Hvað gerðist? Hörður Ægisson skrifar 4. október 2019 07:00 GAMMA stóð afar höllum fæti í fyrra. Fjármálafyrirtækið, sem er hvað þekktast fyrir fjárfestingar sjóða í stýringu félagsins á fasteignamarkaði, var nauðbeygt fyrir um ári til að sækja sér lán upp á einn milljarð króna til nokkurra mánaða á svimandi háum kjörum frá fjárfestingafélaginu Stoðum. Lausafjárstaða félagsins, sem var í viðræðum við Kviku banka um kaup á öllu hlutafé GAMMA, hafði versnað verulega á skömmum tíma og talsvert var um innlausnir fjárfesta í sjóðum í stýringu fyrirtækisins. Þótt viðskiptin hafi gengið í gegn undir lok síðasta árs þá tók kaupverðið miklum breytingum á meðan á ferlinu stóð. Greiðslan var aðeins að þriðjungi í reiðufé, fallið var frá afhendingu bréfa í Kviku og stærstur hluti kaupverðsins mun þess í stað ákvarðast af gengi sjóða GAMMA. Það var ekki gert að ósekju enda óvissa um raunverulega stöðu margra fasteignasjóða. Sú áhætta, en um leið mögulegur ávinningur, var skilin eftir hjá seljendum. Fæstir höfðu þó gert sér grein fyrir því hversu slæm staðan var. Í byrjun vikunnar var sjóðsfélögum fagfjárfestasjóða í stýringu GAMMA – Novus og Anglia – tilkynnt að við endurmat á eignum og áætlunum sjóðsins hefði komið í ljós að eigið fé væri mun minna en áður var talið. Í tilfelli Novus-sjóðsins, eiganda Upphafs fasteignafélags, hefur eigið fé sjóðsins, sem var samkvæmt endurskoðuðum ársreikningi metið á 4,4 milljarða í ársbyrjun, nánast verið afskrifað að fullu. Lífeyrissjóðir, tryggingafélög og fjölmargir einkafjárfestar, sem lögðu Novus til samanlagt 2.500 milljónir við stofnun hans 2013, hafa að líkindum tapað sínum eignum. Hvað gerðist? Skýringarnar eru sagðar að raunveruleg framvinda margra fasteignaverkefna Upphafs hafi reynst ofmetin, kostnaður við framkvæmdir á árinu var langt yfir áætlunum og þá tóku fyrri matsaðferðir ekki að fullu tillit til fjármagnskostnaðar félagsins. Sá kostnaður hækkaði enn frekar þegar félagið gaf út 2,7 milljarða króna skuldabréf í júní á þessu ári. Skuldabréfaútboðið hefði átt að hringja viðvörunarbjöllum. Í kynningu til fjárfesta var fyrst gert ráð fyrir að vextirnir yrðu ellefu prósent en þeir urðu að lokum meira en fimmtán prósent. Þau vaxtakjör endurspegluðu bágborna fjárhagsstöðu Upphafs og eins hversu erfiðlega gekk að fá fjárfesta til að leggja fasteignafélaginu til aukið fjármagn. Enn meira þarf núna hins vegar til. Skuldabréfaeigendur standa nú frammi fyrir þeim valkosti að koma með viðbótarfjármögnun upp á einn milljarð til að leysa lausafjárvanda Upphafs. Gangi það ekki eftir þarf ekki að spyrja að leikslokum. Fjárfestingum á byggingamarkaði fylgir talsverð áhætta. Það verður hins vegar að teljast með ólíkindum hvernig fjögurra milljarða eigið fé fasteignasjóðs gat orðið að engu á örfáum mánuðum. Allri áætlunargerð virðist hafa verið mjög ábótavant og þá vekur það upp spurningar að þáverandi stjórnendur GAMMA hafi ákveðið að minnka eigið fé um 850 milljónir í árslok 2017 með því að greiða þá fjármuni út til sjóðsfélaga enda ljóst – að minnsta kosti eftir á að hyggja – að fjárhagsstaða sjóðsins leyfði ekki slíka útgreiðslu. Nýir stjórnendur GAMMA hljóta að velta öllum steinum til að komast að því hvað fór raunverulega úrskeiðis. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Birtist í Fréttablaðinu GAMMA Hörður Ægisson Mest lesið Sjálfstæðismenn boða víst skattalækkanir á þá efnamestu Haukur V. Alfreðsson Skoðun Almageddon? Eyþór Kristleifsson Skoðun Viltu borga 200 þús á mánuði eða 600 þús á mánuði af íbúðinni? Hildur Þórðardóttir Skoðun Fellur helsti stuðningsmaður menningarmála af þingi? Magnús Logi Kristinsson Skoðun Það sem ekki má fjalla um fyrir kosningar til Alþingis Árni Jensson Skoðun ESB kærir sig ekkert um Ísland í jólagjöf Ole Anton Bieltvedt Skoðun Óstjórn í húsnæðismálum Ragnar Þór Ingólfsson Skoðun Betri Strætó 2025 og (svo) Borgarlína Dagur B. Eggertsson Skoðun Afvegaleidd umræða um áskoranir heilbrigðiskerfisins Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir Skoðun Vímuefnið VONÍUM Haraldur Ingi Haraldsson Skoðun Skoðun Skoðun Nýtanleg verðmætasköpun um allt land Jóhann Frímann Arinbjarnarson skrifar Skoðun Við þurfum stjórnmálamenn sem skilja mikilvægi stærstu atvinnugreinar landsins Aðalheiður Ósk Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Geðrænn vandi barna og ungmenna Eldur S. Kristinsson skrifar Skoðun Það er kominn verðmiði á fangelsið en hvað má ungmenni í alvarlegum vanda kosta? Davíð Bergmann skrifar Skoðun Hinn opni tékki samgöngusáttmálans – ljósastýring og Sundabraut Eiríkur S. Svavarsson skrifar Skoðun Eru sumir heppnari en aðrir? Anna Kristín Jensdóttir skrifar Skoðun Við þurfum stjórnmálamenn sem skilja mikilvægi stærstu atvinnugreinar landsins Aðalheiður Ósk Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Kallað eftir fyrirsjáanleika í opinberum framkvæmdum Þorsteinn Víglundsson ,Jónína Guðmundsdóttir,Karl Andreassen skrifar Skoðun Sjálfstætt fólk Kristín Linda Jónsdóttir skrifar Skoðun Óstjórn í húsnæðismálum Ragnar Þór Ingólfsson skrifar Skoðun Arfur stjórnmálanna 2024 Elvar Eyvindsson skrifar Skoðun Kjósum rétt(indi) fyrir fatlað fólk! Unnur Helga Óttarsdóttir,Anna Lára Steindal skrifar Skoðun Frelsi er allra, ekki fárra útvaldra Jón Óskar Sólnes skrifar Skoðun Menntun og tækifæri: Hvað veljum við fyrir Ísland? Kolbrún Halldórsdóttir skrifar Skoðun Eyðimerkurganga kosningabaráttunnar? Viðar Hreinsson skrifar Skoðun Krónan eða evran? Kostir og gallar Hilmar Þór Hilmarsson skrifar Skoðun Kjóstu meiri árangur Bryndís Haraldsdóttir skrifar Skoðun Hvaða hlekkur ert þú í keðjunni? Ellý Tómasdóttir skrifar Skoðun Laxeldið verður ekki stöðvað Kristinn H. Gunnarsson skrifar Skoðun Þroskamerki þjóðar Tómas Torfason skrifar Skoðun Afvegaleidd umræða um áskoranir heilbrigðiskerfisins Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir skrifar Skoðun Var stytting náms til stúdentsprófs í þágu ungmenna? Sigurður E. Sigurjónsson skrifar Skoðun Það sem ekki má fjalla um fyrir kosningar til Alþingis Árni Jensson skrifar Skoðun Launafólk sýndi ábyrgð – Hvað með bankana og fjármagnseigendur? Finnbjörn A. Hermannsson skrifar Skoðun Sjálfstæðar konur? Sonja Ýr Þorbergsdóttir skrifar Skoðun Fullveldinu er fórnað með aðild að Evrópusambandinu Anton Guðmundsson skrifar Skoðun Endurhugsum dæmið, endurnýtum textíl Guðbjörg Rut Pálmadóttir skrifar Skoðun Betri Strætó 2025 og (svo) Borgarlína Dagur B. Eggertsson skrifar Skoðun Um kosningar, gulrætur og verðbólgu Jean-Rémi Chareyre skrifar Skoðun Gæti aukin einkavæðing og skólaval í grunnskólakerfinu bætt námsárangur og aukið jafnrétti? Jón Páll Haraldsson,Linda Heiðarsdóttir,Ómar Örn Magnússon skrifar Sjá meira
GAMMA stóð afar höllum fæti í fyrra. Fjármálafyrirtækið, sem er hvað þekktast fyrir fjárfestingar sjóða í stýringu félagsins á fasteignamarkaði, var nauðbeygt fyrir um ári til að sækja sér lán upp á einn milljarð króna til nokkurra mánaða á svimandi háum kjörum frá fjárfestingafélaginu Stoðum. Lausafjárstaða félagsins, sem var í viðræðum við Kviku banka um kaup á öllu hlutafé GAMMA, hafði versnað verulega á skömmum tíma og talsvert var um innlausnir fjárfesta í sjóðum í stýringu fyrirtækisins. Þótt viðskiptin hafi gengið í gegn undir lok síðasta árs þá tók kaupverðið miklum breytingum á meðan á ferlinu stóð. Greiðslan var aðeins að þriðjungi í reiðufé, fallið var frá afhendingu bréfa í Kviku og stærstur hluti kaupverðsins mun þess í stað ákvarðast af gengi sjóða GAMMA. Það var ekki gert að ósekju enda óvissa um raunverulega stöðu margra fasteignasjóða. Sú áhætta, en um leið mögulegur ávinningur, var skilin eftir hjá seljendum. Fæstir höfðu þó gert sér grein fyrir því hversu slæm staðan var. Í byrjun vikunnar var sjóðsfélögum fagfjárfestasjóða í stýringu GAMMA – Novus og Anglia – tilkynnt að við endurmat á eignum og áætlunum sjóðsins hefði komið í ljós að eigið fé væri mun minna en áður var talið. Í tilfelli Novus-sjóðsins, eiganda Upphafs fasteignafélags, hefur eigið fé sjóðsins, sem var samkvæmt endurskoðuðum ársreikningi metið á 4,4 milljarða í ársbyrjun, nánast verið afskrifað að fullu. Lífeyrissjóðir, tryggingafélög og fjölmargir einkafjárfestar, sem lögðu Novus til samanlagt 2.500 milljónir við stofnun hans 2013, hafa að líkindum tapað sínum eignum. Hvað gerðist? Skýringarnar eru sagðar að raunveruleg framvinda margra fasteignaverkefna Upphafs hafi reynst ofmetin, kostnaður við framkvæmdir á árinu var langt yfir áætlunum og þá tóku fyrri matsaðferðir ekki að fullu tillit til fjármagnskostnaðar félagsins. Sá kostnaður hækkaði enn frekar þegar félagið gaf út 2,7 milljarða króna skuldabréf í júní á þessu ári. Skuldabréfaútboðið hefði átt að hringja viðvörunarbjöllum. Í kynningu til fjárfesta var fyrst gert ráð fyrir að vextirnir yrðu ellefu prósent en þeir urðu að lokum meira en fimmtán prósent. Þau vaxtakjör endurspegluðu bágborna fjárhagsstöðu Upphafs og eins hversu erfiðlega gekk að fá fjárfesta til að leggja fasteignafélaginu til aukið fjármagn. Enn meira þarf núna hins vegar til. Skuldabréfaeigendur standa nú frammi fyrir þeim valkosti að koma með viðbótarfjármögnun upp á einn milljarð til að leysa lausafjárvanda Upphafs. Gangi það ekki eftir þarf ekki að spyrja að leikslokum. Fjárfestingum á byggingamarkaði fylgir talsverð áhætta. Það verður hins vegar að teljast með ólíkindum hvernig fjögurra milljarða eigið fé fasteignasjóðs gat orðið að engu á örfáum mánuðum. Allri áætlunargerð virðist hafa verið mjög ábótavant og þá vekur það upp spurningar að þáverandi stjórnendur GAMMA hafi ákveðið að minnka eigið fé um 850 milljónir í árslok 2017 með því að greiða þá fjármuni út til sjóðsfélaga enda ljóst – að minnsta kosti eftir á að hyggja – að fjárhagsstaða sjóðsins leyfði ekki slíka útgreiðslu. Nýir stjórnendur GAMMA hljóta að velta öllum steinum til að komast að því hvað fór raunverulega úrskeiðis.
Skoðun Við þurfum stjórnmálamenn sem skilja mikilvægi stærstu atvinnugreinar landsins Aðalheiður Ósk Guðmundsdóttir skrifar
Skoðun Það er kominn verðmiði á fangelsið en hvað má ungmenni í alvarlegum vanda kosta? Davíð Bergmann skrifar
Skoðun Hinn opni tékki samgöngusáttmálans – ljósastýring og Sundabraut Eiríkur S. Svavarsson skrifar
Skoðun Við þurfum stjórnmálamenn sem skilja mikilvægi stærstu atvinnugreinar landsins Aðalheiður Ósk Guðmundsdóttir skrifar
Skoðun Kallað eftir fyrirsjáanleika í opinberum framkvæmdum Þorsteinn Víglundsson ,Jónína Guðmundsdóttir,Karl Andreassen skrifar
Skoðun Afvegaleidd umræða um áskoranir heilbrigðiskerfisins Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir skrifar
Skoðun Launafólk sýndi ábyrgð – Hvað með bankana og fjármagnseigendur? Finnbjörn A. Hermannsson skrifar
Skoðun Gæti aukin einkavæðing og skólaval í grunnskólakerfinu bætt námsárangur og aukið jafnrétti? Jón Páll Haraldsson,Linda Heiðarsdóttir,Ómar Örn Magnússon skrifar