluggann! Hann spurði hvað væri til ráða og svar mitt var einfalt. Eigendur verða að horfast í augu við staðreyndir, rekstur fasteignar felst ekki einungis í hita, raforku og ræstingum heldur líka viðhaldi eignarinnar. Hvers virði er reglubundið viðhald? Reglubundið viðhald skilar bæði verðmætari eign og auðseljanlegri, kostnaðargreiðslur eru fyrirséðar og á sama tíma er eignin í betra ástandi og öruggari. Samkvæmt rannsóknum kostar gott viðhald fasteignar um 1% af byggingarkostnaði húss á ári, sem jafngildir því að það kostar árlega að jafnaði 500 þúsund krónur að viðhalda meðalstórri fasteign, eða um 40 þúsund á mánuði. Þá er einungis litið til sameignar, þ.e. ytrabyrðis; þaks, veggja, glugga og útidyra, ásamt lögnum og sameiginlegrar lóðar. Við hjá Eignaumsjón erum að þjónusta um 800 hús- og rekstrarfélög með um 19.000 íbúðum/fasteignum og greining okkar leiðir í ljós að eigendur eru almennt ekki að leggja fyrir í langtímaviðhaldsjóð fasteigna sinna. Tölurnar sýna okkur að ekkert húsfélag er að safna í viðhaldssjóð sem nemur þessu 1% af byggingarkostnaði húss á ári. Algengt tillegg flestra er nær því að vera um 0,1-0,2%, eða á bilinu 5-10.000 krónur á mánuði. Algengast er að eigendur greiði viðhaldskostnað með skömmum fyrirvara, í aðdraganda framkvæmda og meðan á þeim stendur. Þær fjárhæðir geta numið allt að 5% af virði íbúðar þegar kemur að uppsafnaðri viðhaldsþörf. Hverju þarf að breyta? Mikil og þörf umræða er þessi misserin um húsnæðisþörf og málefni nýbygginga í landinu. Stjórnvöld eru krafin um úrræði og stefnu í þessum efnum en minna fer fyrir umræðu um viðhald húsa sem komin eru á viðhaldstíma. Það tjóir lítið að byggja nýtt ef eldra húsnæði ónýtist fyrir aldur fram. Í kjölfar bankahrunsins var endurgreiðsla virðisaukaskatts hækkuð í 100% af vinnulið, ásamt tímabundinni lækkun skattstofns sem nam 50% af viðhaldskostnaði undir slagorðinu „Allir vinna“. Víst er að aðgerðir miðuðu einnig að því að örva vinnumarkaðinn á þeim tíma. Endurgreiðslan var síðar lækkuð í 60% en hækkuð aftur í 100% í Covid faraldrinum. Í júlí í sumar var á ný dregið verulega úr þessum stuðningi, þegar virðisaukaskattsendurgreiðsla af vinnu var lækkuð í 35%. Þarna fer lítið fyrir hvatningu stjórnvalda varðandi viðhald eldra húsnæðis. Við hjá Eignaumsjón höfum lengi talað fyrir reglubundnu, fyrirbyggjandi viðhaldi fasteigna. Það er okkar sýn að húsfélög ættu að setja sér viðhaldsáætlun til nokkurra ára, byggða á ástandsmati viðkomandi fasteigna og tillögum um forgangsröðun verkefna eftir mikilvægi þeirra. Samhliða þarf að tryggja fjármögnun viðhaldsframkvæmda með skipulagðri söfnun í framkvæmdasjóð með tryggri og góðri ávöxtun með hagsmuni allra eigenda í fyrirrúmi. Aukinn stuðningur stjórnvalda Samhliða bættum lífsskilyrðum þjóðarinnar undanfarna áratugi er gott og öruggt íbúðarhúsnæði, gamalt eða nýtt, orðið lágmarkskrafa í samfélaginu. Ákall mitt til stjórnvalda og löggjafa er að horfa ekki einungis til nýbygginga þegar kemur að umræðu um húsnæðismál, heldur einnig að stuðla með ákveðnari hætti að góðu viðhaldi eldra húsnæðis með lagabótum og stjórnvaldsaðgerðum. Höfundur er framkvæmdastjóri Eignaumsjónar.
Nándarhryðjuverk er mannréttindabrot sem fær lítil viðbrögð frá samfélaginu Birna Sól Daníelsdóttir, Helga Benediktsdóttir,Telma Lísa Elmarsdóttir Skoðun
Willum Þór – fyrir konur Heiðdís Geirsdóttir,Halla Karen Kristjánsdóttir,Hjördís Guðný Guðmundsdóttir Skoðun
Skoðun Nándarhryðjuverk er mannréttindabrot sem fær lítil viðbrögð frá samfélaginu Birna Sól Daníelsdóttir, Helga Benediktsdóttir,Telma Lísa Elmarsdóttir skrifar
Skoðun Willum Þór – fyrir konur Heiðdís Geirsdóttir,Halla Karen Kristjánsdóttir,Hjördís Guðný Guðmundsdóttir skrifar
Skoðun Við sem förum til Tenerife - Vaxta og húsnæðispyntingar á almenningi komið frá lífeyrissjóðum og leigufélögum Hreinn Pétursson skrifar
Skoðun Stöndum með trans börnum og foreldrum þeirra! Birna Guðmundsdóttir,Elín Oddný Sigurðardóttir,Ynda Eldborg skrifar
Skoðun Dómsmálið sem gæti kippt grunninum undan Heidelberg-verksmiðjunni Jón Hjörleifur Stefánsson skrifar
Skoðun Það er allt í lagi að vera þú sjálfur - Opið bréf til Snorra Mássonar Kári Stefánsson skrifar
Skoðun Kona, vertu ekki fyrir! Elín Björg Jónsdóttir,Halldóra Sigríður Sveinsdóttir,Hrafnhildur Lilja Harðardóttir skrifar
Nándarhryðjuverk er mannréttindabrot sem fær lítil viðbrögð frá samfélaginu Birna Sól Daníelsdóttir, Helga Benediktsdóttir,Telma Lísa Elmarsdóttir Skoðun
Willum Þór – fyrir konur Heiðdís Geirsdóttir,Halla Karen Kristjánsdóttir,Hjördís Guðný Guðmundsdóttir Skoðun