Stuðlum að stöðugu og góðu viðhaldi eldra húsnæðis Daníel Árnason skrifar 26. október 2023 11:01 Öll hús eiga skilið að fá gott viðhald, við eigum að virða eignina okkar og þau verðmæti sem felast í vel útlítandi og góðri fasteign. Gamalt hús á að geta þjónað eiganda sínum jafnvel og nýtt hús, ef rétt er að málum staðið. Fyrir nokkrum árum stýrði ég húsfundi þar sem hússtjórn fjölbýlishúss lagði fram tillögu um hófstilltar en nauðsynlegar endurbætur sem fólu í sér endurnýjun glugga og viðgerðir á ytra byrði hússins ásamt málun. Tillagan þótti ganga of langt og var felld af meirihluta eigenda, líklega vegna fjárhagsstöðu einstakra eigenda. Sami fundur ákvað að mála einungis húsið þrátt fyrir augljósar skemmdir. Eftir fundinn kom einn eigenda, sem reyndar hafði lagst gegn endurbótatillögunni, til mín og sagðist ekki geta opnað baðgluggann! Hann spurði hvað væri til ráða og svar mitt var einfalt. Eigendur verða að horfast í augu við staðreyndir, rekstur fasteignar felst ekki einungis í hita, raforku og ræstingum heldur líka viðhaldi eignarinnar. Hvers virði er reglubundið viðhald? Reglubundið viðhald skilar bæði verðmætari eign og auðseljanlegri, kostnaðargreiðslur eru fyrirséðar og á sama tíma er eignin í betra ástandi og öruggari. Samkvæmt rannsóknum kostar gott viðhald fasteignar um 1% af byggingarkostnaði húss á ári, sem jafngildir því að það kostar árlega að jafnaði 500 þúsund krónur að viðhalda meðalstórri fasteign, eða um 40 þúsund á mánuði. Þá er einungis litið til sameignar, þ.e. ytrabyrðis; þaks, veggja, glugga og útidyra, ásamt lögnum og sameiginlegrar lóðar. Við hjá Eignaumsjón erum að þjónusta um 800 hús- og rekstrarfélög með um 19.000 íbúðum/fasteignum og greining okkar leiðir í ljós að eigendur eru almennt ekki að leggja fyrir í langtímaviðhaldsjóð fasteigna sinna. Tölurnar sýna okkur að ekkert húsfélag er að safna í viðhaldssjóð sem nemur þessu 1% af byggingarkostnaði húss á ári. Algengt tillegg flestra er nær því að vera um 0,1-0,2%, eða á bilinu 5-10.000 krónur á mánuði. Algengast er að eigendur greiði viðhaldskostnað með skömmum fyrirvara, í aðdraganda framkvæmda og meðan á þeim stendur. Þær fjárhæðir geta numið allt að 5% af virði íbúðar þegar kemur að uppsafnaðri viðhaldsþörf. Hverju þarf að breyta? Mikil og þörf umræða er þessi misserin um húsnæðisþörf og málefni nýbygginga í landinu. Stjórnvöld eru krafin um úrræði og stefnu í þessum efnum en minna fer fyrir umræðu um viðhald húsa sem komin eru á viðhaldstíma. Það tjóir lítið að byggja nýtt ef eldra húsnæði ónýtist fyrir aldur fram. Í kjölfar bankahrunsins var endurgreiðsla virðisaukaskatts hækkuð í 100% af vinnulið, ásamt tímabundinni lækkun skattstofns sem nam 50% af viðhaldskostnaði undir slagorðinu „Allir vinna“. Víst er að aðgerðir miðuðu einnig að því að örva vinnumarkaðinn á þeim tíma. Endurgreiðslan var síðar lækkuð í 60% en hækkuð aftur í 100% í Covid faraldrinum. Í júlí í sumar var á ný dregið verulega úr þessum stuðningi, þegar virðisaukaskattsendurgreiðsla af vinnu var lækkuð í 35%. Þarna fer lítið fyrir hvatningu stjórnvalda varðandi viðhald eldra húsnæðis. Við hjá Eignaumsjón höfum lengi talað fyrir reglubundnu, fyrirbyggjandi viðhaldi fasteigna. Það er okkar sýn að húsfélög ættu að setja sér viðhaldsáætlun til nokkurra ára, byggða á ástandsmati viðkomandi fasteigna og tillögum um forgangsröðun verkefna eftir mikilvægi þeirra. Samhliða þarf að tryggja fjármögnun viðhaldsframkvæmda með skipulagðri söfnun í framkvæmdasjóð með tryggri og góðri ávöxtun með hagsmuni allra eigenda í fyrirrúmi. Aukinn stuðningur stjórnvalda Samhliða bættum lífsskilyrðum þjóðarinnar undanfarna áratugi er gott og öruggt íbúðarhúsnæði, gamalt eða nýtt, orðið lágmarkskrafa í samfélaginu. Ákall mitt til stjórnvalda og löggjafa er að horfa ekki einungis til nýbygginga þegar kemur að umræðu um húsnæðismál, heldur einnig að stuðla með ákveðnari hætti að góðu viðhaldi eldra húsnæðis með lagabótum og stjórnvaldsaðgerðum. Höfundur er framkvæmdastjóri Eignaumsjónar. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Málefni fjölbýlishúsa Mest lesið Halldór 28.09.2024 Halldór Heilsugæsla í vanda Jón Magnús Kristjánsson Skoðun Að eldast – ertu undirbúin? Hafdís Dögg Sveinbjarnardóttir ,Lára María Valgerðardóttir ,Magnús E. Smith Skoðun Af hverju þetta tímabundna álag á útsvarið? Bragi Bjarnason Skoðun Græn vindorka Ásdís Hlökk Theodórsdóttir Skoðun Skynsemishyggja Miðflokksins hvarf hratt Kristófer Már Maronsson Skoðun Aðgengi að húsnæði fyrir ungt fólk – ekki lúxus heldur grundvallarréttur Gísli Rafn Ólafsson Skoðun Er rúmdýnan þín hægt og rólega að murka úr þér líftóruna? Gunnar Dan Wiium Skoðun „Með Guði vinkonu okkar“ Sigurvin Lárus Jónsson Skoðun Þetta gengur ekki lengur! Reynir Böðvarsson Skoðun Skoðun Skoðun Skynsemishyggja Miðflokksins hvarf hratt Kristófer Már Maronsson skrifar Skoðun Þetta gengur ekki lengur! Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun „Með Guði vinkonu okkar“ Sigurvin Lárus Jónsson skrifar Skoðun Græn vindorka Ásdís Hlökk Theodórsdóttir skrifar Skoðun Af hverju þetta tímabundna álag á útsvarið? Bragi Bjarnason skrifar Skoðun Aðgengi að húsnæði fyrir ungt fólk – ekki lúxus heldur grundvallarréttur Gísli Rafn Ólafsson skrifar Skoðun Að eldast – ertu undirbúin? Hafdís Dögg Sveinbjarnardóttir ,Lára María Valgerðardóttir ,Magnús E. Smith skrifar Skoðun Heilsugæsla í vanda Jón Magnús Kristjánsson skrifar Skoðun Laxalús og varnir gegn henni Jón Sveinsson skrifar Skoðun En hér er ég ekkert... Nichole Leigh Mosty skrifar Skoðun Við getum ekki beðið í 131 ár Jódís Skúladóttir skrifar Skoðun Nýtt upphaf hjá Vinstri grænum Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Íslensk kjör á íslenskum vinnumarkaði Kristrún Frostadóttir skrifar Skoðun Viðbrögð við vanlíðan ungmenna Sandra Björk Birgisdóttir skrifar Skoðun Valdatafl Skák og Mát! Lárus Guðmundsson skrifar Skoðun FO: Hvernig getur þú skipt sköpum fyrir konur í Súdan? Áslaug Eva Björnsdóttir skrifar Skoðun Tvö útspil Pírata fyrir notendur heilbrigðiskerfisins Halldóra Mogensen,Eva Sjöfn Helgadóttir skrifar Skoðun Miðflokkurinn: fjarverandi í landi tækifæranna Lilja Hrund Lúðvíksdóttir skrifar Skoðun Við stöndum saman með réttindum táknmálsins! Mordekaí Elí Esrason skrifar Skoðun Það sem „gleymist“ að segja Sigmar Guðmundsson skrifar Skoðun Hvar er fótspor stjórnvalda gegn vinnumansali? Þorbjörrg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Þegar Joe Camel varð jafngóður vinur barnanna og Mikki mús Eyrún Magnúsdóttir skrifar Skoðun Riddarar kærleikans Halla Tómasdóttir skrifar Skoðun Um mennsku og samfélag Bolli Pétur Bollason skrifar Skoðun Er rúmdýnan þín hægt og rólega að murka úr þér líftóruna? Gunnar Dan Wiium skrifar Skoðun Sársaukafull vaxtarmörk Berglind Ósk Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Skynsemi Miðflokksins Ása Lind Finnbogadóttir skrifar Skoðun Tölum íslensku Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar Skoðun Er Miðflokkurinn fyrir ungt fólk? Anton Sveinn McKee skrifar Skoðun Svarar ekki kostnaði að bjarga sjálfum sér Kári Helgason skrifar Sjá meira
Öll hús eiga skilið að fá gott viðhald, við eigum að virða eignina okkar og þau verðmæti sem felast í vel útlítandi og góðri fasteign. Gamalt hús á að geta þjónað eiganda sínum jafnvel og nýtt hús, ef rétt er að málum staðið. Fyrir nokkrum árum stýrði ég húsfundi þar sem hússtjórn fjölbýlishúss lagði fram tillögu um hófstilltar en nauðsynlegar endurbætur sem fólu í sér endurnýjun glugga og viðgerðir á ytra byrði hússins ásamt málun. Tillagan þótti ganga of langt og var felld af meirihluta eigenda, líklega vegna fjárhagsstöðu einstakra eigenda. Sami fundur ákvað að mála einungis húsið þrátt fyrir augljósar skemmdir. Eftir fundinn kom einn eigenda, sem reyndar hafði lagst gegn endurbótatillögunni, til mín og sagðist ekki geta opnað baðgluggann! Hann spurði hvað væri til ráða og svar mitt var einfalt. Eigendur verða að horfast í augu við staðreyndir, rekstur fasteignar felst ekki einungis í hita, raforku og ræstingum heldur líka viðhaldi eignarinnar. Hvers virði er reglubundið viðhald? Reglubundið viðhald skilar bæði verðmætari eign og auðseljanlegri, kostnaðargreiðslur eru fyrirséðar og á sama tíma er eignin í betra ástandi og öruggari. Samkvæmt rannsóknum kostar gott viðhald fasteignar um 1% af byggingarkostnaði húss á ári, sem jafngildir því að það kostar árlega að jafnaði 500 þúsund krónur að viðhalda meðalstórri fasteign, eða um 40 þúsund á mánuði. Þá er einungis litið til sameignar, þ.e. ytrabyrðis; þaks, veggja, glugga og útidyra, ásamt lögnum og sameiginlegrar lóðar. Við hjá Eignaumsjón erum að þjónusta um 800 hús- og rekstrarfélög með um 19.000 íbúðum/fasteignum og greining okkar leiðir í ljós að eigendur eru almennt ekki að leggja fyrir í langtímaviðhaldsjóð fasteigna sinna. Tölurnar sýna okkur að ekkert húsfélag er að safna í viðhaldssjóð sem nemur þessu 1% af byggingarkostnaði húss á ári. Algengt tillegg flestra er nær því að vera um 0,1-0,2%, eða á bilinu 5-10.000 krónur á mánuði. Algengast er að eigendur greiði viðhaldskostnað með skömmum fyrirvara, í aðdraganda framkvæmda og meðan á þeim stendur. Þær fjárhæðir geta numið allt að 5% af virði íbúðar þegar kemur að uppsafnaðri viðhaldsþörf. Hverju þarf að breyta? Mikil og þörf umræða er þessi misserin um húsnæðisþörf og málefni nýbygginga í landinu. Stjórnvöld eru krafin um úrræði og stefnu í þessum efnum en minna fer fyrir umræðu um viðhald húsa sem komin eru á viðhaldstíma. Það tjóir lítið að byggja nýtt ef eldra húsnæði ónýtist fyrir aldur fram. Í kjölfar bankahrunsins var endurgreiðsla virðisaukaskatts hækkuð í 100% af vinnulið, ásamt tímabundinni lækkun skattstofns sem nam 50% af viðhaldskostnaði undir slagorðinu „Allir vinna“. Víst er að aðgerðir miðuðu einnig að því að örva vinnumarkaðinn á þeim tíma. Endurgreiðslan var síðar lækkuð í 60% en hækkuð aftur í 100% í Covid faraldrinum. Í júlí í sumar var á ný dregið verulega úr þessum stuðningi, þegar virðisaukaskattsendurgreiðsla af vinnu var lækkuð í 35%. Þarna fer lítið fyrir hvatningu stjórnvalda varðandi viðhald eldra húsnæðis. Við hjá Eignaumsjón höfum lengi talað fyrir reglubundnu, fyrirbyggjandi viðhaldi fasteigna. Það er okkar sýn að húsfélög ættu að setja sér viðhaldsáætlun til nokkurra ára, byggða á ástandsmati viðkomandi fasteigna og tillögum um forgangsröðun verkefna eftir mikilvægi þeirra. Samhliða þarf að tryggja fjármögnun viðhaldsframkvæmda með skipulagðri söfnun í framkvæmdasjóð með tryggri og góðri ávöxtun með hagsmuni allra eigenda í fyrirrúmi. Aukinn stuðningur stjórnvalda Samhliða bættum lífsskilyrðum þjóðarinnar undanfarna áratugi er gott og öruggt íbúðarhúsnæði, gamalt eða nýtt, orðið lágmarkskrafa í samfélaginu. Ákall mitt til stjórnvalda og löggjafa er að horfa ekki einungis til nýbygginga þegar kemur að umræðu um húsnæðismál, heldur einnig að stuðla með ákveðnari hætti að góðu viðhaldi eldra húsnæðis með lagabótum og stjórnvaldsaðgerðum. Höfundur er framkvæmdastjóri Eignaumsjónar.
Að eldast – ertu undirbúin? Hafdís Dögg Sveinbjarnardóttir ,Lára María Valgerðardóttir ,Magnús E. Smith Skoðun
Aðgengi að húsnæði fyrir ungt fólk – ekki lúxus heldur grundvallarréttur Gísli Rafn Ólafsson Skoðun
Skoðun Aðgengi að húsnæði fyrir ungt fólk – ekki lúxus heldur grundvallarréttur Gísli Rafn Ólafsson skrifar
Skoðun Að eldast – ertu undirbúin? Hafdís Dögg Sveinbjarnardóttir ,Lára María Valgerðardóttir ,Magnús E. Smith skrifar
Skoðun Tvö útspil Pírata fyrir notendur heilbrigðiskerfisins Halldóra Mogensen,Eva Sjöfn Helgadóttir skrifar
Að eldast – ertu undirbúin? Hafdís Dögg Sveinbjarnardóttir ,Lára María Valgerðardóttir ,Magnús E. Smith Skoðun
Aðgengi að húsnæði fyrir ungt fólk – ekki lúxus heldur grundvallarréttur Gísli Rafn Ólafsson Skoðun