Er ekki rétt að leysa húsnæðisvandann? Guðjón Sigurbjartsson skrifar 3. febrúar 2024 14:30 Húsnæðisverð hér er hærra en vera þyrfti og framboð og verð sveiflast mjög mikið með alvarlegum afleiðingum fyrir fjölmarga. Mikilvægt er að greina vandann rétt og grípa til viðeigandi ráðstafana. Lóðaskortur er oft nefndur sem ástæða en fleira kemur til. Stærsta ástæðan kann að vera sú að þegar örlar á minnkandi kaupgetu almennings til dæmis vegna hárra vaxta eins og nú um stundir, draga bankarnir úr lánum til byggingaraðila sem þurfa þá að draga úr framleiðslu íbúða. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) áætlar að næstu áratugi þurfi að byggja 4000+ nýjar íbúðir á ári hér á landi. Síðustu 10-20 ár hefur eftirspurn sveiflast frá nokkur hundruð íbúðum á ári upp í rúmar 5.000. Kostnaðarverð íbúða myndi lækka verulega og verðsveiflur hjaðna ef byggingaraðilar hefðu aðgang að nægu þolinmóðu fjármagni og hvata til að framleiða húsnæði á lager á tímum sölutregðu sem svo seldust hratt í uppsveiflum. Úr þessu má bæta. Stöðug framleiðsla lækkar kostnaðarverð íbúðaFramleiðni byggingariðnaðarins er hér mjög lág í alþjóðlegum samanburði 1). „Ef byggingarmarkaður hrynur með reglulegu millibili riðlast skipulagið“. Ef hægt væri að framleiða húsnæði jafnt og þétt samkvæmt langtímaáætlun án tillits til skammtíma sveiflna í eftirspurn myndi framleiðni aukast og kostnaðarverð lækka, jafnvel um 15%. Nægt framboð íbúða lækkar verðtoppaEf í upphafi uppsveiflu og kaupmáttaraukningar almennings, til eru nokkur þúsund íbúðir á lager, sem selja má hratt, yrði verðþensla vegna skorts á íbúðum minni. Varlegt mat er að toppurinn lækka um 15% en gæti eins verið 30%. Vissulega myndi fjármagnskostnaður af óseldum íbúðum bætast við kostnaðarverð þeirra. Þessi viðbótar kostnaður yrði þó væntanlega ekki hærri en um 10% ef miðað er við 3ja ára söluregðu. Samkvæmt ofangreindu myndi verð íbúða lækka um 5% -30% með stöðugri framleiðslu íbúða og nægu framboði. Afleitt hagræði er minni hækkun verðtryggðra lána vegna minni verðbólgu, lægri húsaleiga og fleira. Ef byggingaraðilar íbúða hefðu næga getu til að kaupa lóðir og framleiða íbúðir samkvæmt langtímaeftirspurn gætu sveitarfélög undirbúið lóðir og selt þær jafn óðum. Það myndi bæta líka fjárhag þeirra. Þolinmótt og viljugt fjármagn Sem fyrr getur hafa bankar ekki fjármagnað byggingaraðila nægilega til að byggja íbúðir á lager á krepputímum sem svo væru til reiðu í uppsveiflum. Lífeyrissjóðirnir hafa hins vegar bæði gætu og ættu að hafa ástæður til að stíga hér inn, en hingað til hafa þeir ekki talið það sitt hlutverk.Breyta þyrfti löggjöf um lífeyrissjóðina þannig að hlutverk þeirra yrði ekki bara að ávaxta lífeyri landsmanna, heldur einnig að koma jafnvægi á framboð húsnæðis og að jafna verðsveiflur. Til þess gætu þeir að fjármagnað byggingu verulegan hluta af þörfinni fyrir nýjar íbúða, jafnt og þétt óháð sveiflum í eftirspurn. Lauslega áætlað yrði mesta fjárbindingin í óseldum íbúðum um 300 milljarðar króna í lok sölutregðu tímabils en lítil sem engin í lok uppsveiflna. Auðvitað yrði að útfæra aðkomu lífeyrissjóðanna af fyrirhyggju. Aðkoma lífeyrissjóða Lífeyrissjóðir hafa mikinn fjárhagslegan styrk. Ef þeir kæmu að byggingu íbúða með ofangreindum hætti yrði að gæta þess að aðkoma þeirra trufli byggingaiðnaðinn sem minnst, helst að hún styrki hann. Líklega er heppilegt að lífeyrissjóðirnir, hver um sig eða fleiri saman, myndu bjóða út byggingu tiltekins magns íbúða til nokkurra ára. Samið yrði við trausta byggingaraðila sem í framhaldinu myndu styrkjast enn frekar vegna þess hversu stór og stöðug verkefnin yrðu. Allt þetta er viðkvæmt og því þyrfti að setja skýra ramma um hvað sjóðirnir ættu og mættu gera að þessu leyti. Trúlega þyrfti að setja rammana með reglugerðum og jafnvel aðkomu aðila vinnumarkaðarins. Hugsanlega ætti að miða við að sjóðirnir fjármagi að hámarki 1/3 af metinni þörf fyrir nýjar íbúðir sem nú væru um 1.500 íbúðir á ári eða eitthvað slíkt hlutfall. Hugsanlega ætti að takmarka álagningu þeirra á kostnaðarverð íbúða, til að koma í veg fyrir verðsveiflur vegna eftirspurnarsveiflna. Skoða þarf ýmsar fleiri kröfur þannig að aðkoma lífeyrissjóðanna verði sem gagnlegust og best. Ávöxtunarárangur lífeyrissjóða þarf ekki að lækka við þetta. Hins vegar, ef vel tekst til, mætti lækka verð íbúða um á bilinu 15-30%. Það er mikið meira hægt er gera með núverandi stuðningsaðgerðum skattgreiðenda. Höfundur er viðskiptafræðingur. Tilvísanir: 1. Framleiðni á byggingamarkaði: Samanburður við Noreg - Ævar Rafn Hafþórsson og Þórólfur Matthíasson https://skemman.is/bitstream/1946/26368/1/HAG_Ævar_Þórólfur.pdf 2. www.hms.is Guðjón Sigurbjartsson, viðskiptafræðingur Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Efnahagsmál Lífeyrissjóðir Mest lesið Halldór 4.10.2025 Halldór Leikskóli þarf meira en þak og veggi. Kópavogsmódelið og Akureyrarleiðin sem leið að aukinni velferð barna Anna Elísa Hreiðarsdóttir,Svava Björg Mörk Skoðun Barnafjölskyldur í Reykjavík eiga betra skilið Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir Skoðun Kæra Epli, skilur þú mig? Lilja Dögg Jónsdóttir Skoðun Þorgerður og erlendu dómstólarnir Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Lyftum umræðunni á örlítið hærra plan Jóna Hlíf Halldórsdóttir Skoðun Jákvæð áhrif dánaraðstoðar á sorgarferli aðstandenda og umönnunaraðila í Viktoríuríki í Ástralíu Ingrid Kuhlman Skoðun Transumræðan og ruglið um fjölda kynja Einar Steingrímsson Skoðun 752 dánir vegna geðheilsuvanda – enginn vegna fjölþáttaógnar Grímur Atlason Skoðun 7 milljarða húsnæðisstuðningur afnuminn… en hvað kemur í staðinn? Vilhjálmur Hilmarsson Skoðun Skoðun Skoðun Leikskóli þarf meira en þak og veggi. Kópavogsmódelið og Akureyrarleiðin sem leið að aukinni velferð barna Anna Elísa Hreiðarsdóttir,Svava Björg Mörk skrifar Skoðun Jákvæð áhrif dánaraðstoðar á sorgarferli aðstandenda og umönnunaraðila í Viktoríuríki í Ástralíu Ingrid Kuhlman skrifar Skoðun Kæra Epli, skilur þú mig? Lilja Dögg Jónsdóttir skrifar Skoðun Þorgerður og erlendu dómstólarnir Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Barnafjölskyldur í Reykjavík eiga betra skilið Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Lyftum umræðunni á örlítið hærra plan Jóna Hlíf Halldórsdóttir skrifar Skoðun Lykillinn að hamingju og heilbrigði Auður Kjartansdóttir skrifar Skoðun Staða bænda styrkt Hanna Katrín Friðriksson skrifar Skoðun Transumræðan og ruglið um fjölda kynja Einar Steingrímsson skrifar Skoðun Leikskólar eru ekki munaður Íris Eva Gísladóttir skrifar Skoðun Vísindarannsóknir og þróun – til umhugsunar í tiltekt Þorgerður J. Einarsdóttir skrifar Skoðun 752 dánir vegna geðheilsuvanda – enginn vegna fjölþáttaógnar Grímur Atlason skrifar Skoðun Foreldrar þurfa bara að vera duglegri Björg Magnúsdóttir skrifar Skoðun Kópavogsmódelið – sveigjanleiki á pappír, en álag á foreldrar í raun og veru Örn Arnarson skrifar Skoðun Dýrkeypt eftirlitsleysi Lilja Björk Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Uppgjöf Reykjavíkurborgar í leikskólamálum Finnbjörn A. Hermannsson,Sonja Ýr Þorbergsdóttir skrifar Skoðun Svindl eða sjálfsvernd? Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Magga Stína! Helga Völundardóttir skrifar Skoðun Mannauðurinn á vinnustaðnum þarf góða innivist til að dafna Ásta Logadóttir skrifar Skoðun Þetta er námið sem lifir áfram Bryngeir Valdimarsson skrifar Skoðun Árborg - spennandi kostur fyrir öll Guðný Björk Pálmadóttir skrifar Skoðun Tökum á glæpahópum af meiri þunga Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Minntist ekkert á Evrópusambandið Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Hugsum stórt í skipulags- og samgöngumálum Hilmar Ingimundarson skrifar Skoðun Eitt eilífðar smáblóm Þorgerður Katrín Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Betri mönnun er lykillinn Skúli Helgason,Sabine Leskopf skrifar Skoðun Borgarhönnunarstefna, sú fyrsta sinnar tegundar í Reykjavík Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Hversu oft á að fresta framtíðinni? Erna Magnúsdóttir,Stefán Þórarinn Sigurðsson skrifar Skoðun Getur Ísland staðið fremst í heilsutækni? Arna Harðardóttir skrifar Skoðun Slæm innivist skerðir afköst og hækkar kostnað Ingibjörg Magnúsdóttir skrifar Sjá meira
Húsnæðisverð hér er hærra en vera þyrfti og framboð og verð sveiflast mjög mikið með alvarlegum afleiðingum fyrir fjölmarga. Mikilvægt er að greina vandann rétt og grípa til viðeigandi ráðstafana. Lóðaskortur er oft nefndur sem ástæða en fleira kemur til. Stærsta ástæðan kann að vera sú að þegar örlar á minnkandi kaupgetu almennings til dæmis vegna hárra vaxta eins og nú um stundir, draga bankarnir úr lánum til byggingaraðila sem þurfa þá að draga úr framleiðslu íbúða. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) áætlar að næstu áratugi þurfi að byggja 4000+ nýjar íbúðir á ári hér á landi. Síðustu 10-20 ár hefur eftirspurn sveiflast frá nokkur hundruð íbúðum á ári upp í rúmar 5.000. Kostnaðarverð íbúða myndi lækka verulega og verðsveiflur hjaðna ef byggingaraðilar hefðu aðgang að nægu þolinmóðu fjármagni og hvata til að framleiða húsnæði á lager á tímum sölutregðu sem svo seldust hratt í uppsveiflum. Úr þessu má bæta. Stöðug framleiðsla lækkar kostnaðarverð íbúðaFramleiðni byggingariðnaðarins er hér mjög lág í alþjóðlegum samanburði 1). „Ef byggingarmarkaður hrynur með reglulegu millibili riðlast skipulagið“. Ef hægt væri að framleiða húsnæði jafnt og þétt samkvæmt langtímaáætlun án tillits til skammtíma sveiflna í eftirspurn myndi framleiðni aukast og kostnaðarverð lækka, jafnvel um 15%. Nægt framboð íbúða lækkar verðtoppaEf í upphafi uppsveiflu og kaupmáttaraukningar almennings, til eru nokkur þúsund íbúðir á lager, sem selja má hratt, yrði verðþensla vegna skorts á íbúðum minni. Varlegt mat er að toppurinn lækka um 15% en gæti eins verið 30%. Vissulega myndi fjármagnskostnaður af óseldum íbúðum bætast við kostnaðarverð þeirra. Þessi viðbótar kostnaður yrði þó væntanlega ekki hærri en um 10% ef miðað er við 3ja ára söluregðu. Samkvæmt ofangreindu myndi verð íbúða lækka um 5% -30% með stöðugri framleiðslu íbúða og nægu framboði. Afleitt hagræði er minni hækkun verðtryggðra lána vegna minni verðbólgu, lægri húsaleiga og fleira. Ef byggingaraðilar íbúða hefðu næga getu til að kaupa lóðir og framleiða íbúðir samkvæmt langtímaeftirspurn gætu sveitarfélög undirbúið lóðir og selt þær jafn óðum. Það myndi bæta líka fjárhag þeirra. Þolinmótt og viljugt fjármagn Sem fyrr getur hafa bankar ekki fjármagnað byggingaraðila nægilega til að byggja íbúðir á lager á krepputímum sem svo væru til reiðu í uppsveiflum. Lífeyrissjóðirnir hafa hins vegar bæði gætu og ættu að hafa ástæður til að stíga hér inn, en hingað til hafa þeir ekki talið það sitt hlutverk.Breyta þyrfti löggjöf um lífeyrissjóðina þannig að hlutverk þeirra yrði ekki bara að ávaxta lífeyri landsmanna, heldur einnig að koma jafnvægi á framboð húsnæðis og að jafna verðsveiflur. Til þess gætu þeir að fjármagnað byggingu verulegan hluta af þörfinni fyrir nýjar íbúða, jafnt og þétt óháð sveiflum í eftirspurn. Lauslega áætlað yrði mesta fjárbindingin í óseldum íbúðum um 300 milljarðar króna í lok sölutregðu tímabils en lítil sem engin í lok uppsveiflna. Auðvitað yrði að útfæra aðkomu lífeyrissjóðanna af fyrirhyggju. Aðkoma lífeyrissjóða Lífeyrissjóðir hafa mikinn fjárhagslegan styrk. Ef þeir kæmu að byggingu íbúða með ofangreindum hætti yrði að gæta þess að aðkoma þeirra trufli byggingaiðnaðinn sem minnst, helst að hún styrki hann. Líklega er heppilegt að lífeyrissjóðirnir, hver um sig eða fleiri saman, myndu bjóða út byggingu tiltekins magns íbúða til nokkurra ára. Samið yrði við trausta byggingaraðila sem í framhaldinu myndu styrkjast enn frekar vegna þess hversu stór og stöðug verkefnin yrðu. Allt þetta er viðkvæmt og því þyrfti að setja skýra ramma um hvað sjóðirnir ættu og mættu gera að þessu leyti. Trúlega þyrfti að setja rammana með reglugerðum og jafnvel aðkomu aðila vinnumarkaðarins. Hugsanlega ætti að miða við að sjóðirnir fjármagi að hámarki 1/3 af metinni þörf fyrir nýjar íbúðir sem nú væru um 1.500 íbúðir á ári eða eitthvað slíkt hlutfall. Hugsanlega ætti að takmarka álagningu þeirra á kostnaðarverð íbúða, til að koma í veg fyrir verðsveiflur vegna eftirspurnarsveiflna. Skoða þarf ýmsar fleiri kröfur þannig að aðkoma lífeyrissjóðanna verði sem gagnlegust og best. Ávöxtunarárangur lífeyrissjóða þarf ekki að lækka við þetta. Hins vegar, ef vel tekst til, mætti lækka verð íbúða um á bilinu 15-30%. Það er mikið meira hægt er gera með núverandi stuðningsaðgerðum skattgreiðenda. Höfundur er viðskiptafræðingur. Tilvísanir: 1. Framleiðni á byggingamarkaði: Samanburður við Noreg - Ævar Rafn Hafþórsson og Þórólfur Matthíasson https://skemman.is/bitstream/1946/26368/1/HAG_Ævar_Þórólfur.pdf 2. www.hms.is Guðjón Sigurbjartsson, viðskiptafræðingur
Leikskóli þarf meira en þak og veggi. Kópavogsmódelið og Akureyrarleiðin sem leið að aukinni velferð barna Anna Elísa Hreiðarsdóttir,Svava Björg Mörk Skoðun
Jákvæð áhrif dánaraðstoðar á sorgarferli aðstandenda og umönnunaraðila í Viktoríuríki í Ástralíu Ingrid Kuhlman Skoðun
Skoðun Leikskóli þarf meira en þak og veggi. Kópavogsmódelið og Akureyrarleiðin sem leið að aukinni velferð barna Anna Elísa Hreiðarsdóttir,Svava Björg Mörk skrifar
Skoðun Jákvæð áhrif dánaraðstoðar á sorgarferli aðstandenda og umönnunaraðila í Viktoríuríki í Ástralíu Ingrid Kuhlman skrifar
Skoðun Kópavogsmódelið – sveigjanleiki á pappír, en álag á foreldrar í raun og veru Örn Arnarson skrifar
Skoðun Uppgjöf Reykjavíkurborgar í leikskólamálum Finnbjörn A. Hermannsson,Sonja Ýr Þorbergsdóttir skrifar
Skoðun Borgarhönnunarstefna, sú fyrsta sinnar tegundar í Reykjavík Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar
Leikskóli þarf meira en þak og veggi. Kópavogsmódelið og Akureyrarleiðin sem leið að aukinni velferð barna Anna Elísa Hreiðarsdóttir,Svava Björg Mörk Skoðun
Jákvæð áhrif dánaraðstoðar á sorgarferli aðstandenda og umönnunaraðila í Viktoríuríki í Ástralíu Ingrid Kuhlman Skoðun